Sumario. 1. Introducción, 2. El principio de tracto sucesivo en el derecho comparado, 3. El principio de tracto sucesivo en el derecho nacional (artículo 2015 del Código Civil), 3.1.La inmatriculación de predios es una excepción al principio de tracto sucesivo por ser esta el primer ingreso de un predio al registro [Resolución 1631-2014-Sunarp-TR-L], 3.2. No procede inscribir la división y partición del predio si en la partida registral consta que no todos los otorgantes cuentan con dominio inscrito [Resolución 4137-2022-Sunarp-TR], 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
1. Introducción
Los principios jurídicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos clases: principios generales del derecho, que son aplicables a todo el derecho y principios generales específicos, que son aplicables a alguna rama del derecho, y estos últimos se clasifican en principios del derecho administrativo, principios del derecho procesal civil y principios del derecho registral, entre otros. A los principios del derecho registral también se les conoce con el nombre de principios registrales y no son los mismos principios que se consagran en otras ramas del derecho. (Torres, 2007)
De igual forma, pautas orientadoras como los principios registrales pueden estar esparcidas por diferentes áreas del derecho como el Código Civil y no estrictamente en una ley o reglamento registral[1].
Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad preferente, prioridad excluyente o impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública registral. (Rimascca, 2015, p. 25)
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Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de tracto sucesivo a nivel doctrinario extranjero y nacional.
2. El principio de tracto sucesivo en el derecho comparado
Según el jurista colombiano Velásquez Jaramillo solo quien aparece inscrito como propietario puede realizar actos de disposición. Se debe indicar en los títulos de adquisición la procedencia inmediata del dominio o del derecho respectivo, con el fin de que aparezca como sujeto activo del registro su verdadero titular. Este principio tiene un ámbito de aplicación restringida en el sistema registral colombiano, por cuanto la legislación civil de dicho país autoriza la venta y el registro de las cosas ajenas. (Arts. 1871 del C.C. y 7 del decreto 1250/70) (Molina, 2012, p. 99)
El tracto es el espacio que media entre dos lugares. Es decir, que los asientos del registro deben seguir un orden, como el de una cadena de eslabones, uno a continuación del otro y si falta uno no existe continuidad. Este principio facilita la certificación de la situación jurídica de un bien. Se fundamenta en que todo título que debe o pretende ser inscrito tiene un antecedente registrado. Por lo cual, este principio obliga a los registradores a negarse a inscribir en el caso de inmuebles, trasferencias de dominio o imposición de gravámenes sobre bienes sin título anterior inscrito. (Astudillo, 2009, p. 79)
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Para tal efecto existen procedimientos judiciales a fin de plantear acciones (prescripción extraordinaria de dominio) y al ser estas sentencias inscritas por orden del juez en dichos registros, ellas se convierten en el antecedente inscrito (artículo 709 del Código Civil ecuatoriano). Este principio evita la existencia de vacíos y en consecuencia facilita a que se siga un orden lógico. (Ídem)
En Chile se busca alcanzar el reflejo de la realidad jurídica de un inmueble a través de la correcta vinculación de los sucesivos actos de disposición y/o gravámenes que ha sufrido el bien raíz. De esta forma, en cada uno de ellos no debe quedar duda que se manifiesta la voluntad del titular inscrito, lo cual permite mantener la continuidad de la titularidad registral, en palabras de Mohor Albornoz, el que transfiere hoy es el que adquirió ayer y el titular actual el transferente a futuro. (Pizarro, 2014, p. 20)
En Guatemala, la importancia del principio recae en que todo registro existe con la función de garantizar la situación de los hechos u objetos registrados, y esta función se logra por un orden lógico ligado a la actividad del registro fomentando seguridad jurídica en el interesado en el registro. El fundamento de este principio es el aforismo nemo dat quod nom habet, nadie puede trasmitir el dominio de una cosa sino es su dueño. (Blanco, 2015, p. 12)
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El tracto sucesivo implica continuidad de tractos que tienen un tracto anterior y posterior enlazado. En materia registral se puede decir que el tracto sucesivo manifiesta un historial continuo respecto a un inmueble. El tracto incide en la seguridad jurídica registral ya que exige el mantenimiento y reconocimiento de los asientos para logar concatenación de actos posteriores y anteriores en el tiempo. Por el principio de tracto sucesivo se forma continuidad, que manifiesta el historial completo de la finca matriculada. (Ibídem, p. 13)
En El Salvador, conforme a este principio, para inscribir un instrumento es indispensable que la persona que en él aparezca como otorgante, conste como el titular en el registro, de ello se deduce que los asientos del registro sean continuos, derivados unos de los otros, y cada acto registrable se manifieste por su correspondiente asiento. Es decir que para inscribir un instrumento a favor del adquiriente es necesaria la inscripción previa a favor de quien hace derivar el derecho; es de aclarar, que una persona puede disponer aun no siendo titular registral, pero es indispensable que si lo sea al momento de practicarse la inscripción a favor del adquirente. (Calderón, Orantes y Reyes, 2007, pp. 39-40)
En el derecho comparado, el principio de tracto sucesivo involucra que solo quien aparece inscrito como propietario puede realizar actos de disposición, es decir, los títulos de adquisición deben reflejar la procedencia del acto o del derecho respectivo con el fin de que aparezca en el registro su verdadero titular. Asimismo, este principio facilita la certificación de la situación jurídica de un bien de tal suerte que faculta a los registradores a negarse a inscribir actos o derechos sobre bienes sin título anterior inscrito.
