La duplicidad registral: lo que también se debe tener en cuenta para adquirir una propiedad inmueble

Jorge Carcelén
Abogado Estudio Muñiz, Ica

Por el principio de especialidad contenido en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos, por cada bien o persona natural o jurídica se abrirá una partida registral independiente, donde se extenderá su primera inscripción, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

El artículo 56° de la norma legal mencionada define como duplicidad registral a aquella en la que se abre más de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, y también para la misma persona natural o jurídica, considerando también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios.

Como se podrá apreciar, no solamente existe duplicidad cuando se ha abierto más de una partida para un mismo bien o persona natural o jurídica, entendiendo que dichas partidas son idénticas porque contienen las mismas inscripciones y anotaciones; sino que también se considera duplicidad cuando existe superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas correspondientes a distintos predios, lo cual se debe tener en cuenta cuando se va a adquirir una propiedad inmueble.

Efectivamente, al momento de adquirir un bien inmueble el interesado no se debe limitar únicamente a revisar la partida registral donde corre inscrito el predio y sus títulos archivados, sino que también debe realizar un diagnóstico técnico; es decir, verificar si el área que se está adquiriendo no se encuentra superpuesta con otra área también inscrita en Registros Públicos; más aún, si se va a adquirir un predio cuya inscripción data de varias décadas y no cuenta con un plano en sus títulos archivados, o los que tienen no permiten determinar fehacientemente la ubicación del predio.

Lo recomendable es realizar una búsqueda catastral en Registros Públicos y para ello se debe contar con el asesoramiento de un ingeniero, quien debe elaborar un plano perimétrico y de ubicación en coordenadas UTM con su respectiva memoria descriptiva. El resultado de dicha búsqueda establecerá si existe superposición parcial o total sobre el predio que se quiere adquirir con otro ya inscrito.

De existir superposición, debe recabarse la partida registral del predio superpuesto, con el objeto de verificar cuándo fue inscrito el mismo (inmatriculado – primera de dominio), de manera que se pueda conocer si esta inscripción es más antigua que la del predio que se desea adquirir, porque en un procedimiento administrativo de cierre de partidas por duplicidad la partida que se cierra es la menos antigua. Ahora, si el problema pasa al ámbito judicial, quién inscribió primero tiene toda la probabilidad de ganar el proceso, teniendo en cuenta que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, de conformidad con lo establecido en el artículo 2016° del Código Civil, y con ello también oponer su derecho real de propiedad, en mérito a lo normado por el artículo 2022 del referido Código, que establece que “ para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad de aquél a quien se opone”.

Como se puede advertir, el problema de duplicidad registral por superposición parcial de áreas puede acarrear consecuencias muy desagradables, por lo que es necesario prevenir antes que lamentar, cuando se va a adquirir una propiedad inmueble.