Fundamento destacados: 12.-Al respecto, debemos señalar que tratándose de actos de disposición de todo o parte de un predio común se requiere ineludiblemente del consentimiento de todos los comuneros, en aplicación del numeral 1 del artículo 971 del Código Civil. Como ya vimos, el acto de disposición (compraventa) formalizado en mérito a la escritura del 29/11/2019 fue practicado por uno de los copropietarios del predio, por consiguiente, para su inscripción en el Registro era inexcusable la previa adjudicación del lote a favor del copropietario transferente o la ratificación hecha por los demás condóminos mediante instrumento público, de conformidad con el artículo 978 del Código Civil. Precisamente esto último es lo que ha ocurrido con la escritura pública del 28/12/2019, pues en virtud de ella, los copropietarios que no intervinieron en la compraventa del predio inscrito en la partida No 13813118 del Registro de Predios de Lima, procedieron a ratificar la adquisición otorgada por la empresa vendedora a favor de María Isabel Olaechea Carmen y su cónyuge Esmelin Julio Poma Pariona. No se trata entonces de un acto independiente y autónomo de la compraventa ratificada, sino de uno complementario (ratificación) de la compraventa formalizada mediante escritura del 29/11/2019, siendo que la expresión “división, partición y adjudicación parcial” no desvirtúa esta conclusión, pues de una interpretación sistemática y finalista de las cláusulas de la escritura del 28/12/2019 se desprende que lo pretendido por sus otorgantes fue procurarle a María Isabel Olaechea Carmen y su cónyuge Esmelin Julio Poma Pariona la adquisición de la propiedad del lote vendido. Es entonces, en el sentido antes señalado, que debe interpretarse la expresión observada por el registrador. En atención a lo expuesto, corresponde revocar el numeral 1 de la observación formulada al título referido en el encabezamiento.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 1970 -2020-SUNARP-TR-L
Lima, 30 de octubre 2020
APELANTE : DACIANO ALEJANDRO SOSA REFULIO en representación de CASAPRO S.R.L.
TÍTULO : No 5905 del 2/1/2020.
RECURSO : H.T.D. No 16071 del 7/8/2020.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Compraventa.
SUMILLA : INTERPRETACIÓN DEL ACTO JURÍDICO
En caso de que surjan dudas respecto a los alcances del acto jurídico, deben aplicarse las reglas de interpretación de los artículos 168 a 170 del Código Civil.
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ERRORES EN EL TITULO
Las instancias registrales deben dilucidar cuáles son los errores u omisiones que obstaculizan la inscripción en el marco del artículo 2011 del Código Civil y artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, teniendo en cuenta que no todo defecto amerita observación del título. El Registro no debe cuestionar aspectos meramente formales que no pongan en riesgo la seguridad jurídica, teniendo en cuenta además que las instancias registrales deben propiciar la inscripción de los títulos.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por CASAPRO S.R.L. a favor de la sociedad conyugal conformada por María Isabel Olaechea Carmen y Esmelin Julio Poma Pariona respecto del lote 36 de la manzana D de la urbanización San Remo II, distrito de San Martín de Porres, provincia y departamento de Lima.
Para tal efecto se adjunta la documentación siguiente:
– Parte notarial de la escritura pública de regularización de compraventa del 29/11/2019 otorgada ante notario del Callao Francisco Javier Villavicencio Cárdenas.
Parte notarial de la escritura pública de ratificación de compraventa del 28/12/2019 otorgada ante notario del Callao Francisco Javier Villavicencio Cárdenas.
– Escrito de subsanación de observaciones y ampliación de rogatoria del 25/2/2020 suscrito por Daciano Alejandro Sosa Refulio, en representación de CASAPRO S.R.L.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Manuel Baltazar Otarola Paredes denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:
Visto el reingreso se reitera las siguientes observaciones:
1.- En cuanto a la subsanación respecto a que debe aclarar el acto o actos materia de inscripción por cuanto de la escritura pública de fecha 29/11/2019 se desprende que se trata de una ratificación de compraventa que otorga CASAPRO S.R.L. a favor de la sociedad conyugal formada por MARIA ISABEL OLAECHEA CARMEN y ESMELIN JULIO POMA PARIONA, sin embargo de la escritura pública de fecha 28/12/2019 se indica que se ratifica la transferencia del lote 36 de la mz. D y además que se está procediendo a la división, partición y adjudicación los argumentos que se exponen en el escrito de subsanación respecto a que se debe tener en cuenta la esencia del acto no resulta atendible por resulta necesaria la aclaración mediante instrumento público.
