El principio de fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil)

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Sumario. 1. Introducción, 2. El principio de fe pública registral en el derecho comparado, 3. El principio de fe pública registral en el derecho nacional, 4. Requisitos, 4.1. Ser un tercero adquirente de derechos reales, 4.2. Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral), 4.3. Ser un adquirente a título oneroso, 4.4. Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos, 4.5. Inscripción del derecho del adquirente, 5. Opinión del Tribunal Constitucional sobre la configuración del tercero de buena fe pública registral, 5.1. El derecho de propiedad y la seguridad jurídica, 5.2. Aplicabilidad del principio de buena fe pública registral sobre los bienes los bienes estatales de dominio privado, 6. Conclusiones, 7. Bibliografía.


1. Introducción

Si bien los principios registrales son propios del derecho registral, ello no implica que los principios generales de otras áreas del derecho no puedan extender su ámbito de aplicación fuera de su campo logrando alcanzar otras áreas e incluso aplicarse al sistema jurídico en su totalidad.

De igual forma, pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar esparcidas por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral[1].

Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral. (Rimascca Huarancca, 2015, p. 25)

Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de fe pública registral a nivel doctrinario extranjero y nacional.

2. El principio de fe pública registral en el derecho comparado

Para el tratadista argentino, Pérez Lasala, el principio de fe pública registral es una manifestación de la presunción de exactitud y legitimación [2] que posee el registro. Según la fe pública registral el registro se reputa siempre exacto en el contenido de sus asientos, y en consecuencia se le protege con carácter absoluto en su adquisición. (Blanco Cruz, 2015, p. 21)

Es importante mencionar que, en Guatemala, el principio de fe pública registral protege al tercero que adquiere confiando en la exactitud de lo que consta en el registro, confiando en quien le transmite y su legitimación para la transmisión del bien. (Ídem)

Este principio está también incorporado en el art. 1744 del Código Civil ecuatoriano y se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación en base a los asientos de inscripción que obran en los registros. (González Cely, 2014, p. 57)

Pero, cabe señalar que, en Ecuador, la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de fuena fe que adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligación de probarla. (Ibídem, p. 58)

Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribiese su adquisición, está en camino, pero sólo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos. (Ídem)

En Cuba este principio está estrechamente relacionado al principio de legitimación y se materializa a través de la expedición de certificaciones, mediante las cuales se dan a conocer, a requerimiento de los interesados, las situaciones jurídicas concretas de las personas en relación con los hechos o actos publicados. Los documentos expedidos por el registro civil se presumen veraces de manera íntegra, al ser emitidos por funcionarios públicos dotados de fe pública, encargados de proteger los intereses del Estado Socialista y del pueblo en general. (Sánchez Velázquez, 2015, p. 70)

En el derecho comparado se entiende al principio de fe pública registral como una manifestación del principio de legitimación, es decir, el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos mientras no sean rectificados o declarados inválidos. Por tanto, quien adquiera algún bien de buena fe, a título oneroso y lo inscriba en base a esa información registral presumida exacta o correcta, deberá verse protegido en caso que esa información en realidad haya resultado inexacta por factores extraregistrales que le resulten ajenos y de muy difícil conocimiento a este tercero adquirente.

3. El principio de fe pública registral en el derecho nacional

De acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil peruano (en adelante CC):

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

El principio de fe pública registral, en sede nacional, es un principio fundamental del sistema registral, ya que permite la protección del tercero de buena fe que confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente. (Rimascca Huarancca, 2015, p. 70)

El principio referido se justifica en lo siguiente: Proteger la seguridad jurídica de la contratación con base en los asientos inscritos, toda vez que proporciona una garantía de seguridad jurídica plena a quien, bajo la fe que emana del registro, adquiere a título oneroso e inscribe un derecho y reúne los requisitos del artículo 2014 del Código Civil. (Ídem)

Por tanto, se puede definir el principio de fe pública registral como aquel principio que propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la información proporcionada por el registro y lo han inscrito, aunque el transferente no tuviera dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el registro. (Huerta Ayala, 2013, p. 48)

El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento de la realidad extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de compra venta inscrita y se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho proceso judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto este adquiriente no es protegido por el principio de fe pública registral en el sistema registral peruano y lo mismo sucederá en los otros sistemas registrales en los que también se consagre el principio de fe pública registral. (Torres Manrique, 2007)

De las doctrinas comparadas y nacionales podemos colegir que el principio de fe pública registral es una manifestación del principio de legitimación es decir, el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos mientras no sean rectificados o declarados inválidos. Por tanto, quien adquiera algún bien de buena fe, a título oneroso y lo inscriba en base a esa información registral presumida exacta o correcta, deberá verse protegido aunque el transferente no haya tenido dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro.

