¿Cómo proteger tu propiedad de fraudes inmobiliarios?

La autora es consultora jurídica en materia inmobiliaria.

1989

Sumario: 1. Introducción; 2. Alerta registral; 3. Inmovilización de partida registral 


1. Introducción

La normativa civil ha creado varios mecanismos para garantizar la correcta transmisión de los derechos reales, desde la tramitación en sede notarial hasta sede registral. Dentro de los mecanismos más conocidos están, por ejemplo, el artículo 55 de la Ley del Notariado, que señala que el notario debe verificar la identidad de los otorgantes y/o intervinientes del acto jurídico, y dar fe de ello. No solo está obligado a verificar la identidad de los participantes, sino también los documentos presentados.

Así, como el ejemplo anterior, existen otros mecanismos que pone la ley notarial y registral para evitar que existan fraudes inmobiliarios basados en suplantación de identidad y la presentación de documentación falsa. Sin embargo, pese a las diferentes formalidades y exigencias que implica cada sede, los casos de fraudes inmobiliarios aumentan de forma desmedida en el Poder Judicial, y actualmente, representa un problema para la comunidad jurídica y la población en general.

Como ciudadanos, es natural sentirse desamparado, especialmente por desconocimiento de la ley civil y sus procesos. Aunque, hoy por hoy, la información es asequible en la red, las barreras tecnológicas, económicas y comunicativas no permiten que el conocimiento sea de manejo y dominio común.

En este artículo voy a desarrollar dos medios prácticos, y los de mayor seguridad, que cualquier persona podría realizar para proteger su propiedad y estar al tanto ante un acto de fraude.

2. Alerta registral

Para su revisión, el servicio de Alerta Registral ha sido aprobado por la Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos 07-2018 y regulado por la Directiva 02-2018-SUNARP/SN.

Este servicio de carácter gratuito, desarrollado por la Sunarp, consiste en comunicar mediante correo electrónico o mensaje de texto al celular, a la persona natural o jurídica que lo haya requerido, la información de la oportunidad en que algún título ingrese al Registro afectando la partida registral previamente afiliada.

Este servicio tiene la finalidad de que la persona que lo haya requerido conozca de este hecho y de alguna posible modificación en la situación jurídica registral de los derechos sobre sus bienes inscritos. Así también, se podrá informar de la oportunidad en que se solicite la expedición de copias informativas o publicidad certificada.

Este mecanismo es importante porque nos da la ventaja de saber el momento de la presentación de un título que podría modificar la titularidad del propietario de un bien inmueble y, de ser el caso, alertarnos sobre la posible presentación de títulos sustentados en documentos falsificados o la suplantación del verdadero propietario.

Recordemos que los títulos no son de aceptación automática, puesto que están supeditados a un examen de calificación realizado por el registrador público de acuerdo al artículo 2010 del Código Civil. Si bien es cierto que este procedimiento es de naturaleza no contenciosa y no admite el apersonamiento de terceros, el propietario que ve en riesgo su derecho de propiedad puede interponer oposición acudiendo al notario que realizó el título próximo a inscribirse. En caso de que el título ya haya sido inscrito, puede solicitar la cancelación de la inscripción conforme a lo regulado en la Ley 30313 y su Reglamento.

Cabe indicar que el servicio de alerta no solo es aplicable para las propiedades inmuebles, también lo es para personas jurídicas y propiedades vehiculares. La afiliación al sistema de alerta registral se realiza mediante registro a la siguiente dirección web https://www.sunarp.gob.pe/alertaregistral, llenando los datos personales y el número de partida registral a la que desea afiliar.

En caso de que no conociera el número de partida, puedes ingresar a la página de Sunarp, en la opción de Publicidad Registral en Línea. Con los datos de cualquiera de los propietarios, su DNI, nombre completo y fecha de emisión del documento, se obtiene el número de partida gratuitamente.

3. Inmovilización de partida registral 

Para su revisión, el procedimiento de inmovilización temporal de partidas registrales de predios fue aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 314-2013-SUNARP/SN y regulado por la Directiva 08-2013-SUNARP/SN.

La inmovilización temporal es un mecanismo de protección de la propiedad registral que consiste en extender un asiento que inmovilizará temporalmente las partidas de los predios inscritos en los Registros Públicos, a petición del titular, a fin de que no se pueda inscribir ningún acto de disposición, carga o gravamen sin su expreso consentimiento.

El trámite se realiza vía notarial, mediante la solicitud de inmovilización, por el tiempo que el titular estipule (plazo no mayor a 10 años) y la declaración jurada de no haber transferido la propiedad o haber afectado el inmueble con alguna carga o gravamen no inscrito en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración.

Esta inmovilización es tan poderosa que incluso en caso de que el mismo propietario desee realizar un acto de disposición dentro del tiempo inmovilizado, el mismo titular, realizando un acto aparte, tendría que seguir un procedimiento notarial y registral de levantamiento de inmovilización de partida.

A pesar de dicha seguridad, la inmovilización no opera en caso de que, por mandato judicial o acto administrativo, la autoridad ordene la inscripción de actos de disposición de cargas o gravámenes, pues se entiende que, para arribar a estas medidas, el órgano jurisdiccional o administrativo ha debido seguir un procedimiento con todas las garantías de un debido proceso, que justamente escapan a la figura de fraude inmobiliario.

La inmovilización de partidas, al ser un candado legal bastante efectivo para proteger las propiedades, también es un proceso formal y oneroso. Se recomienda realizarlo en caso de que el titular vea amenazado su derecho a causa de conflictos de familiares, viajes al extranjero de manera permanente, o tenga cierta certeza de que su propiedad no va a atravesar futuros actos de disposición.

Publicado el: 10 Abr 2021 a las 05:05

Para ver el comentario de la Dra. Diana Ricalde, clic aquí.

Para acceder a la clase del profesor Fort Ninamancco sobre este tema, clic aquí.

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