Sumario.- 1. Introducción, 2. Conceptos previos: los elementos de descripción de predios, 2.1. El área o cabida, 2.2. Los linderos, 2.3. La rectificación, 3. El proceso de rectificación de áreas o linderos en la legislación peruana: Ley 27333, 3.1. La rectificación por mutuo acuerdo (art. 13.1.a), 3.2. La rectificación a través del procedimiento notarial (art. 13.1.b), 3.3. La rectificación judicial (art. 13.1.c), 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
1. Introducción
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho, así se ha establecido en el artículo 954 de nuestro código sustantivo. Esta definición de la extensión de la propiedad sustentada en el principio de utilidad nos da también la idea de la existencia de un límite al que llamamos perímetro o linderos que separan un predio de otro. Por eso es importante que el área, linderos y medidas perimétricas de los predios inscritos reflejen la realidad material. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 11)
Es decir, dentro de la utilidad comprendida entre el subsuelo y sobresuelo de un predio el propietario podrá usar, disfrutar, disponer y hasta reivindicar el bien de su pertenencia. Más allá de esos límites no podrá hacerlo ya que el subsuelo, suelo, sobresuelo (útiles) podrán tener por propietario a una persona distinta, ya sea de derecho privado o público, o simplemente no pertenecer a nadie. Es allí dónde cobran relevancia los linderos y medidas perimétricas, los cuales tienen como finalidad delimitar un área respecto de otra.
Lamentablemente, nuestro sistema de inscripción registral, al ser tan antiguo, tiene una relación directa con la documentación técnica también antiquísima, que obra en nuestros archivos registrales y que tiempo atrás dieron mérito a innumerables inscripciones técnicamente inexactas. Y aunque dicho inconveniente en su mayoría se generó por inscripciones antiguas, este problema no es ajeno a predios inscritos en tiempos más actuales. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 11)
Por tal motivo, en muchos casos la realidad física del predio no es congruente con lo publicitado en el registro, ya que este puede mostrar un área mayor a la real o un área menor a la que físicamente existe, por lo que, a fin de que exista una sola información, el propietario tendrá que seguir cualquiera de los procedimientos vigentes a la fecha para la rectificación de áreas, linderos o medidas perimétricas, siendo que la rectificación a un área mayor representa un mayor grado de complejidad. (Ídem)
En suma, la rectificación o delimitación de áreas o linderos surge con el objetivo de corregir la información registral errónea que discrepe con la realidad física del predio, ya sea porque este cuenta con una mayor o menor área de aquella publicitada en los registros.
2. Conceptos previos: los elementos de descripción de predios
Antes de comenzar a desarrollar los procedimientos de rectificación de áreas o linderos, creemos necesario establecer unos conceptos previos para hacer más entendible el presente artículo.
2.1. El área o cabida
El área viene a ser el espacio de tierra o superficie comprendido dentro de un perímetro y entre ciertos límites. Por su parte, el término cabida significa, con mayor propiedad, la extensión superficial de una finca o terreno. En la práctica jurídica no se utiliza la palabra cabida y más bien es de uso generalizado el término área. Sobre este elemento de descripción es importante indicar que puede ser expresado en metros cuadrados o hectáreas (este último, por lo general, utilizado para los predios rurales). (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 33)
Cabe mencionar que existen muchos predios antiguos cuya extensión superficial expresada en otros sistema de medición, como por ejemplo, las fanegadas, las cuales representan una inexactitud registral por no tener una conversión certera al sistema métrico decimal, lo cual nos permite resaltar la importancia de utilizar un único sistema de medición. (Ibídem, 2019, p. 34)
2.2. Los linderos
Según Gunther González, son los confines o límites colindantes de una finca con otra, cuya descripción en el título hace precisamente que se delimite la línea poligonal que encierra la superficie del terreno. En buena cuenta, son los linderos que permiten determinar el área o cabida de un predio. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 34)
2.3. La rectificación
Es importante tener en claro que rectificar no implica modificar, ni tampoco ampliar las dimensiones reales de un predio, sino supone únicamente corregir formalmente los datos erróneos de planos o títulos formales que dieron sustento a una inscripción registral. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 17)
Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución 324-2007-SUNARP-TR-T, bajo el siguiente tenor:
6. Ningún mecanismo o procedimiento destinado a rectificar o determinar el área, medidas u otros aspectos de la realidad predial física busca hacer constar en el registro la variación o modificación efectiva que ha sufrido en la realidad objetiva ya sea por accesión, apropiación o prescripción adquisitiva. El predio siempre ha sido el mismo, lo que sucede es que el registro venía publicando una información física equivocada.
