Fundamentos destacados: Tercero.- Que, a diferencia de los períodos forzosos, los voluntarios dependen de una sola de las partes; y éstos se irán convirtiendo en forzosos, uno a uno, si la parte a la que se le concedió la opción no notifica a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar el período forzoso o cada uno de los voluntarios.
Cuarto.- Que, así resulta de la interpretación gramatical de la norma legal bajo examen, que es la que corresponde al sentido de las palabras utilizadas, y coincide con ésta el doctor Jorge Muñiz Ziches en su comentario a dicho artículo publicado en el Código Civil compilado por la doctora Delia Revoredo, Tomo sexto página trescientos ochenta.
Quinto.- El antecedente legislativo de este artículo, el artículo mil cuatrocientos noventinueve del Código Civil de mil novecientos treintiséis, contenía una norma en el mismo sentido, y exigía que el aviso se diera seis meses antes de que acabe el contrato y el maestro León Barandiarán lo interpretó en el mismo sentido en Contratos en el Derecho Civil Peruano, Tomo Primero página trescientos veintisiete, Lima mil novecientos sesenticinco.
Casación 2770-98-Callao
Lima, veinticinco de mayo de mil novecientos noventinueve.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA.- Vista la causa número dos mil setecientos setenta – noventiocho; con el acompañado; en la Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia:
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del Recurso de Casación interpuesto por Inmobiliaria Pro y Cía. Sociedad Anónima, contra la sentencia expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao que revoca la sentencia apelada en cuanto declara fundada en parte la pretensión de pago de las penalidades pactadas en el contrato de arrendamiento, fundada en parte la pretensión de pago de rentas e infundada la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, reformándolas en estos extremos, declara fundadas las pretensiones de indemnización de daños y perjuicios, e infundadas las pretensiones de pago de las penalidades mencionadas y de pago de rentas, en consecuencia, ordena que el demandado pague a la demandante la cantidad de dos mil nuevos soles como indemnización de daños y perjuicios más los intereses legales correspondientes; la confirma en las partes que declaran infundada la presentación de entrega de cuatro medidores de energía eléctrica, e improcedente la pretensión de pago de arbitrios municipales y gastos de mantenimiento.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Por Resolución de esta Sala Suprema del cuatro de diciembre de mil novecientos noventiocho se declaró la procedencia del recurso por las causales de: a) interpretación errónea del Artículo mil setecientos uno del Código Civil, argumentando que en la recurrida se ha establecido que el arrendatario demandado no optó por ejercer el plazo voluntario a su favor que señala la norma denunciada, por lo que debió entonces devolver el bien al arrendador, y proponiendo como interpretación correcta que si quien tiene la opción no opta por la conclusión del arrendamiento, entonces el siguiente período voluntario se convierte en forzoso y el contrato continúa vigente; y b) inaplicación del Artículo mil trescientos sesentiuno del Código Civil, que establece que los contratos son obligatorios entre las partes en cuanto se haya expresado en ellos, y que sería aplicable por girar la litis en torno al contrato de arrendamiento y en cuanto a la cláusula cuarta de acuerdo a la cual el arrendatario se obliga a determinada inversión en el inmueble, como el acabado de pisos y la instalación de medidores de energía eléctrica.
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, la sentencia de vista, apreciando los términos del contrato de arrendamiento, que en su cláusula tercera establece que tendrá una duración de cinco años forzosos para el arrendador y dos años forzosos para el arrendatario que comienzan a correr desde el quince de junio de mil novecientos noventidós, ha establecido en sus motivos décimo al décimo quinto, que el plazo forzoso del arrendamiento venció el quince de junio de mil novecientos noventicuatro y como el arrendatario “no optó por ejercer el plazo voluntario a su favor”, conforme al Artículo mil setecientos uno del Código Civil debió devolver el bien arrendado al arrendador al día siguiente, y como no lo hizo, el contrato se convirtió en uno de duración indeterminada.
