Sumario. 1. Introducción, 2. El principio de prioridad en el derecho comparado, 3. El principio de prioridad en el derecho nacional, 4. El principio de prioridad preferente y prioridad excluyente, 4.1. No procede inscribir la adjudicación e independización de predios si en partida registral consta inscrito que Comunidad Campesina transfirió primero predio a terceros por aplicación del principio de prioridad excluyente [Resolución 4226-2022-Sunarp-TR], 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. Introducción
Los principios registrales son pautas orientadoras que pueden estar esparcidos por diferentes áreas del derecho como el Código Civil peruano y no estrictamente en una ley o reglamento registral.
Nuestra legislación registral ha establecido los principios siguientes: principio de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, legitimación, buena fe pública registral y principio de prioridad. (Rimascca, 2015, p. 25)
Nosotros abordaremos, sucintamente, el principio de prioridad (preferente y excluyente o impenetrabilidad) en la doctrina extranjera y nacional.
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2. El principio de prioridad en el derecho comparado
Quien llega primero, muele primero, en pocas palabras “prior tempore, potior iure”, es una de las frases más conocidas en nuestro lenguaje común, como también hace referencia Andreas Wacke en su libro del mismo nombre, dónde nos señala que la idea de la prioridad no es solamente una parte de la convivencia de todos los días, sino que más allá de esto es una regla del tráfico observada en muchos aspectos, y que se confirma como una regla de derecho que domina en los diferentes ámbitos. (Mercado y Sequeira, 2004, p. 164)
En pocas palabras, el principio de prioridad es aquel en el cual el primer título o acto ingresado prevalece sobre otro, que siendo registrable todavía, no se haya presentado o lo hiciera con posterioridad, prevaleciendo así el título inscrito primero. (Ídem)
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En Guatemala, el principio de prioridad establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador. (Vásquez, 2007. pp. 90-91)
En la normativa costarricense este principio tiene, en parte, su fundamento en el primer párrafo en el artículo 455 del Código Civil, pues en él se enuncia la preferencia no por el orden de otorgamiento, sino por el de presentación al registro, y a la vez garantiza la veracidad de estos asientos. (Jara, 2003, pp. 27-28)
El reglamento del registro público, en su artículo 54 establece: “La prioridad entre dos o más documentos sujetos a inscripción, se establecerá por el orden de presentación a la oficina del diario, …si son excluyentes, tendrá prioridad el documento presentado primero en tiempo, sin perjuicio, de los dispuesto posteriormente, en el artículo 455 del Código Civil». (Ibidem, p. 28)
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Según una doctrina chilena:
El acto registrable que primeramente ingresa en el registro se antepone con preferencia excluyente, o bien con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siendo incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al registro o la hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior. (Alcalde y Goldenberg, 2019, p. 279)
En el derecho comparado el principio de prioridad establece que el primer título o acto ingresado prevalece, es decir tiene la prioridad o preferencia, sobre cualquier otro que, aun siendo registrable, hubiere ingresado al registro posteriormente aunque fuere de fecha anterior.
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3. El principio de prioridad en el derecho nacional
De conformidad con el artículo 2016 del Código Civil peruano (en adelante CC):
La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
Y con el artículo 2017 del mismo cuerpo legal:
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
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4. El principio de prioridad preferente y prioridad excluyente
El principio registral de prioridad, en el derecho nacional, opera de dos maneras: para excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina principio de prioridad excluyente y cuando opera en la segunda forma se le denomina principio de prioridad preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito a la fecha del ingreso al registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas (principio de prioridad preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible (principio de prioridad excluyente). (Torres, 2007)
Cuando existe una incompatibilidad relativa, se denomina principio de prioridad preferente, siendo necesario tener en cuenta el rango registral existente entre los derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer título inscrito y los posteriormente inscritos (por ejemplo, la superioridad de rango existente entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad). Cabe resaltar que este supuesto no provoca el cierre registral, es decir, incluso estando inscrito el primer título en la partida registral pueden inscribirse otros títulos como hipotecas o embargos principalmente. (Ídem)
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Tal como se señala en la Exposición de Motivos: “Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción”.
De lo dicho se desprende que el registro otorga ciertos derechos desde la “inscripción” del título en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el procedimiento registral –entiéndase que el mismo termina con la inscripción, en el caso que la calificación haya sido positiva- se podrá tener preferencia en los derechos. (Ortíz, p. 10)
Cuando existe una incompatibilidad absoluta o sustancial, se denomina principio de prioridad excluyente que provoca el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo, en el caso de la doble compraventa, ya que inscrita una compraventa no es posible inscribir otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario. (Torres, 2007)
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El mismo señala la prohibición dirigida al registrador de inscribir un título que sea incompatible con otro “ya inscrito” a pesar de que sea de fecha anterior. Vale decir, no importa que el título presentado posteriormente hubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aquí lo que en realidad importa es la inscripción, impera lo que señala el Registro: “La inscripción (…) del primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto al presentado en segundo lugar” (Ortíz, p. 11)
El Tribunal Registral ha conceptualizado, en la Resolución 1923-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 8., el principio de prioridad, en los términos siguientes:
Por el principio de prioridad de rango (también denominado prioridad preferente) la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Así, conforme al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.
(…) en lo que respecta a la prioridad excluyente, el artículo 2017 del Código Civil establece que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. El artículo X del Título Preliminar del RGRP precisa que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. Ello guarda concordancia con lo regulado en el segundo párrafo del artículo 26 del mismo Reglamento que define a los títulos incompatibles a efectos de determinar la aplicación del artículo 29, señalando que “un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar”. (Rimascca, 2015, pp. 80-81)
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De las doctrinas comparadas y nacionales podemos colegir que el principio de prioridad en sentido amplio se subdivide en dos tipos: el principio de prioridad preferente (art. 2016) y el principio de prioridad excluyente (art. 2017).
