¿Qué es el principio de legitimación registral? (artículo 2013 del Código Civil)

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Sumario. 1. Introducción, 2. El principio de legitimación en el derecho comparado, 3. El principio de legitimación en el derecho nacional (artículo 2013 del Código Civil), 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.


1. Introducción

Los principios registrales son pautas orientadoras que pueden estar esparcidos por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral[1].

Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral.

Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de legitimación en la doctrina extranjera y nacional.

2. El principio de legitimación en el derecho comparado

Roca Sastre define la legitimación como aquella apariencia de verdad surgida de un elemento que atribuye una posición o situación especial de competencia o de actuación de una persona en relación con una cosa o derecho, con la materia objeto de un acto o negocio jurídico y cuya posición o situación provoca la confianza a la generalidad de personas. (Arguedas Espinoza y Piedra Alegría, 2014, p. 62)

En Costa Rica se le entiende como un derecho que se presume, a menos que se demuestre lo contrario y de igual forma, si el asiento se cancela se presume su no existencia. Quien trate de negar el derecho, lleva la carga de la prueba. (Arguedas Espinoza y Piedra Alegría, 2014, p. 62)

En Cuba es conocido como principio de fidelidad o presunción registral, en virtud de este los asientos registrales se presumen veraces, ciertos, válidos y concordantes con la realidad extrarregistral. Los hechos y actos que afectan el estado civil de las personas y los documentos en que constan, para que tengan valor probatorio deben inscribirse o anotarse previamente en el registro del estado civil como única institución de carácter público embestida de facultad estatal para ello, una vez que acceden adquieren presunción de exactitud y legalidad. (Sánchez Velázquez, 2015, p. 68)

En el derecho comparado se entiende al principio de legitimación como aquella apariencia de verdad de los asientos registrales, es decir su concordancia con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum).

3. El principio de legitimación en el derecho nacional

De conformidad con el artículo 2013 del Código Civil peruano (en adelante CC):

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

Según Rimascca Huarancca, el principio de legitimación establece que el contenido de las inscripciones se presume exacto y válido; es decir, establece una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento, mientras no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. (2015, p. 25)

En tal sentido, de acuerdo con Rimascca, el titular registral gozará de aquella legitimidad para realizar o actuar en el tráfico jurídico, y del mismo, no podrá ser privado de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito. Esta afirmación se sustenta en la calificación registral que se realizó al momento de inscribir, así como también la garantía de intangibilidad del contenido de los asientos registrales. Asimismo, los efectos que genera este principio son los siguientes:

a. Presunción de exactitud de asientos registrales y, 

b. legitimación del titular registral.

La consagración del principio registral de legitimación exige que los registradores efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificación registral fuerte, por tanto, los efectos de la registración son mayores en los sistemas registrales que consagran el principio registral de legitimación (como el caso del sistema registral peruano) de aquellos que no lo hacen. Cabe advertir entonces que este principio registral no se encuentra consagrado en todos los sistemas registrales. (Torres Manrique, 2007)

Asimismo, de acuerdo con la Resolución 1524-2013-SUNARP-TR-L, del 20-09-2013, ff. VI. 2 y VI. 6. Tribunal Registral:

La presunción de exactitud y validez de los asientos registrales, únicamente puede ser enervada cuando existe pronunciamiento judicial que determine su invalidez (derivada de la invalidez del acto o derecho que publicitan o por defectos existentes en el mismo asiento) o porque el contenido del asiento publicita incorrectamente el derecho o acto registrado, lo que da lugar a su rectificación.

La sentencia del Tribunal Constitucional (en adelante TC) recaída en el Expediente 00018-2015-PI/TC, emitida el 5 de marzo del 2020 confirma la relatividad del principio de legitimación en su fundamento 46:

Se advierte la presunción iuris tantum de exactitud y certeza de lo inscrito en los registros públicos. Presunción esta última que, como tal, es derrotable de acuerdo al legislador, en virtud del principio de legitimación.

De las doctrinas comparadas, nacionales y la sentencia del TC, podemos colegir que el principio de legitimación es aquella presunción relativa (iuris tantum) de la concordancia de los asientos registrales con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario como en el caso de la rectificación o de la declaración de invalidez de los mencionados asientos.

4. Conclusiones

Si bien los principios registrales son propios del derecho registral ello no implica que los principios generales de otras áreas del derecho no puedan extender su ámbito de aplicación fuera de su campo logrando alcanzar otras áreas e incluso aplicarse al sistema jurídico en su totalidad.

Las pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar esparcidos por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral.

En el derecho comparado se entiende al principio de legitimación como aquella apariencia de verdad de los asientos registrales, es decir su concordancia con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario (presunción iuris tantum).

El principio de legitimación registral es aquella presunción relativa (iuris tantum) de la concordancia de los asientos registrales con la realidad extrarregistral salvo prueba en contrario como en el caso de la rectificación o de la declaración de invalidez de los mencionados asientos.

6. Bibliografía

ARGUEDAS ESPINOZA, Ilena y PIEDRA ALEGRÍA, Jonathan (2014). La nueva perspectiva registral de la propiedad inmueble, a partir del Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI): Un estudio con base en las declaraciones del Foro Catastro 2014 y del Foro Especial Interregional de Naciones Unidas (Declaración de Aguascalientes). Trabajo final de graduación para optar por el grado de licenciatura en Derecho. San José: Universidad de Costa Rica.

RIMASCCA HUARANCCA, Ángel (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús (2007). “Principios Registrales”. En: Derecho y Cambio Social, año 4, n. 9.

SÁNCHEZ VELÁZQUEZ, Alexander (2015). Principios de funcionamiento del Registro del Estado Civil en Cuba. Trabajo de diploma en opción del título de licenciado en Derecho. Holguín: Universidad de Holguín.


[1] Reglamento General de Registros Públicos. Artículo VII del Título Preliminar. Principio de Legitimación

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

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