Si se acredita que condición suspensiva sobre pago de precio no depende únicamente del comprador entonces compraventa es válida [Resolución 363-2011-Sunarp-TR-T]

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Fundamento destacado: 5. En cuanto a la pretendida resolución de la compraventa, la misma se sustenta en la falta de pago del precio. Como aparece del archivado, se pactó que el precio se pagaría progresivamente, conforme la Asociación venda los certificados de aportación, que es un hecho futuro e incierto. Entonces, el pago del precio (no el contrato de compraventa) fue sometido a una condición suspensiva, Esta condición no depende exclusivamente de la voluntad de la Asociación, pues la venta de los certificados de aportación con cuyo producto se cancelaría el precio del predio constituye un contrato bilateral. Por ambas razones, no es de aplicación el artículo 172 del Código Civil[5].


TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 363-2011-SUNARP-TR-T

Trujillo, nueve de junio de dos mil once.

APELANTE : CÉSAR BURGA MAYRA
TÍTULO : 129-2011
RECURSO : 149-2011
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO(S) : REVERSIÓN DE DONACIÓN Y RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA

SUMILLA(S):
Reversión de la donación
El donante no puede hacer valer la reversión del dominio del bien donado a su favor si en el contrato de donación no se estipuló expresamente el pacto de reversión.
Improcedencia de resolución por autoridad del acreedor
No puede resolverse un contrato de compraventa por autoridad del vendedor bajo el argumento de la falta de pago del precio, cuando esta obligación fue sometida a condición suspensiva consistente en que la compradora culmine con la venta de certificados de participación con cuyo producto se cancelaría el precio pendiente, y no se invoca o acredita que dicha venta ya concluyó.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

El señor Burga presentó a calificación la escritura pública de formalización de resolución de la compraventa y reversión de la donación, su fecha 30.12.2010, otorgada por la Cooperativa Agraria de Usuarios Fala Ltda ante el notario de Chiclayo Carlos Caballero B Los contratos materia de resolución y reversión fueron celebrados por la Cooperativa Agraria de Usuarios Fala Ltda. (en adelante la Cooperativa), como enajenante, con la Asociación Promotora de la Universidad Autónoma de Ferreñafe (en adelante la Asociación), como adquirente, y mediante ellos se transfirió a favor de la Asociación el dominio sobre un predio de 10 00 Has ubicado en el distrito de Ferreñafe, inscribiéndose tales actos en la ficha 15676 (hoy partida 02296417) del Registro de Predios de Chiclayo.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue calificado por el Registrador Público Manuel Mallqui Luzquiños, quien decretó su tacha por las razones que obran en la esquela del 04.01.2011, las que se reproducen a continuación:

“3.1.- Visto el presente título donde se solicita la inscripción de la resolución de contrato de compraventa y reversión de donación que otorga de manera unilateral la Cooperativa Agraria de Usuarios Fala Limitada debidamente representada, al respecto se informa lo siguiente:
De la resolución de la compra venta, para resolver un contrato éste debe estar enmarcado dentro de los siguientes supuestos: Resolución del contrato por incumplimiento (art. 1428 del Código Civil)
En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios. A partir de la fecha de la citación con la demanda de resolución, la parte demandada queda impedida de cumplir su prestación.
Resolución de pleno derecho (Art. 1429 del Código Civil).
En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.
Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.
Se deja constancia que las hipótesis indicadas anteriormente deben solicitarse ante el Poder Judicial (materializada en una demanda), puesto que en el Registro no se pueden actuar pruebas del incumplimiento del contrato ya que conforme al Art. 1 del Reglamento General de los Registros Públicos “El procedimiento registral es especial de naturaleza no contenciosa. No cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposición a la inscripción”.
Condición resolutoria expresa (Art. 1430 del Código Civil)
Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.
En el presente supuesto se debe contar con una cláusula resolutoria expresa en el contrato, para poder hacer efectivo dicha resolución, por lo que teniendo en cuenta lo anterior y del estudio del titulo archivado N° 75/5431 del 26/10/1995 que dio origen a la donación y compraventa que se pretende revertir y resolver, en la escritura pública adjunta no existe cláusula resolutoria alguna, no siendo posible la resolución de contrato solicitado.
Respecto a la reversión de la donación: Reversión de la donación (Art. 1631 del Código Civil)
Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante. La estipulada en favor de tercero es nula; pero no producirá la nulidad de la donación.
Como se advierte, este supuesto solo es aplicable si existen cláusulas expresas de reversión en el contrato de donación, la cláusula que se pretende ejecutar es la sétima: “La donante vendedora deja expresa constancia que el bien que se transfiere es para una entidad de tipo educativo, futura Universidad Autónoma de Ferreñafe, y que no se podrá dar fines distintos al señalado… “, esta cláusula no encierra ninguna carga de resolución o reversión, solo señala los fines para los cuales fue dado el predio, por otro lado si se destinó para tal fin eso se debe dilucidar en sede judicial, en aplicación del Art. 1 del RGRP.
En conclusión se procede a la tacha del presente titulo por contener defecto insubsanable que emana de la título, partida registral y del título archivado, de conformidad con el Art. 42 inc a) del RGRP.
4.- Fundamento Legal:
-Art. 1428, 1429, 1430 y 1631 del Código Civil
-Art. 1 y 42 del RGRP”.

[Continúa]

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