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El fundamento de este principio es el aforismo nemo dat quod nom habet, nadie puede trasmitir el dominio de una cosa sino es su dueño y además manifestar el historial continuo de un bien inmueble.
3. El principio de tracto sucesivo en el derecho nacional
De conformidad con el artículo 2015 del Código Civil peruano (en adelante CC):
Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
De acuerdo al profesor peruano Gunther Gonzáles Barrón, el principio de tracto sucesivo se encuentra reconocido en el artículo 2015 del Código Civil, el cual consiste en que no es posible inscribir derecho alguno sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante. Es decir, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) sólo se inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de “A” como propietario, de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concatenadas entre sí, no pueden haber vacíos en la cadena de transferencias. El debido orden de la cadena sólo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada inmueble. (Alcocer, 2016, pp. 11-12)
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Al respecto, el Tribunal Registral, en la Resolución 506-2013-SUNARP-TR-A, f. j. 3., conceptualiza el principio del tracto sucesivo, en los términos siguientes:
Principio del tracto sucesivo, en virtud del cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane y que es recogido en el artículo 2015 del Código Civil y aplicable al registro de predios conforme lo establece el artículo 3 de dicho Reglamento. De ese modo, para que se inscriba un acto o derecho debe también estar inscrito el acto del cual deriva y así sucesivamente, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras.
Se trata de un principio de carácter formal que busca preservar el orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que el adquiriente de hoy sea el transferente de mañana. Para inscribir o anotar títulos que declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos. (Rimascca Huarancca, 2015, pp. 46-47)
Al principio registral de tracto sucesivo se le conoce también con el nombre de principio de continuidad y también con el nombre de tracto continuo. Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones. Por ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado. Otro ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el nombramiento de un gerente ya que previamente es necesario inscribir la venta de participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio. (Torres, 2007)
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Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla debe estar inscrita la constitución de la sociedad. Otro caso es el aumento de capital por nuevos aportes o por la capitalización de créditos contra la sociedad, el cual requiere que se inscriba antes la cancelación del precio de las acciones, conforme al artículo 204 de la Ley General de Sociedades (Ídem)
De las doctrinas comparadas y nacionales podemos colegir que el principio de tracto sucesivo es aquel que señala que no es posible inscribir derecho alguno, salvo la primera inscripción, sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras lo que se conoce en doctrina como el «principio de continuidad» o «tracto continuo». Lo que se busca con este principio es preservar el orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que quede claro que el adquiriente de hoy será el transferente de mañana.
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3.1. La inmatriculación de predios es una excepción al principio de tracto sucesivo por ser esta el primer ingreso de un predio al registro [Resolución 1631-2014-Sunarp-TR-L]
3. Así, respecto de la inmatriculación, es importante señalar que los artículos 2015 del Código Civil y VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, recogen el principio registral de tracto sucesivo según el cual, ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Siendo la excepción a dicho principio el supuesto de la inmatriculación.
Tal como lo establece, en forma reiterada y uniforme, la jurisprudencia emitida por esta instancia, la inmatriculación puede ser definida como el ingreso de un predio al Registro, entendida como aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior, razón por la que significa un límite inicial a la exigencia del tracto sucesivo.
La inmatriculación determina la apertura de una partida registral para un predio en virtud al principio de especialidad consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, principio que sustenta el orden en la incorporación de los actos o derechos al Registro de Predios, permitiendo que en la partida correspondiente se organicen los derechos y actos que sobre dicha unidad inmobiliaria recaigan, determinando de ese modo su situación jurídica.
