Sumario.- 1. Proceso sumarísimo, 2. Procedimiento, 3. Sujetos activo y pasivo en el desalojo, 4. Tercero con título o sin él, 5. Falta de legitimidad pasiva, 6. Notificación, 7. Desalojo accesorio, 8. Limitación de medios accesorios, 9. Requerimiento, 10. Lanzamiento, 11. Sentencia con condena de futuro, 12. Pago de mejoras, 13. Restitución de otros bienes, 14. Conclusiones, 15. Bibliografía.
1. Proceso sumarísimo
En el proceso sumarísimo la controversia no resulta de vasta complejidad como en el caso de los procesos abreviado y de conocimiento. No obstante lo dicho, ello no implica la restricción del derecho a la defensa como manifestación del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, ni de las etapas correspondientes a todo proceso. Además podría tratarse también de un caso de urgente atención.
2. Procedimiento
De acuerdo con el artículo 585 del Código Procesal Civil:
Artículo 585.- Procedimiento
La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo.
Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 de este Código.
El desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario. (Ledesma Narváez, 2008, p. 961)
En otras palabras, la pretensión en un proceso de desalojo consiste en obtener la restitución y/o devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien. Los procesos de desalojo aplicables al caso, siguiendo a Limo Sánchez, son:
– Desalojo por vencimiento de contrato.
– Desalojo por falta de pago.
– Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro.
– Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177.
– Desalojo por ocupación precaria (considerando el IV Pleno Casatorio Civil). (2018)
Por la simplicidad de la pretensión, la norma señala que la restitución del predio se tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como es el sumarísimo, ello en atención al principio de economía procesal; sin embargo, las reglas de este procedimiento se hacen extensivas a la restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, como señala el artículo 596 del CPC. (Ledesma Narváez, 2008, p. 961)
Entonces, parece claro que el “proceso de desalojo” se puede utilizar para recuperar maquinaria y un establecimiento industrial, siendo este último un inmueble distinto a un predio. Piénsese en el caso en el que las instalaciones de una fábrica de zapatos en Trujillo están bajo el control de un ocupante precario. Este puede ser desalojado mediante el proceso en cuestión. Piénsese también en el caso de una nave o una bolichera, indebidamente poseída por un usurpador. Este bien también puede ser recuperado mediante un proceso de desalojo. No se piense, pues, que estamos ante un mecanismo que solo protege a titulares de derechos sobre predios. (Ninamancco Córdova, 2016, pp. 546-547)
Por tanto, de la interpretación sistemática de los artículos 585 y 596 se colige que los desalojos no solo proceden respecto de los predios, sino también de otra clase de bienes muebles e inmuebles.
La norma en comentario concede una opción, o derecho potestativo para ser más técnicos, en favor del demandante arrendatario, en virtud del cual puede decidir si, junto a la pretensión de restitución o desalojo, peticiona también el pago de arriendos, si es que la demanda se fundamenta en esta causal. Es decir, si tenemos a un arrendador que desea desalojar a su arrendatario porque este no cumple con pagar la renta, el cobro de esta puede o no ser peticionado en el proceso de desalojo. Esto ya dependerá de la voluntad del arrendador (demandante) (Ninamancco Córdova, 2016, p. 547)
Es decir, quien solicita el desalojo por cualquiera de las siguientes causales: por vencimiento de contrato; derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro; de conformidad con lo regulado por el Decreto Legislativo 1177 o por ocupación precaria. Y además acumula como pretensión la causal de falta de pago, obtendrá no solo la restitución de la posesión del bien materia de controversia sino además el pago de los arriendos debidos.
3. Sujetos activo y pasivo en el desalojo
De acuerdo con el artículo 586 del Código Procesal Civil:
Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo
Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.
Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.
Esta norma hace alusión a la legitimidad procesal en su modalidades activa y pasiva. Los legitimados activos son en primer lugar el propietario, es decir, quien puede usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien; en segundo lugar, el arrendador, o sea quien concede el uso de su bien a un tercero denominado arrendatario en un contrato de alquiler a cambio de una renta convenida; en tercer lugar el administrador judicial, o sea sobre quien recae una serie de derechos y obligaciones respecto de los bienes del declarado ausente, entre ellos la posesión y en cuarto lugar se hace mención a una lista abierta.
Sobre la excepción planteada por el artículo 598, Fort Ninamancco nos dice:
Ante esta interrogante, lo mejor es apegarse al texto de la ley, de manera que el proceso de desalojo no debería ser empleado por quién ha sido víctima de un despojo. “Todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio” puede valerse del proceso de desalojo, a menos que se trate de una víctima de despojo, la cual tendrá que valerse del interdicto (de recobrar).