7. Por medio de estos mecanismos o procedimientos rectificatorios jamás debe admitirse un aumento de área bajo pretexto de adecuar la realidad de la partida, incorporando secciones contiguas que nunca formaron parte del predio. González Barrón, sobre este punto señala que “la rectificación de áreas no tiene por finalidad aumentar o disminuir la extensión de un inmueble, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas a su correlato en el registro; pero en todos los casos se debe evitar que, a través de este mecanismo se pretenda legalizar invasiones a la propiedad de los colindantes“. Por su parte, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida señalan que “cuando se rectifica la medida superficial que manifiesta el asiento, no se pretende ampliar la finca, que ni crece ni mengua, sino eliminar una exactitud”. El procedimiento de rectificación de datos físicos de un predio tiene como objetivo eliminar una inexactitud registral, y no puede servir para incrementar efectivamente el área, o encubrir actos traslativos de dominio con los colindantes, o preparar una invasión de fincas.
8. Por último, la jurisprudencia judicial ha sostenido que “la pretensión de rectificación o delimitación de áreas o de linderos procede a favor del propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos de un predio cuando dichos datos han sido registrados en forma equivocada o para que se limiten estos mediante deslinde cuando su delimitación no es precisa“.
9. Si el proceso de rectificación de área y linderos solo busca expresar en su verdadera dimensión lo ya existente, no es entonces el medio para incorporar nueva superficie al predio ya inscrito. Para ello existen otro tipo de procesos, como el de prescripción adquisitiva, títulos supletorios o de declaración de propiedad por accesión, que tiene por objeto agregar nuevas porciones a lo que originalmente se tenía. Si bien en sede judicial la vía procedimental de todos ellos es la misma (proceso abreviado), la pretensión es distinta a la de rectificación.
10. Sin embargo, la verificación de la regularidad interna del proceso de rectificación de área y linderos a fin de que por medio del mismo no se incorpore nueva área al predio inscrito corresponde a quienes dirigen dichos procesos (notario, juez o funcionario público) y no al registrador. Se entiende que quienes instruyen el proceso o procedimiento rectificatorio han adoptado todas las medidas a lo largo del íter procesal a fin de que no se transgreda fraudulentamente la finalidad de este proceso, siendo de su exclusiva responsabilidad el resultado del mismo y las posibles afectaciones de los derechos de terceros.
En buena cuenta, rectificar no es alterar, modificar o cambiar (mediante aumento o reducción) el área o cabida del predio para que se adecúe al registro sino todo lo contrario, implica que lo expresado en el registro se adecúe al área o cabida real del predio. Para el caso de aumento existen otro tipo de procesos, como el de prescripción adquisitiva, títulos supletorios o de declaración de propiedad por accesión.
3. El proceso de rectificación o delimitación de áreas o linderos en la legislación peruana (Ley 27333)
En nuestro ordenamiento nacional, de conformidad con el artículo 13 de la Ley 27333 (Ley complementaria de la Ley 26662 -Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial- para la Regularización de Edificaciones) contamos con tres tipos de procesos de rectificación de áreas o linderos. Veamos, a continuación, cada uno de ellos:
3.1. La rectificación por mutuo acuerdo (art. 13.1.a)
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
Empezaremos diciendo que la rectificación de área y medidas perimétricas por mutuo acuerdo no es ningún procedimiento dirigido por funcionario público, como sí lo son las rectificaciones de área por procedimiento notarial y judicial señalados en los numerales b y c del artículo 13.1. de la ley, que son de responsabilidad del notario público y del Juez respectivamente. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 50)
En este tipo de rectificación de área, si bien es cierto se formaliza a través de escritura pública, ello no implica que sea un procedimiento dirigido por el notario, ya que este tipo de rectificación tiene como sustento el acuerdo o convenio de los intervinientes; que en este caso vienen a ser el propietario del predio a rectificar y todos los propietarios de los predios colindantes. (Ídem)
Queda claro, entonces que el notario público que eleva a escritura pública el convenio de las partes intervinientes no está en la obligación de realizar actividades conducentes a fin de acreditar la manifestación de las partes, ni de realizar verificaciones in situ a fin de verificar la realidad material del terreno; a lo mucho realizará una verificación documental de la información que el interesado le pondrá sobre el escritorio. (Ídem)
En suma, el proceso de rectificación por mutuo acuerdo, es el único en el que las propias partes (propietario del predio y propietarios de los predios colindantes), mediante escritura pública, se ponen de acuerdo respecto al área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. Siendo tarea, única y exclusiva, del notario elevar aquel acuerdo a escritura pública.
3.2. La rectificación a través del procedimiento notarial (art. 13.1.b)
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley No 27157.