4. Tratándose de inmuebles, la inmatriculación se produce acreditando títulos por un periodo ininterrumpido de 5 años o, en su defecto, títulos supletorios, como lo dispone el artículo 2018 del Código Civil.
Además de la titulación, es requisito fundamental para inmatricular un bien, que no se encuentre inscrito en el registro, como tal o formando parte de otro de mayor extensión. La razón es evidente: la duplicidad de partidas atenta contra la certeza de la información registral pues sobre un mismo bien se publicitarían situaciones jurídicas similares o distintas, con nocivos efectos frente a los terceros que acuden al registro.
3.2. No procede inscribir la división y partición del predio si en la partida registral consta que no todos los otorgantes cuentan con dominio inscrito [Resolución 4137-2022-Sunarp-TR]
14. Cabe señalar que en virtud del principio de tracto sucesivo el registrador está obligado a verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral del derecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito.
En consecuencia, no procede que se inscriba los actos solicitados, pues de conformidad con el aludido principio de prioridad excluyente, no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. En tal sentido, no procede registrar la división y partición cuando en la partida registral consta que no todos los otorgantes cuentan con dominio inscrito.
Por tanto, corresponde confirmar el numeral 3 de la denegatoria de inscripción y por consiguiente, la tacha sustantiva del título venido en grado, de conformidad con el literal b) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos.
4. Conclusiones
En el derecho comparado, el principio de tracto sucesivo involucra que solo quien aparece inscrito como propietario puede realizar actos de disposición, es decir, los títulos de adquisición deben reflejar la procedencia del acto o del derecho respectivo con el fin de que aparezca en el registro su verdadero titular. Asimismo, este principio facilita la certificación de la situación jurídica de un bien de tal suerte que faculta a los registradores a negarse a inscribir actos o derechos sobre bienes sin título anterior inscrito.
El fundamento de este principio es el aforismo nemo dat quod nom habet, nadie puede trasmitir el dominio de una cosa sino es su dueño y además manifestar el historial continuo de un bien inmueble.
El principio de tracto sucesivo señala que no es posible inscribir derecho alguno, salvo la primera inscripción, sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante, de tal manera que exista una cadena de transmisiones derivadas las unas de las otras lo que se conoce en doctrina como el «principio de continuidad» o «tracto continuo». Lo que se busca con este principio es preservar el orden lógico y el encadenamiento de las inscripciones de modo que quede claro que el adquiriente de hoy será el transferente de mañana.
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5. Bibliografía
Alcocer, W. (2016). “La necesaria incorporación del mecanismo de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido al sistema inmobiliario registral peruano”. En: Derecho y Cambio Social, n. 45, año 8.
Astudillo, M. (2009). Derecho Registral de Bienes: Principios, evolución e importancia. Trabajo de graduación previo a la obtención del título de Doctor en Jurisprudencia y Abogado de los Tribunales de la República. Cuenca: Universidad del Azuay.
Blanco, M. (2015). Análisis de Derecho Comparado de los Sistemas Registrales en relación con el Sistema Guatemalteco. Tesis presentada para optar al grado académico de Licenciado en Derecho y los títulos profesionales de abogado y notario. Guatemala: Universidad del Istmo.
Calderón, L.; Orantes, M. y Reyes, N. (2007). “Efectividad de la aplicación de la ley de procedimientos uniformes para la presentación, trámite, registro o depósito de instrumentos en el registro o depósito de instrumentos en el registro de la propiedad raíz e hipotecas de la primera sección del centro. Agosto 2004 – agosto 2005”. Trabajo de graduación para optar al título de licenciada en ciencias jurídicas. San Salvador: Universidad de El Salvador.
Molina, M. (2012). Problemas de la tradición en la compraventa de bienes inmuebles. Análisis en el Derecho Colombiano. Trabajo presentado para optar el título de Magíster en Derecho. Universidad del Norte: Barranquilla.
Pizarro, R. (2014). Aspectos procesales en la implementación de un registro inmobiliario electrónico. Memoria para optar al Grado de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales. Santiago de Chile: Universidad de Chile.
Rimascca, Á. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica.
Torres, F. (2007). “Principios Registrales”. En: Derecho y Cambio Social, año 4, n. 9.
[1] Reglamento General de Registros Públicos. Artículo VI del Título Preliminar. Principio de Tracto Sucesivo
Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.
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