La norma indicada en el artículo 2014 del CC señala una protección a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos: (a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a título oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) Inscripción del derecho del adquirente. (Morales Hervias, 2011)

4. Requisitos

4.1. Ser un tercero adquirente de derechos reales

Recibir un bien en propiedad respecto del cual el adquirente (tercero) piense que legítimamente puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar.

4.2. Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral)

Por este requisito se exige la buena fe en el aspecto negativo, el cual viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes registrales que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extrarregistral. (Rimascca Huarancca, 2015, p. 72)

Según la Ley 30313 hoy la buena fe del tercero debe estar referida no solo a la información de las partidas sino también de los títulos archivados. (Arata Solís, 2017)

4.3. Ser un adquirente a título oneroso

Adquirir la propiedad de un bien luego de haber pagado un precio en dinero por el mismo.

4.4. Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos

De la historia registral, la persona que actúa como disponente o transferente del derecho aparezca legitimado, este es un presupuesto, no puede haber tercero registral si este no le adquiere a quien conforme al registro aparecía como titular del derecho. (Arata Solís, 2017)

Este requisito está relacionado con la buena fe ya que si el potencial adquirente se percata de que en el registro la persona que le ofrece en propiedad un bien en realidad no tiene facultades para transmitirlo y a pesar de ello lo adquiere, eso generará mala fe del adquirente por tanto no se convertirá en tercero registral ni se verá protegido por el principio de la fe pública registral.

4.5. Inscripción del derecho del adquirente

Por este requisito se protege al adquirente que inscribe su derecho en el registro, ya que ha reunido todos los requisitos que se exige para su inscripción. De esta manera nace el tercero de buena fe registral protegido por el registro, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante. (Rimascca Huarancca, 2015, p. 73)

5. Opinión del Tribunal Constitucional sobre la configuración del tercero de buena fe pública registral

El 5 de marzo del 2020 se emitió la sentencia recaída en el Expediente 00018-2015-PI/TC, referida sobre la configuración del tercero de buena fe.

En este se plantea una demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 5 y la Primera Disposición Complementaria y Modificatoria de la Ley 30313 ya que a través de la aplicación de las disposiciones impugnadas se estarían legitimando los actos ilícitos de las mafias inmobiliarias, en los supuestos de falsificación de documentos y suplantación de identidad, a favor del tercero de buena fe y en detrimento de los propietarios originarios.

Finalmente el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la Constitución Política del Perú, resolvió declarar infundada la demanda.

Nosotros vamos a señalar los fundamentos del Tribunal Constitucional que nos resultan pertinentes para la configuración del tercero de buena fe pública registral.

5.1. El derecho de propiedad y la seguridad jurídica

Fundamento 52:

El tribunal considera que una interpretación armónica del derecho de propiedad y del principio de seguridad jurídica conlleva a sostener que en los casos en los que fehacientemente el propietario haya sido víctima de falsificación de documentos y/o suplantación de identidad, para la configuración de la buena fe del tercero, será indispensable haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de la observancia, claro está, de los propios requisitos exigidos por el artículo 2014 del Código Civil, en los términos en los que ha sido modificado por la Ley 30313, como por ejemplo, la escrupulosa revisión de los asientos registrales y de los títulos archivados.

Fundamentos 53:

Esto último constituye un elemento justificado por la naturaleza de las cosas, en los
antes explicados, para que se configure la buena fe del tercero de acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil, modificado según la ley antes citada.

Fundamento 54:

De esta forma, únicamente podrá considerarse configurada la buena fe del tercero, en
estos supuestos, cuando la apariencia de titularidad sea tal que, razonablemente, no
sea posible para el común de las personas identificar la inexactitud del registro por
causa de falsificación de documentos y suplantación de identidad.

5.2. Aplicabilidad del principio de fe pública registral sobre los bienes estatales de dominio privado

¿Es posible adquirir bienes del estado vía la buena fe pública registral?

Fundamento 141:

Corresponde distinguir entre bienes estatales de dominio público y bienes de dominio privado. En la primera categoría se hace referencia a aquellos de propiedad del Estado que están destinados a un uso o servicio público y que tienen la condición de inalienables, inembargables e imprescriptibles.

Fundamento 142:

Por otra parte, los bienes estatales de dominio privado son propiedad del Estado y, a diferencia de los anteriores, no están destinados al uso o servicio público como
característica primordial.

