Fundamento destacado: 8. El contrato de donación que es materia de análisis en esta resolución obra en el título archivado 12623 del 8/1/2009 cuya cláusula de reversión tiene como tenor lo siguiente:
SÉPTIMO: EL DONANTE DECLARA EXPRESAMENTE QUE SE RESERVA EL DERECHO DE REVERSIÓN PARA EJERCERLO CUANDO ÉL LO CONSIDERE NECESARIO, POR LO TANTO DECLARA EXPRESAMENTE QUE NO OTORGAR ASENTIMIENTO ALGUNO A CUALQUIER ENAJENACIÓN Y/O TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD QUE DESEE EFECTUAR LA DONATARIA, RESPECTO DE LA PROPIEDAD DE LOS BIENES QUE SE DONAN MEDIANTE EL PRESENTE DOCUMENTO. (énfasis añadido).
De acuerdo con lo estipulado en dicha cláusula se aprecia que, si bien se ha pactado el derecho de reversión a favor del donante, no se precisa de forma expresa la causal que habilita el ejercicio de dicho derecho, por el contrario, se utiliza la expresión “para ejercerlo cuando él (el donante) lo considere necesario”, esto es, sin expresión de causa.
Una situación similar fue tratada por esta instancia en la Resolución 1788- 2018-SUNARP-TR-L del 3/8/2018, en cuyo caso también se analizó una cláusula que estableció el ejercicio de un derecho de reversión “sin expresión de causa”, frente a lo cual este órgano colegiado señaló que “[n]o se cumple con la exigencia establecida en la norma expresa, antes expuesta (artículo 108 del RIRP), para efectos de su oponibilidad”, procediendo con ello a confirmar la observación.
Esta posición es constante en la jurisprudencia del Tribunal Registral, por ejemplo, en las Resoluciones 1027-2019-SUNARP-TR-L (fundamento 12) y 1355-2016-SUNARP-TR-L del 1/7/2016.
9. En tal sentido, el derecho de reversión de la donación se configura como un derecho potestativo a favor del donante que posiciona al donatario (adquirente) en un estado de sujeción; sin embargo, al tener origen contractual, se ciñe bajo el principio de la buena fe (artículo 1362 del Código Civil), en mérito del cual, es necesario que al estipular la reversión se consideren límites claros en el acto constitutivo a través de la formulación de supuestos expresos que acarreen la reversión del dominio, de lo contrario se trataría del ejercicio abusivo de un derecho, no amparado por la ley, según el artículo II del Título Preliminar del Código Civil.
Asimismo, de cara al Registro, la consignación de causales expresas permite brindar el nivel de publicidad adecuado a los terceros que puedan celebrar contratos con el titular registral (donatario), de lo contrario, estarían expuestos a costos de contratación ocultos o imprecisos, e incluso esto podría desincentivar el tráfico inmobiliario, circunstancia que contraviene los fines de nuestro Sistema Registral.
En consecuencia, corresponde confirmar la tacha sustantiva dispuesta por la primera instancia.
Con la intervención de la vocal (s) Rocío Zulema Peña Fuentes autorizada mediante Resolución N.° 087-2023-SUNARP/PT del 24/4/2023 y del vocal (s) Jesús David Vásquez Vidal autorizado mediante Resolución N.° 121- 2023- SUNARP/PT del 02/06/2023.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 2741 -2023-SUNARP-TR
Lima, 23 de junio de 2023.
APELANTE : SERGIO ARMANDO BERROSPI POLO, notario de Lima.
TÍTULO : 1237934 del 2/5/2023 (SID).
RECURSO : Escrito presentado el 26/5/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Reversión de donación.
SUMILLA :
CLÁUSULA DE REVERSIÓN
No procede la inscripción de la reversión de la donación cuando no se ha consignado la respectiva causal en el contrato de donación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la reversión del dominio a favor de Piero Francesco Morosini Wong respecto de la donación inscrita en el asiento C00003 de las partidas 11869432 y 11869472 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto, se presenta el parte notarial de la escritura pública del 9/3/2021 otorgada ante notario de Lima Sergio Armando Berrospi Polo.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos dispone la tacha sustantiva del título en los términos que se reproducen a continuación:
ANOTACIÓN DE TACHA
[…]
Al respecto se cumple con señalar, que el artículo 1631 del Código señala “Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante (…)”, y el artículo 108 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe: “La inscripción de la reversión y de la revocatoria de la donación o anticipo de legítima se hará en mérito escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignará la respectiva causal (…)”. Por su parte la reiterada jurisprudencia registral señala que la cláusula de reversión tiene que estar expresamente pactada en el contrato de donación, la misma que ostenta condición resolutoria, dejando la eficacia de la transferencia del bien sujeta a la realización de un hecho futuro o incierto, el que una vez acaecido configura la posibilidad de que la donante haga uso de la reversión, esto es, la causa legal debe encontrarse previamente definida. (Resolución N° 2004-2015-SUNARP-TR-L del 02/10/2015, Resolución N° 1355-2016-SUNARP-TR-L del 01/07/2016, Resolución N° 018-2017- SUNARP-TR-L del 05/01/2018, entre otros).
En tal sentido, revisado el Título Archivado N° 2009-12623 del 08/01/2009 que dio mérito a la extensión de los Asientos C00003 de las Partidas 11869432 y 11869472 del Registro de Predios de Lima se verifica que si bien es cierto en su cláusula SÉPTIMA consta que el donante PIERO FRANCESCO MOROSINI WONG se reserva el derecho REVERSIÓN a su favor, sin embargo, no se ha establecido causal expresa para que proceda la reversión de dominio. Por lo tanto, al no constar la causa legal previamente definida no resulta procedente la inscripción solicitada.
En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el literal a) del artículo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se procede a la tacha sustantiva del presente título. […].
[Continúa…]
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