Segundo.- Que, el Artículo mil setecientos uno del Código Civil, relativo a la conversión de períodos voluntarios en forzosos, establece que cuando el arrendamiento de inmuebles se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la cual se le concedió la opción no avisa a la otra, con no menos de dos meses de anticipación, que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos o cada uno de los voluntarios.
Tercero.- Que, a diferencia de los períodos forzosos, los voluntarios dependen de una sola de las partes; y éstos se irán convirtiendo en forzosos, uno a uno, si la parte a la que se le concedió la opción no notifica a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar el período forzoso o cada uno de los voluntarios.
Cuarto.- Que, así resulta de la interpretación gramatical de la norma legal bajo examen, que es la que corresponde al sentido de las palabras utilizadas, y coincide con ésta el doctor Jorge Muñiz Ziches en su comentario a dicho artículo publicado en el Código Civil compilado por la doctora Delia Revoredo, Tomo sexto página trescientos ochenta.
Quinto.- El antecedente legislativo de este artículo, el artículo mil cuatrocientos noventinueve del Código Civil de mil novecientos treintiséis, contenía una norma en el mismo sentido, y exigía que el aviso se diera seis meses antes de que acabe el contrato y el maestro León Barandiarán lo interpretó en el mismo sentido en Contratos en el Derecho Civil Peruano, Tomo Primero página trescientos veintisiete, Lima mil novecientos sesenticinco.
Sexto.- En consecuencia, al haberse establecido como cuestión de hecho que el demandado no comunicó al arrendador que el arrendamiento concluiría al vencimiento del período forzoso, o sea el quince de junio de mil novecientos noventicuatro, y que desocupó el inmueble el veintitrés de septiembre siguiente, el período voluntario inmediato se convirtió en obligatorio y está obligado a pagar la renta correspondiente a los meses que ocupó el inmueble, como se le ha demandado.
Sétimo.- Que, no sucede lo mismo con las distintas penalidades pactadas en el contrato, y cuyo pago también es materia del petitorio y del recurso impugnatorio de casación, pues se refieren al incumplimiento en el período pactado como forzoso para ambas partes, como establece la de vista en sus motivos cuadragésimo sexto al pentagésimo.
Octavo.- Que, la denuncia de inaplicación del Artículo mil trescientos sesentiuno del Código Civil se refiere al cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y en especial a la entrega de dos medidores de energía eléctrica.
Noveno.- Que, la sentencia de vista en su motivo sexagésimo segundo aplica expresamente dicho dispositivo legal, por lo que el cargo de inaplicación carece de sustento; y con relación a la cuestión de hecho, en los motivos pentagésimo noveno y sexagésimo primero se establece que la instalación de medidores no figura como obligación del arrendatario.
Décimo.- Que, los otros extremos de la recurrida no han sido impugnados y no son materia de casación. Por estas consideraciones, declararon FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto a fojas cuatrocientos setentisiete; en consecuencia: NULA la sentencia de vista de fojas cuatrocientos cincuentiocho, del siete de setiembre de mil novecientos noventiocho, en el extremo que revocando la sentencia apelada de fojas trescientos ochenticuatro, que declaraba fundada en parte la pretensión de pago de rentas, la declara infundada, y actuando en sede de instancia CONFIRMARON la sentencia apelada en cuanto declara FUNDADA en parte la demanda de pago de rentas y ordena que el demandado pague a la demandante por dicho concepto la suma de trece mil ochocientos dieciocho dólares americanos, o su equivalente en moneda nacional al tipo de cambio vigente en la fecha y lugar de pago, más sus intereses legales computados desde el vencimiento de cada una de las mensualidades, con deducción de la consignación a que se refieren los autos que se tienen a la vista; en los seguidos por Inmobiliaria Pro y Cía. Sociedad Anónima con don Raúl Vittor Alfaro, sobre pago de dólares y otros; y los devolvieron.
- URRELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.
EL VOTO EN DISCREPANCIA DEL SEÑOR CASTILLO LA ROSA SÁNCHEZ ES COMO SIGUE:
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, concedido el recurso a fojas cuatrocientos ochentinueve, esta Sala Civil Suprema mediante auto de fecha cuatro de diciembre de mil novecientos noventiocho ha declarado la procedencia del mismo por las causales invocadas.
Segundo.- Que, en cuanto a la interpretación errónea del Artículo mil setecientos uno del Código Civil se sostiene que, de acuerdo con ese dispositivo, cuando el arrendatario sigue ocupando el bien, concluido, los años de arrendamiento forzoso, se entiende que el arrendamiento queda prorrogado por el número de los años voluntarios en el caso sublitis hasta cinco años.
Tercero.- Que, esta interpretación no corresponde al Artículo mil setecientos uno citado pues su texto indica que la prórroga indicada por falta de aviso de su conclusión de contrato será año tras año; Cuarto.- Que, en consecuencia, en el caso sublitis los años forzosos concluyeron el día catorce de junio de mil novecientos noventicuatro y como continuó el contrato sin aviso de conclusión, se entiende que se postergó forzosamente hasta el día trece de junio del año siguiente.
Quinto.- Que, esta interpretación no le dio la Sala Civil Superior desde que deniega fijar el pago de daños y perjuicios por lucro cesante demandado, considerando que el arrendatario dio término al contrato unilateralmente, en setiembre de mil novecientos noventicuatro, fija sólo pago de dos mil nuevos soles por daños ocasionados en los sanitarios, grifería, puertas y lunas.
Sexto.- Que, entonces es forzoso concluir de que la Sala de Mérito interpretó erróneamente el citado artículo y es fundada la casación en este extremo: mas no en cuanto a la inaplicación del Artículo mil trescientos sesentiuno del Código Civil, porque el mismo fue aplicado expresamente en la sentencia de vista como se ve de su considerando número sesentidos y de los otros considerandos en que se remite a las estipulaciones del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Sétimo.- Que, cuando la casación es declarada fundada por la interpretación errónea de una norma de derecho material le corresponde a esta Sala de Casación resolver el conflicto actuando como órgano de instancia y consecuentemente fijar en forma equitativa el lucro cesante referido también los daños en las instalaciones todo a base de los hechos que se consideran probados en las sentencias de mérito; por estos fundamentos su voto es por que se declare: FUNDADO en parte el Recurso de Casación interpuesto por Inmobiliaria Pro y Cía. Sociedad Anónima a fojas cuatrocientos setentisiete, NULA la sentencia de vista de fojas cuatrocientos cincuentiocho, su fecha siete de setiembre de mil novecientos noventiocho, y actuando en sede de instancia, confirmar la sentencia del Juez de fojas trescientos ochenticuatro su fecha veintinueve de enero de mil novecientos noventiocho, en cuanto al pago de trece mil ochocientos dieciocho nuevos soles por concepto de la merced conductiva con deducción de la consignación efectuada y de la garantía de mil novecientos setenticuatro dólares americanos, revocar la misma sentencia en cuanto declara fundada la demanda de pago de penalidad a razón de ciento cincuenta dólares americanos diarios, que hacen un total de diecinueve mil setecientos cuarenta dólares americanos, la revoca en cuanto declara infundada la demanda de pago de indemnización por lucro cesante; revocar en cuanto declara infundada la demanda de daños y perjuicios en las instalaciones del inmueble arrendado, reformándola en estos aspectos, declararon infundada la demanda en cuanto al pago de la penalidad; fundada en parte la demanda respecto al pago de daños y perjuicios y lucro cesante, en consecuencia que la demandada pague por estos conceptos la suma de seis mil nuevos soles, confirmaron lo demás que contiene la sentencia apelada, sin costas ni costos.
- CASTILLO LA ROSA S.
