En el comercio inmobiliario, los compradores asumimos constantemente los riesgos de comprar una propiedad no saneada. Aunque el término «estudio de títulos» no es muy conocido por la ciudadanía, su uso es importante y necesario si queremos comprar una propiedad con la seguridad de haber revisado si está realmente saneada.
Entonces, qué es un estudio de título. Es el estudio físico legal que realiza un abogado especialista, para determinar si una propiedad está realmente saneada y, si no lo está, determinar de qué vicios adolece, qué documentación necesita regularizar, qué inconsistencias debe subsanar para que la propiedad pueda ser transferida sin darle ninguna preocupación al siguiente propietario.
En ese sentido, el estudio de títulos es el diagnóstico que prepara el abogado sobre la situación legal de una propiedad; así como lo haría un médico sobre la salud de su paciente o un contador sobre la situación económica de una empresa.
¿Qué documentos debo solicitar para realizar un estudio de títulos?
Dependiendo de la propiedad y de la situación que se vaya verificando, todo estudio de título debería empezar con los siguientes documentos:
1. Partida Registral completa y actualizada
2. Hoja Resumen y Hoja del Predio Urbano entregados por la municipalidad
3. Documentos de identidad de los propietarios
4. Documentos que respalden la condición civil de los propietarios
5. Testimonio de la última transferencia de la propiedad
6. Planos de la edificación
7. Recibo de los servicios básicos
En caso de que el propietario sea una persona jurídica, además de lo señalado, es necesario solicitar:
1. Ficha Registral de la empresa actualizada y completa
2. Vigencia de poderes de los representantes legales de la empresa
¿Qué debe contener un estudio de títulos?
Un estudio de títulos debe contener:
1. La situación jurídica de los propietarios
Para ello se revisarán los documentos de identidad, su situación civil, si hay alguna interdicción, situación de incapacidad, patria potestad o poder de representación.
2. La situación jurídica del título de propiedad
Para ello revisaremos la partida registral completa y actualizada de la propiedad y el testimonio de la última transferencia de dominio.
3. Las cargas y gravámenes
Las cargas y gravámenes son afectaciones de carácter legal que, dependiendo a su origen, pueden limitar el derecho de propiedad sobre el inmueble.
4. Antecedentes registrales
Cuando una propiedad llega al registro, generalmente proviene de una partida matriz que, luego de una subdivisión y/o cambio de uso, llega con un nuevo número de partida al registro.
5. Áreas y linderos
El perímetro, los linderos y el área total de la propiedad inscrita en Registros Públicos deben coincidir con lo declarado en la municipalidad y lo que represente en la realidad.
6. Títulos archivados
En caso de que la propiedad tenga inscritos actos relacionados a terceros como embargos, legados, donaciones, usufructos, litigios, medidas cautelares, etc. Un buen estudio de títulos debería contener la información sobre los títulos archivados.
7. Servicios básicos
La revisión de la titularidad de los servicios básicos es importante para saber si la propiedad tiene medidores propios o compartidos; además, conocer si el predio tiene deudas impagas por servicios. En caso de ser un departamento u oficina, en este rubro se tendría que revisar si la propiedad tiene deudas de mantenimiento.
8. Declaratoria de fábrica
Todas las propiedades, en teoría, deberían declarar sus edificaciones ante Registros Públicos y la municipalidad. Este estudio técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero civil debe contener las características de la construcción de una propiedad y la indicación de los acabados. Con esta información podemos asegurarnos de la veracidad de la calidad de la construcción, además, si deseamos realizar subdivisiones o independizaciones, estos documentos deben estar inscritos en Registros Públicos.
Si bien el Estudio de títulos es importante para conocer el estado de un inmueble, y todas las propiedades en venta deberían tenerlo, es el comprador el interesado en pedirlo y el vendedor tendría que facilitar los documentos para su realización.
Es recomendable solicitar o encomendar el estudio de títulos una vez que haya un previo acuerdo de ambas partes a vender y comprar la propiedad por un precio determinado. En caso de que la propiedad adolezca de vicios subsanables, el comprador podría renegociar el precio final de la venta.
Por el contrario, si la propiedad se encuentra realmente saneada, las partes quedan aptas para firmar un contrato preparatorio o promesa de venta (en caso de que la compra de la propiedad esté supeditada a la aceptación de un crédito hipotecario), o la ejecución de la minuta en caso de que la venta sea realizada con fondos propios.
VÍDEOS: ¿Cómo saber si tu propiedad está realmente saneada?
Para ver la respuesta del profesor Fort Ninamancco, clic aquí.
Publicado el: 5 May 2021 a las 14:24