En tal sentido, pueden demandar el desalojo “el propietario, el arrendador, el administrador” y “todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio”, siempre que no sea un despojado. Si el propietario, el arrendador o el administrador perdieron el predio en virtud de un acto de despojo, tienen que plantear un interdicto de recobrar, no un desalojo.
Los legitimados pasivos son en primer lugar, el arrendatario, es decir quien entrega una renta convenida al arrendado a cambio del uso de un bien inmueble; en segundo lugar, el sub-arrendatario, esto es el arrendatario del arrendatario, quien debió solicitar el permiso del arrendador para poder celebrar un contrato de alquiler con otro sujeto; en tercer el lugar, el precario, o sea quien posee sin título o lo tiene fenecido y en cuarto lugar se hace mención a una lista abierta.
4. Tercero con título o sin él
De acuerdo con el artículo 587 del Código Procesal Civil:
Artículo 587.- Tercero con título o sin él
Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.
Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia.
El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.
Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará lo dispuesto por el Artículo 107.
La norma se refiere a aquellos casos en los que el arrendatario subarrienda el bien, que estaba poseyendo, sin autorización escrita del arrendador o a aquellos casos en los que un tercero ajeno a la relación jurídica del arrendamiento se encuentra poseyendo el bien. En esa línea, el demandante (arrendador) deberá denunciar o bien al arrendatario de su arrendatario o al tercero ajeno al arrendamiento quien una vez notificado constituirá parte en el proceso.
Es necesario tener en cuenta que, en relación al tercero, pueden plantearse los siguientes escenarios: si el tercero no toma conocimiento del proceso, no le resultará oponible, corriéndose el riesgo de que el desalojo quede frustrado en la práctica. Si el tercero toma conocimiento, este tendrá que participar del proceso. El encargado de la notificación deberá dar fe de que el tercero se enteró del inicio del proceso de desalojo. Si sucede esto, ya no podrá el tercero alegar que no aparece como demandado en la demanda. El resultado del proceso le resultará oponible, aunque no se apersone. (Ninamancco Córdova, 2016, p. 560)
Por último, la norma establece que si el tercero no resulta tener título para poseer, el juez deberá excluirlo del proceso, y continuar solo con el demandado. Se entiende que la evaluación de la presencia del título del tercero para poseer debe realizarse en la audiencia única. (Ídem)
Esto es, si el tercero no cuenta o no exhibe documento alguno que lo habilite a realizar actos de uso y/o disfrute sobre el bien (atributos de la propiedad), verbigracia, un contrato de arrendamiento o de usufructo, el juez no lo incluirá en el proceso.
5. Falta de legitimidad pasiva
De acuerdo con el artículo 588 del Código Procesal Civil:
Artículo 588.- Falta de legitimidad pasiva
Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en relación de dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el Artículo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación.
Si el demandado prueba no ser poseedor sino servidor de la posesión (verbigracia, un vigilante, cuidador o guardián de un bien inmueble) debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a las reglas del llamamiento posesorio:
Artículo 105.- Llamamiento posesorio
Quien teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como poseedor de él, debe expresarlo en la contestación a la demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnización por los daños y perjuicios que su silencio cause al demandante, además de la multa prevista en el Artículo 65. Para el emplazamiento al poseedor designado se seguirá el trámite descrito en el Artículo 103.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al demandado, quien quedará fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazará con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o haciéndolo niega su calidad de poseedor, el proceso continuará con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de éste y del poseedor por él designado.
Lo normado en este Artículo es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra persona.
6. Notificación
De acuerdo con el artículo 589 del Código Procesal Civil:
Artículo 589.- Notificación
Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, ésta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.
En principio, el demandado o los demandados deberán ser notificados en sus respectivos domicilios pero además deberán serlo en el predio materia de la pretensión si fuera distinto. Es decir, si no hay correspondencia entre las direcciones del domicilio real del demandado con la dirección del predio materia de controversia, se notificará en este último también.
Si el desalojo se produce en el marco de un contrato, hay que demandar al poseedor tanto en el domicilio contractual (especial), como en el predio materia de desalojo, si es que ambos no coinciden. De este modo, si solo se notifica en el predio materia de desalojo y el demandado nunca se presenta enjuicio, puede correrse el peligro de que, avanzando el proceso, aparezca el demandado peticionando la nulidad de todo lo actuado porque no se le notificó en su dirección domiciliaria. (Ninamancco Córdova, 2016, p. 564)
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador deberá preguntar a los vecinos y levantar un acta de lo ocurrido.