Como ya habíamos adelantado, el procedimiento notarial tiene la particularidad de contar con un director del procedimiento: el notario, quien mediante un procedimiento no contencioso realizará una comprobación y constatación de los hechos. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 63)
Este procedimiento notarial tiene dos modalidades: La primera, cuando el área (cabida) real del predio sea igual o inferior de la registrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidad teórica de afectación a los terceros colindantes, por lo que, en todo caso, llama
la atención que sea necesario acudir a un procedimiento con solicitud, testigos, acta de presencia, notificación de colindantes, evaluación de pruebas, etc. La segunda, cuando la cabida o área real sea superior a la cabida inscrita, para lo que se necesita obtener la certificación registral de que la mayor área no se superpone con otra registrada. (Gonzáles Barrón, 2012, p. 1378)
El notario competente para realizar este procedimiento -al igual que en el caso de las prescripciones adquisitivas de dominio- es el de la provincia donde está ubicado el predio, por lo que carecerá de competencia cualquier notario de distinta jurisdicción. El mismo notario dispondrá la notificación a los colindantes y la publicación de que en su despacho se sigue un procedimiento de rectificación a fin de que quienes se sientan afectados presenten la oposición al procedimiento no contencioso. De existir una oposición, solo le queda al interesado según el proceso judicial de rectificación de áreas, como se detallará más adelante. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 64)
En buena cuenta, la rectificación a través del procedimiento notarial, es aquella en la cual un funcionario público, es decir el notario, tiene como misión comprobar y constatar si el área real del predio es igual o inferior de la registrada en la partida o si el área real es superior a la inscrita, en este último caso se necesitará obtener la certificación registral de que el área mayor no se superpone con otra registrada.
3.3. La rectificación judicial (art. 13.1.c)
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros
Este proceso sin lugar a dudas tiene un matiz distinto a los otros dos mecanismos de rectificación señalados en la misma norma de asuntos no contenciosos, debido a que se cuenta con un operador que cumple un rol fundamental: el juez, quien a diferencia del notario cuenta con el ius imperium, y, por tanto, ejerce una facultad coercitiva a la hora de solicitar la inscripción una vez concluido el proceso. (Becerra Coronado, Samillán Rivera y Esquivel León, 2019, p. 71)
Dicha facultad juega un rol muy importante, ya que incluso podría ingresar al registro rectificaciones que sobre el papel genere superposiciones aunque estas no sean materiales. Sumado a ello es sabido también que toda persona o autoridad administrativa está obligada a cumplir con los mandatos judiciales, tal como se establece en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. (Ibídem, pp. 71-72)
La persona legitimada para solicitar la rectificación es el propietario, aunque el Código Procesal Civil extiende extiende este derecho al poseedor muy a pesar de que en la práctica esto último resulte muy complicado debido a la previa acreditación de aquella legitimación. (Ibídem, p. 72)
En este proceso se deben notificar válidamente a los colindantes; esto se sustenta en que todos los potencialmente afectables se den por enterados de la pretensión del propietario. Si es que la rectificación involucra a una partida registral -entiéndase distinta a la cual se pretende rectificar-, deberá también estar notificado el titular registral de aquella partida involucrada. (Ídem)
En definitiva, la rectificación judicial, es aquella en la cual un funcionario público, es decir el juez, en virtud de su ius imperium, solicita la inscripción de una rectificación en caso de superposición de áreas o linderos, o una rectificación derivada de la oposición de terceros colindantes de una rectificación notarial.
4. Conclusiones
Dentro de la utilidad comprendida entre el subsuelo y sobresuelo de un predio el propietario podrá usar, disfrutar, disponer y hasta reivindicar el bien de su pertenencia. Más allá de esos límites no podrá hacerlo; ya que el subsuelo, suelo y sobresuelo (útiles) podrán tener por propietario a una persona distinta, ya sea de derecho privado o público, o simplemente no pertenecer a nadie. Es allí dónde cobran relevancia los linderos y medidas perimétricas, los cuales tienen como finalidad delimitar un área respecto de otra.
La rectificación o delimitación de áreas o linderos surge con el objetivo de corregir la información registral errónea que discrepe con la realidad física del predio, ya sea porque este cuenta una mayor o menor área de aquella publicitada en los registros.
Rectificar no es alterar, modificar o cambiar (mediante aumento o reducción) el área o cabida del predio para que se adecúe al registro sino todo lo contrario, implica que lo expresado en el registro se adecúe al área o cabida real del predio. Para el caso de aumento existen otro tipo de procesos, como el de prescripción adquisitiva, títulos supletorios o de declaración de propiedad por accesión.
En nuestro ordenamiento nacional, de conformidad con el artículo 13 de la Ley 27333, contamos con tres tipos de procesos de rectificación de áreas o linderos:
a) La rectificación por mutuo acuerdo,
b) La rectificación a través del procedimiento notarial
c) La rectificación judicial
5. Bibliografía
BECERRA CORONADO, Helard Paul; SAMILLÁN RIVERA, Aldo Raúl y ESQUIVEL LEÓN, Luis Dandy (2019). La rectificación de área, linderos y medidas perimétricas en la legislación peruana. Pacífico Editores: Lima.
GONZÁLES BARRÓN, Gunther (2012). Derecho registral y notarial. Tomo II. Lima: Jurista Editores.
