El disponer dar en alquiler un bien inmueble siempre va a traer consigo riesgos. Como suelo decirle a mis clientes: abrir tu casa a un extraño siempre nos va a generar miedos e inseguridades, y no hay mecanismo que pueda asegurarnos el futuro. Sin embargo, desde el derecho existen instrumentos y normas que de alguna forma nos dan seguridad jurídica ante los diferentes actos que se puedan suscitar durante un arrendamiento.
El acuerdo entre partes que origina un contrato de arrendamiento puede estar contenido en diferentes instrumentos como son los siguientes:
– Contrato privado
– Contrato con firmas legalizadas
– Contrato por escritura pública
– Contrato por acta de conciliación extrajudicial
– Formulario
1. Contrato privado
El más usado y el más riesgoso. Este consiste en redactar un documento simple y sencillo que es firmado por las partes al momento de hacer la entrega del bien, sin la intervención de ningún funcionario.
Este contrato es legalmente válido, y va a tener las mismas consecuencias que un contrato por escritura, con la salvedad de darle menos garantías a las partes de defender su derecho como arrendador o arrendatario.
Está de más decir que no es recomendado, aunque, al ser un país renuente a formalizar contratos, en la realidad vemos que es el más usado.
2. Contrato con firmas legalizadas
Este es el segundo contrato más usado. Si bien es cierto es diferente al contrato redactado en notaria, la cualidad de este contrato es que, al legalizarse las firmas, tenemos constancia de que existe una fecha cierta en el acuerdo realizado. Quiere decir que, ante cualquier incumplimiento, las partes no pueden alegar que el contrato fue realizado en tiempo anterior o posterior con la finalidad de evadir obligaciones.
Igualmente, si el contrato es bien redactado y contiene las cláusulas con las nuevas disposiciones en materia de resolución de contrato y desalojo, no habría mayor riesgo que el de ejecutarlas mediante la vía acordada.
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3. Contrato por escritura pública
Al igual que cuando celebramos una compraventa de inmueble, el contrato de arrendamiento también puede iniciarse con una minuta, elevarse a escritura pública y solicitar su inscripción en Sunarp.
Esta forma de arrendamiento nos da mayores garantías ante cualquier incumplimiento de las partes, y puede ser oponible en caso de que el arrendador pierda la propiedad del bien. Es decir, en caso de que el arrendador ceda su derecho a terceros, o la propiedad tenga un embargo y este se haga efectivo, el arrendamiento seguirá manteniéndose en las mismas condiciones hasta por el plazo que se haya acordado.
Por otro lado, al ser un contrato oneroso, es recomendable hacerlo en arrendamientos largos, de 5 a 10 años, o en propiedades que puedan acarrear bastante riesgo.
4. Contrato por acta de conciliación
La conciliación es un mecanismo que busca darle fin a un conflicto. Si bien es cierto que el celebrar un contrato de arrendamiento no constituye por sí mismo la preexistencia de uno, aun así es muy usado en la práctica[1].
La Ley 26872 señala que es materia de conciliación las pretensiones determinadas o determinables que versen sobre derechos disponibles de las partes. En ese sentido, los conciliadores están facultados para redactar los contratos de arrendamiento y contenerlos en actas de conciliación.
Aunque puede haber muchas opiniones y puntos de vista al respecto, esta práctica que escapa al objetivo de la ley ha resultado ser bastante efectiva dado que un acta de conciliación es un título ejecutivo, y puede promoverse en un proceso de ejecución, que es más dinámico que la vía ordinaria.
5. Formulario
Esta nueva modalidad ha sido introducida por el Decreto Legislativo 1177, vigente desde noviembre de 2015, que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda.
Esta ley busca darle facilidad y seguridad jurídica a los arrendamientos destinados a vivienda, dado que son estos los que mayores problemas presentan. Para ello, crea los siguientes formularios:
– Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda (FUA)
– Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO)
– Formulario Único de Arrendamiento Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL)
Mediante estos formularios se celebran y suscriben los contratos de arrendamiento, que, ante cualquier incumplimiento, tienen mérito de ejecución siempre que estén suscritos ante un notario debidamente habilitado o, en su defecto, un juez de paz letrado. Se suscribe en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y tiene mérito inscribible en el Registro de predios de la Sunarp, sin necesidad de formalidad adicional alguna.
Sin embargo, a pesar de estar vigente esta ley, su ejecución no ha sido efectiva. El uso de formularios es escaso porque muchas notarias, a la fecha, no lo han implementado. En ese sentido, la mayor parte de la población lo desconoce y sigue acudiendo a realizar contratos con firmas legalizadas o actas de conciliación.
Por otro lado, la normativa nos ha dado más herramientas legales que podemos usar para defender nuestra propiedad al momento de arrendarlo.
Nos referimos a la Ley 30201, que ha modificado el artículo 594 del Código Procesal Civil, y permite incluir una cláusula de allanamiento a futuro, para que el arrendatario moroso renuncie a su derecho de defensa ante cualquier proceso que pueda iniciar el arrendador. Y la Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Esta ley da facultades a los notarios para revisar que efectivamente se han incumplido las obligaciones de pago por parte del arrendatario. Y, si fuera así, puede extender un acta que constituirá título ejecutivo especial para proceder sin más al lanzamiento del inmueble.
Finalmente, si bien estas medidas han ayudado a darle mayor seguridad a los contratantes, en la actualidad no terminan siendo lo suficientemente efectivas. No hay nada que te permita recuperar tu propiedad a los 15 días de incumplido el contrato, y nada que te asegure que no se incumplirá. Sin embargo, la dirección que está tomando la normativa para resguardar el derecho de los propietarios va en avance.
Esperemos que a futuro se puedan crear mejores mecanismos que resguarden los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario.
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[1] El alquiler por acta de conciliación estaría proscrito, de acuerdo con la Directiva 001-2016-JUS/DGDP-DCMA, aprobada por Resolución 069-2016-JUS; sin embargo, en los hechos no se cumple, por el contrario, es una vía recurrente en la suscripción de contratos de arrendamiento.
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Publicado el: 2 Mar 2021 a las 18:24