Hecha la distinción entre los bienes estatales de dominio público y los bienes estatales de dominio privado, es pertinente señalar que es posible adquirir solo los segundos vía la buena fe pública registral tal como lo señala el siguiente fundamento:

Fundamento 149:

No puede descartarse, eventualmente, la aplicación del principio de fe pública registral cuando ello corresponda, en los términos de la interpretación realizada por este Tribunal en los supuestos de falsificación de documentos o suplantación de identidad.

6. Conclusiones

Si bien los principios registrales son propios del derecho registral, ello no implica que los principios generales de otras áreas del derecho no puedan extender su ámbito de aplicación fuera de su campo logrando alcanzar otras áreas e incluso aplicarse al sistema jurídico en su totalidad.

De igual forma, pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar esparcidas por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral.

En el derecho comparado se entiende al principio de fe pública registral como una manifestación del principio de legitimación, es decir, el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos mientras no sean rectificados o declarados inválidos. Por tanto, quien adquiera algún bien de buena fe, a título oneroso y lo inscriba en base a esa información registral presumida exacta o correcta, deberá verse protegido en caso que esa información en realidad haya resultado inexacta por factores extrarregistrales que le resulten ajenos y de muy difícil conocimiento a este tercero adquirente.

El principio de fe pública registral es una manifestación del principio de legitimación, es decir, el contenido de los asientos se presumirá cierto y producirá efectos mientras no sean rectificados o declarados inválidos. Por tanto, quien adquiera algún bien de buena fe, a título oneroso y lo inscriba en base a esa información registral presumida exacta o correcta deberá verse protegido, aunque el transferente no haya tenido dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro.

Asimismo, los requisitos del principio de fe pública registral son los siguientes:

  • Ser un tercero adquirente de derechos reales: Recibir un bien en propiedad respecto del cual el adquirente (tercero) piense que legítimamente puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar.
  • Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral): Desconocer o ignorar la discrepancia entre la realidad extraregistral y la registral. Asimismo, la buena fe no solo se entenderá respecto de las partidas registrales sino que se extenderá hasta los títulos archivados.
  • Ser un adquirente a título oneroso: Adquirir la propiedad de un bien luego de haber pagado un precio en dinero por el mismo.
  • Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos: Este requisito está relacionado con la buena fe ya que si el potencial adquirente se percata de que en el registro la persona que le ofrece en propiedad un bien en realidad no tiene facultades para transmitirlo y a pesar de ello lo adquiere, eso generará mala fe del adquirente por tanto no se convertirá en tercero registral ni se verá protegido por el principio de la fe pública registral.
  • Inscripción del derecho del adquirente: Para que el tercero devenga en tercero registral deberá de inscribir su derecho.

7. Bibliografía

ARATA SOLÍS, Rómulo Moisés (2017). “Rómulo Arata Solís analiza el principio de la fe pública registral”. Disponible en: https://lpderecho.pe/romulo-arata-solis-analiza-principio-fe-publica-registral-entrevista/

BLANCO CRUZ, María Isabel (2015). Análisis de Derecho Comparado de los Sistemas Registrales en relación con el Sistema Guatemalteco. Tesis presentada para optar al grado académico de Licenciado en Derecho y los títulos profesionales de abogado y notario. Guatemala: Universidad del Istmo.

GONZÁLEZ CELY, Kelly Vanessa (2014). Reformas a la Ley de Registros permitiendo que el registrador de la propiedad se excuse en inscripciones a su nombre y de sus familiares. Tesis previa a optar por el título de Abogado. Loja: Universidad Nacional de Loja.

HUERTA AYALA, Oscar (2013). La problemática de la buena fe del tercero registral. Lima: Gaceta Jurídica.

MORALES HERVIAS, Rómulo (2011). “El Principio de la Fe Pública Registral como instrumento de los estafadores inmobiliarios”. Disponible en: http://www.enfoquederecho.com/2011/08/19/el-principio-de-la-fe-publica-registral-como-instrumento-de-los-estafadores-inmobiliarios/

RIMASCCA HUARANCCA, Ángel (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica.

TORRES MANRIQUE, Fernando Jesús (2007). “Principios Registrales”. En: Derecho y Cambio Social, año 4, n. 9.

SÁNCHEZ VELÁZQUEZ, Alexander (2015). Principios de funcionamiento del Registro del Estado Civil en Cuba. Trabajo de diploma en opción del título de licenciado en Derecho. Holguín: Universidad de Holguín.


[1] Reglamento General de Registros Públicos. Artículo VIII del Título Preliminar. Principio de Fe Pública Registral

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral. Que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

[2] Código Civil Peruano. Artículo 2013

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

Reglamento General de Registros Públicos. Artículo VII del Título Preliminar. Principio de Legitimación

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

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