7. Desalojo accesorio
De acuerdo con el artículo 590 del Código Procesal Civil:
Artículo 590.- Desalojo accesorio
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del Artículo 87.
La regla en cuestión es fácil de entender, pero no respetarla puede ocasionar graves problemas al demandante en el marco de un proceso más de conocimiento o abreviado. La pretensión de restitución propia del desalojo puede acumularse en procesos de mayor amplitud que el sumarísimo, siempre que tal pretensión haya sido debidamente acumulada. (Ninamancco Córdova, 2016, p. 566)
Si, por ejemplo, en un proceso de conocimiento se discute la titularidad de un derecho de propiedad sobre un bien inmueble, gana el proceso quien no tiene la posesión del bien, ¿podrá solicitarse al juez la restitución del inmueble si es que no se acumuló la pretensión de restitución? Pues no. Evidentemente, el razonamiento inverso cabe: si se acumula la pretensión de restitución en un proceso abreviado o de conocimiento, tal acumulación no podrá ser rechazada por el juez. (Ídem)
¿En qué institución de los derechos reales se podría discutir la titularidad del derecho de propiedad? Fácil, la acción reinvidicatoria, que es a su vez uno de los atributos del derecho de propiedad (junto al uso, disfrute y disposición). Nos explicamos, mediante esta acción el propietario no poseedor no solo reclama la restitución del bien poseído por el poseedor no propietario, sino también el reconocimiento de su derecho de propiedad.
No se puede decir que la restitución necesariamente debe ventilarse en un proceso sumarísimo independiente, luego de concluido el proceso de conocimiento o abreviado. Al contrario, conforme al artículo 590, es posible acumular la pretensión de restitución, de tal manera que, al sentenciar el proceso de conocimiento o abreviado, el juez puede ordenar ya el lanzamiento. El ahorro de tiempo, como se comprenderá, es importante. Por ello, como ya se dijo, “olvidar” acumular la pretensión de restitución puede complicar mucho al demandante en el factor tiempo. (Ninamancco Córdova, 2016, p. 566)
8. Limitación de medios accesorios
De acuerdo con el artículo 591 del Código Procesal Civil:
Artículo 591.- Limitación de medios probatorios
Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.
9. Requerimiento
De acuerdo con el artículo 592 del Código Procesal Civil:
Artículo 592.- Requerimiento
El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso.
Es el demandante, y no el juez, en la etapa de ejecución quien deberá peticionar el lanzamiento luego de la emisión del decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado.
Una aplicación textual de la norma, lleva a un sector de la judicatura a ordenar el lanzamiento, cumplido el supuesto de temporalidad, luego de haberse agotado los criterios materiales que describe la norma; sin embargó, hay otras posiciones en la judicatura que condicionan el lanzamiento a un acto procesal previo, como es el requerimiento, esto es la advertencia conminatoria para que desocupe el inmueble el condenado, en el plazo de seis días, caso contrario se procederá al lanzamiento. (Ledesma Narváez, 2008, p. 1000)
10. Lanzamiento
De acuerdo con el artículo 593 del Código Procesal Civil:
Artículo 593.- Lanzamiento
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
11. Sentencia con condena de futuro
De acuerdo con el artículo 594 del Código Procesal Civil:
Artículo 594.- Sentencia con condena de futuro
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
12. Pago de mejoras
De acuerdo con el artículo 595 del Código Procesal Civil:
Artículo 595.- Pago de mejoras
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si antes es demandado por desalojo, deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo.
Cualquiera que ejerza el uso sobre un bien (poseedor legítimo, ilegítimo o precario), podrá demandar la retribución de las mejoras necesarias y útiles que haya implementado.
El Código es claro al señalar que el proceso de desalojo no se puede acumular con el proceso de pago de mejoras. El demandado puede plantear su proceso con el fin de obtener el pago de las mejoras que pueda haber realizado sobre el bien, pudiendo hacerlo también en un proceso sumarísimo. Pero cuidado, no siempre podrá ser así, puesto que si el poseedor sostiene que el valor de sus mejoras supera las 100 URP, pues su demanda de pago de mejoras no podrá tramitarse en el proceso sumarísimo. Esta lectura es impuesta por una interpretación sistemática del dispositivo bajo comentario con lo dispuesto en el inciso 7 del artículo 546 del CPC. (Fort Ninamancco, 2016, p. 574)
Entonces, prima facie, tendríamos dos escenarios, el primero en el que el valor de las mejoras (necesarias y/o útiles) no supera las 100 URP y el segundo en que el su valor supera dicho monto. De tratarse del segundo caso no podría tramitarse el pago de la mejoras en vía sumarísima.