El primero hace alusión a una prerrogativa de carácter temporal, es decir, se le da preferencia al título que se inscriba en primer lugar frente a aquellos que se inscriban posteriormente. Asimismo, este supuesto no provoca el cierre registral, es decir, incluso estando inscrito el primer título en la partida registral pueden inscribirse otros títulos como hipotecas o embargos principalmente.
El segundo hace alusión a una a una incompatibilidad entre dos títulos, uno ya inscrito y otro que pretende inscribirse. En este supuesto la primera inscripción provoca el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo, en el caso de la doble compraventa, ya que inscrita una compraventa no es posible inscribir más otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario. Asimismo, resulta irrelevante que los títulos que pretendan inscribirse posteriormente, a la primera inscripción, sean de fecha anterior.
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4.1. No procede inscribir la adjudicación e independización de predios si en partida registral consta inscrito que Comunidad Campesina transfirió primero predio a terceros por aplicación del principio de prioridad excluyente [Resolución 4226-2022-Sunarp-TR]
7. Revisadas las partidas registrales N° 11334870 y N° 11334871 del Registro de Predios de Chiclayo, señaladas en el informe emitido por el Área de Catastro indicando que corresponden a los predios materia de la presente rogatoria, se advierte que los citados predios fueron independizados a favor de la Comunidad Campesina Virgen Purísima Concepción conforme consta de los asientos C00001 de las citadas partidas; y, con posterioridad, en el asiento C00002 se registró las adjudicaciones efectuadas por la Comunidad Campesina Virgen Purísima Concepción en favor de José Norbel Silva Saldaña y Marcelino Fernández Silva, en mérito de la escritura pública N° 719 del 30/05/2019 otorgada ante notario de Chiclayo Armando Medina Ticse. Esta última inscripción se efectuó en virtud del título archivado N° 2610715 del 4/11/2019.
Conforme se advierte de las partidas registrales, se publicita como propietarios de los predios submateria a: José Norbel Silva Saldaña y Marcelino Fernández Silva, esto es, personas distintas de aquel que interviene como Adjudicante (Comunidad Campesina Virgen Purísima Concepción) en las escrituras públicas N° 1888 y N° 1889 del 18/12/2019, que contienen las adjudicaciones cuya inscripción se solicita.
8. Ahora bien, conforme al principio de legitimación consagrado en el artículo 2013 del Código Civil6 y Numeral VII7 del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento, se declare judicial o arbitralmente su invalidez.
Siendo ello así, los asientos C00002 de las partidas N° 11334870 y N° 11334871 del Registro de Predios de Chiclayo se encuentran protegidos por el principio de legitimación, por lo que el contenido de dichos asientos sólo podría ser enervado mediante la declaración de invalidez emitida en la vía judicial o arbitral.
Consecuentemente, de conformidad con el literal b) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde confirmar la tacha sustantiva del título venido en grado.
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5. Conclusiones
En el derecho comparado el principio de prioridad establece que el primer título o acto ingresado prevalece, es decir tiene la prioridad o preferencia, sobre cualquier otro que, aun siendo registrable, hubiere ingresado al registro posteriormente aunque fuere de fecha anterior.
El principio de prioridad en sentido amplio se subdivide en dos tipos: el principio de prioridad preferente (art. 2016) y el principio de prioridad excluyente (art. 2017).
El principio de prioridad preferente hace alusión a una prerrogativa de carácter temporal, es decir, se le da preferencia al título que se inscriba en primer lugar frente a aquellos que se inscriban posteriormente. Asimismo, este supuesto no provoca el cierre registral, es decir, incluso estando inscrito el primer título en la partida registral pueden inscribirse otros títulos como hipotecas o embargos principalmente.
El principio de prioridad excluyente hace alusión a una a una incompatibilidad entre dos títulos, uno ya inscrito y otro que pretende inscribirse. En este supuesto la primera inscripción provoca el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo, en el caso de la doble compraventa, ya que inscrita una compraventa no es más posible inscribir otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario. Asimismo, resulta irrelevante que los títulos que pretendan inscribirse posteriormente, a la primera inscripción, sean de fecha anterior.
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6. Bibliografía
Alcalde, J. y Goldenberg, J. (2019). “Algunas observaciones preliminares respecto del proyecto de ley que modifica el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales”. En: Revista Chilena de Derecho Privado, n. 33, Santiago: Universidad Diego Portales, pp. 243-297.
Jara, M. (2003). La reserva de prioridad. Sus efectos prácticos. Tesis para optar por el grado de Licenciada en Derecho. San José: Universidad de Costa Rica.
Mercado, X. y Sequeira, C. (2004). Aplicación de los Principios Inmobiliarios Registrales, en el Sistema Registral Nicaragüense. Monografía para obtener el grado de Licenciada en Derecho. Managua: Universidad Centroamericana.
Ortiz, J. (X). Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales. Lima. pp. 17. Consulta: 14 de octubre del 2020. http://www.derecho.usmp.edu.pe/instituto/revista/articulos/Analisis_Doctrinario_Derecho_Registral.pdf
Rimascca, Á. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral. Lima: Gaceta Jurídica.
Torres, F. (2007). “Principios Registrales”. En: Derecho y Cambio Social, año 4, n. 9.
Vásquez, S. (2007). Análisis de la protección al principio de prioridad, en suspensiones justificadas o injustificadas de documentos presentados al registro general de la propiedad. Tesis para la obtención del grado académico de Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales y los títulos profesionales de Abogado y Notario. Guatemala: Universidad de San Carlos de Guatemala.
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