Asimismo, en cuanto a lo referido a que la cláusula sexta debe tenerse por no puesta por cuanto no existe regulación alguna se debe tener en cuenta que dicho acto no se encuentra prohibido por lo tanto está permitido. Estando a lo señalado se reitera la siguiente observación: “Sin perjuicio de lo antes señalado, sírvase aclarar el acto o actos materia de inscripción. De la escritura pública de fecha 29/11/2019 se trata de una ratificación de compraventa que otorga CASAPRO S.R.L. a favor de la sociedad conyugal formada por MARIA ISABEL OLAECHEA CARMEN y ESMELIN JULIO POMA PARIONA, sin embargo, de la escritura pública de fecha 28/12/2019 se indica que se ratifica la transferencia del lote 36 de Mz D y además que se está procediendo a la división, partición y adjudicación. Sírvase aclarar de conformidad con el art. 48 del D. Leg. del Notariado.Sírvase considerar que en la escritura pública de fecha 18/12/2019 (KR. 31716), se advierte que conforme a la cláusula sexta los “OTORGANTES Y LA EMPRESA” participantes de la transferencia “RENUNCIAN” a su Derecho de Propiedad, sírvase aclarar dicho acto.”
2.- En cuanto a la observación referida a que El Estado es copropietario del bien inmueble se debe tener en cuenta que los argumentos que se señalan en el escrito de subsanación no levantan la observación por cuanto de la partida 13813118 se desprende que El Estado también es propietario. Asimismo, en cuanto a la ampliación de la rogatoria respecto a que traslade el asiento C0002 inscrito en la partida 13813244 no resulta procedente por cuanto dicho mandato judicial se ha ejecutado en sus propios términos en donde se ordenó expresamente la inscripción de la incautación definitiva solo en la partida 13813244. En tal sentido se reitera la siguiente observación: “Revisada la partida 13813118 se advierte que también propietario EL ESTADO, sin embargo, revisadas las escrituras públicas presentada, no se advierte su intervención. Sírvase aclarar. Se deja constancia que conforme lo dispone el art, 983 del Código Civil, la validez de los acuerdos de adjudicación contenido en la escritura pública presentada estará sujeto al acuerdo unánime de TODOS los copropietarios y/o sus apoderados con facultades suficientes, en instrumento público; de conformidad con el art. 2010 del Código Civil.”
3.- En cuanto a la observación referida a que las partidas registrales 12741312 y 13737454 no existen se debe tener que un instrumento público se subsana mediante otro instrumento público por lo que deberá presentar instrumento público aclaratorio en tal sentido se reitera la siguiente observación: “Revisada las partidas 12741312 y 13737454 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, se advierte que no existen. En ese sentido, sírvase aclarar”.
4.- En cuanto a la observación referida a la comparecencia del Sr. Zócimo Mendoza lnfantes se debe tener en cuenta que los argumentos referidos a que la pluralidad de participantes no importa manifestación tácita de revocación de poder se debe tener en cuenta que dichos argumentos no subsanan la incongruencia en el instrumento público, por lo que deberá presentarse instrumento público aclaratorio. En tal sentido se reitera Ia siguiente observación: “Sírvase aclarar la comparecencia del Sr Zócimo Mendoza Infantes, por cuanto se indica que interviene representado por DACIANO ALEJANDRO SOSA REGULIO, sin embargo, en la escritura pública el Sr. Zócimo Mendoza Infantes interviene en representación de Zócimo Junior Mendoza Jiménez. Sírvase aclarar.”
5.- En cuanto a la observación referida a que no se ha inscrito la autorización judicial para disponer de bienes del menor MAX ALONSO TRUJILLO CAMPOS se debe tener en cuenta que el argumento señalado en el escrito de subsanación respecto a que el padre puede representar a los hijos en ejercicio de la patria potestad no resulta atendible por cuanto conforme al artículo 448 del Código Civil se necesita autorización judicial para poder enajenar o gravar bienes. En tal sentido se reitera la siguiente observación: “Sírvase precisar donde obra inscrito la autorización judicial otorgada a Virginio Trujillo Valverde para que puede disponer de los derechos y acciones que le corresponderían al menor MAX ALONSO TRUJILLO CAMPOS”.
6.- Asimismo se reitera la siguiente observación: “Revisado los poderes inscritos en las partidas 13360300, 13362992, 12167905, 12366073, 12544318, 12725380, 12622105, 12728110, 12728239, 12732692, 12355831, 12725381, 12721758, 12878198, 12764705, 12756933, 12875676, 12650005, 12650100, 12720589, 12694753, 12706153, 12733995, 12722208, 12721356, 12721880, 12725908, 12725908, 12729028, 12732752, 12730500, 12727661, 12724348, 12747057, 12722636, 12721278, 13297702, 12722286, 12732396, 12840487, 12744774, 12754834, 12878754, 12748043, 12815244, 12764080 y 12861303 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, se advierte que no cuentan con facultades para ratificar la transferencia (compraventa) materia de calificación. Sírvase aclarar.” Base Legal: Arts. 1211 y 2011 del CC., Art. 32 y 40 del TUO del RGRP y Art. 118 del RIRP.”
[Continúa…]
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