Parece ser que el trámite de la demanda de pago de las mejoras sufre una alteración si el demandante ha sido previamente demandado por desalojo. De ser así, la norma procesal exige al poseedor un pronunciamiento rápido en tomo a su posible pretensión de pago de mejoras. Creemos que debe entenderse que todo está enmarcado en los procesos sumarísimos. Por tanto, si la pretensión del poseedor por mejoras supera las 100 URP, esta suerte de ultimátum no debería serle aplicable. (Fort Ninamancco, 2016, p. 574)
Esto es, el reembolso por el valor de las mejoras superen o no las 100 URP se tramitarán en la vía sumarísima.
La norma no precisa qué sucede si el poseedor no presenta su demanda de pago de mejoras luego de vencido el plazo para contestar la demanda de desalojo en su contra. Se podría interpretar que se trata de una causal de improcedencia. (Fort Ninamancco, 2016, p. 574)
13. Restitución de otros bienes
De acuerdo con el artículo 596 del Código Procesal Civil:
Artículo 596.- Restitución de otros bienes
Lo dispuesto en este Subcapítulo es aplicable a la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.
Según Ledesma, el presente artículo está referido a la integración normativa que opera para llenar los vacíos de la Ley Procesal, en el caso específico de la, “restitución de bienes muebles e inmuebles, distintos a los predios”. Véase el caso de los bienes fungibles entregados en arrendamiento, como las máquinas, artefactos, letreros, etc., a diferencia de lo regulado en el artículo 595 del CPC, que hace expresa referencia al procedimiento para la restitución de predios. Mediante la integración se busca crear una nueva ley aplicable al caso concreto, cuando estas no contemplan un supuesto específico, pero regulan otro semejante entre los que existe identidad de razón. ( 2016, p. 1019)
Para nosotros se trata de un reenvío normativo, así los bienes muebles e inmuebles distintos a los predios se regularán, en lo que corresponda, por lo dispuesto en este subcapítulo 4 del Título III de la Sección Quinta del CPC.
14. Conclusiones
En el proceso sumarísimo la controversia no resulta de vasta complejidad como en el caso de los procesos abreviado y de conocimiento. No obstante lo dicho, ello no implica la restricción del derecho a la defensa como manifestación del derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, ni de las etapas correspondientes a todo proceso. Además podría tratarse también de un caso de urgente atención.
En principio, la pretensión en un proceso de desalojo consiste en obtener la restitución y/o devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien. Los procesos de desalojo aplicables al caso son:
– Desalojo por vencimiento de contrato.
– Desalojo por falta de pago.
– Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro.
– Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177.
– Desalojo por ocupación precaria (considerando el IV Pleno Casatorio Civil).
No obstante, de la interpretación sistemática del artículo 585 y 596 se colige que los desalojos no solo proceden respecto de los predios sino también de otra clase de bienes muebles e inmuebles.
Quien solicita el desalojo por cualquiera de las siguientes causales: por vencimiento de contrato; derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro; de conformidad con lo regulado por el Decreto Legislativo 1177 o por ocupación precaria. Y además acumula como pretensión la causal de falta de pago, obtendrá no solo la restitución de la posesión del bien materia de controversia sino además el pago de los arriendos debidos.
Otras normas aplicables al desalojo son las relacionadas a los sujetos activo y pasivo (586); tercero con título o sin él (587); falta de legitimidad pasiva (588); notificación (589); desalojo accesorio (590); limitación de medios accesorios (591); requerimiento (592); lanzamiento (593); sentencia con condena de futuro (594); pago de mejoras (595); restitución de otros bienes (596).
15. Bibliografía
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LEDESMA NARVÁEZ, Marianella (2008). Comentarios al Código Procesal Civil. Análisis artículo por artículo. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.
LIMO SÁNCHEZ, Julio Francisco (2018). “Proceso de desalojo: ¿dónde y cómo demandar según la causal invocada?”. Disponible en: https://lpderecho.pe/proceso-desalojo-donde-como-demandar-segun-causal-invocada/
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NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort (2016). “Comentario al artículo 590 del Código Procesal Civil”. En: Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo, Tomo IV, p. 566.
NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort (2016). “Comentario al artículo 595 del Código Procesal Civil”. En: Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo, Tomo IV, p. 574-575.
