Sí, el artículo 950 del Código Civil regula que una persona puede adquirir la propiedad de una casa (bien inmueble) si acredita su posesión durante 5 o 10 años. A esto se le conoce como prescripción adquisitiva de dominio o usucapión.
Esta figura legal permite que la persona que ejerce posesión de un bien inmueble pueda convertirse en propietaria, en tanto acredite ciertos requisitos: posesión continua, pacífica, pública y que se comporte como propietario durante ese tiempo. No basta con poseer el inmueble.
¿Qué es la posesión continua?
Este requisito establece que una persona se considera poseedora de un inmueble si mantiene un contacto permanente y sin interrupciones significativas con el bien durante un periodo de 10 años.
En el Expediente 0454-2013-0-1707-JM-CI-01 se analizó el caso de un hombre que intentó adquirir una vivienda mediante prescripción adquisitiva tras cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 950 del Código Civil. Sin embargo, durante el proceso, se presentó una demanda en su contra, lo que interrumpió la continuidad de la posesión y le impidió convertirse en propietario.
En la sentencia de segunda instancia se cita la Casación 4753-2016, Ventanilla y la Casación 2229-2008, Lambayeque, en ambos pronunciamientos se detalla que el plazo de prescripción se interrumpe cuando la posesión ha sido cuestionada a través de algún proceso judicial en contra del que busca prescribir el inmueble.
Además, el artículo 953 del Código Civil indica que el término para la prescripción adquisitiva se interrumpe si el poseedor pierde el control sobre el bien. Sin embargo, esta interrupción no se aplica si el poseedor recupera el bien dentro del plazo de un año o si una sentencia judicial ordena su restitución.
La posesión continua premia, por así decirlo, a la persona que da vida a un bien y se mantiene como su poseedor, mientras castiga a aquella persona que, siendo titular del dominio, no se comporta como tal, dejando el inmueble en abandono y sin convertirlo en un bien económicamente productivo. (…) No se puede tener los bienes sin actividad económica, la prescripción aquella persona que hace producir al bien, porque quien posee le da vida económicamente al inmueble.
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¿Qué significa posesión pacífica?
La posesión del inmueble debe ser sin usar la fuerza para mantenerlo. Esto significa que, aunque inicialmente haya obtenido el bien de manera violenta, la posesión se considera pacífica una vez que cesa esa violencia y se establece un estado de calma.
El abogado Mario Solís agregó que la idea es que la posesión se ejerza de manera estable a lo largo del tiempo, es decir, que el poseedor «no esté entrando y saliendo del bien debido a continuas disputas».
En el caso de la Casación 3815-2017, Lima Norte se determinó que la posesión violenta del demandante, quien ingresó al inmueble intempestivamente, se convierte en posesión pacífica a partir de la suscripción del acta de acuerdo. Este documento fue firmado entre las partes. Este cambio marcó el cese de la violencia en la ocupación del bien inmueble.
¿Y la posesión pública?
Este requisito se cumple cuando la posesión es notoria o de conocimiento frente a los demás. Esto significa que las personas que viven cerca o transitan por el lugar puedan notar que alguien está disfrutando la propiedad como si fuera el dueño.
Mario Solís menciona que, «si deseo acceder a un derecho real, mi posesión debe ser pública y no puede ser oculta. Por ello, las posesiones de personas que llegan de madrugada para dormir y se van por la mañana no tienen mucho sentido. La publicidad implica el conocimiento por parte de los demás».
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Debo comportarme como propietario
Este requisito implica que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad. Quienes tienen un contrato de arrendamiento no pueden prescribir. Para adquirir la propiedad por prescripción, la persona debe comportarse como si fuera el dueño, usando y disfrutando la propiedad sin depender de un permiso o acuerdo con el propietario.
A veces no es necesario esperar 10 años
Si una persona adquiere un inmueble creyendo que la adquisición se realizó con el legítimo dueño de la propiedad y luego toma posesión del inmueble durante cinco años de forma continua, pacífica y pública, de acuerdo con el artículo 950 del Código Civil, puede prescribir el bien inmueble por justo título y buena fe.
Esto último aplica si quien adquirió el inmueble desconocía la existencia de un «verdadero propietario». Es decir, fue sorprendido por quien se presentó como propietario cuando no lo era. Mario Solís aclara que, para considerar este caso, quien adquirió el bien debe ignorar la situación del propietario del inmueble:
Si la persona cree que ese título se celebró con el propietario, es importante demostrarlo, ya que podría haber sabido lo contrario. En ese caso, se pierde la presunción de buena fe.
