¿Cómo revisar la partida registral de un inmueble?

Escribe Nalú Luna Mirano, consultora jurídica en materia inmobiliaria.

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La partida registral de un inmueble es el documento público que emite Registros Públicos (Sunarp) con toda la información necesaria para conocer a detalle el derecho de propiedad que recae sobre un determinado inmueble.

La partida, dependiendo de qué trámite se vaya a realizar, se puede llamar copia literal (actualmente certificado literal) y copia informativa. La diferencia entre ambas es que la primera es certificada y es obligatoria llevarla para trámites notariales de disposición como la venta de una propiedad. La última es una mera copia simple para trámites con fines declarativos o con fines informativos.

La lectura de una partida o su revisión es importante especialmente si deseas vender o comprar una propiedad. Sin embargo, por los términos y diferentes secciones que contiene, pareciera que su conocimiento se ha restringido a abogados conocedores del derecho inmobiliario.

Por esta razón, y para darte el control de revisión de tu propiedad o la propiedad que deseas adquirir, te comparto este pequeño artículo que te dará las claves para entender una partida registral y no desanimarte en el intento.

Cualquiera que fuera la forma que la solicites, toda partida registral tiene 6 secciones, las cuales están separadas por letras (A, B, C, D, E y F). Para su mejor entendimiento te las explico a continuación.

A. Antecedente dominal

Aquí encontramos la historia de tu inmueble. El antecedente dominal nos muestra los documentos anteriores que contenían a tu inmueble. Es decir, la partida matriz de tu inmueble que puede estar contenida en tomos, fichas, y si la información es actual, partida electrónica.

Pasa que los inmuebles que ahora vemos no fueron siempre así. Los edificios y urbanizaciones en un inicio probablemente fueron chacras, terrenos agrícolas o grandes fundos. Desde la creación del registro, estas propiedades han ido regularizando su situación mediante la inscripción, y de transferencia a transferencia han pasado por cambios, desmembraciones y fusiones. En este rubro encontrarás esta información.

B. Descripción del inmueble

Aquí revisarás todas las características físicas del inmueble. Dónde está ubicado, en qué distrito, calle, urbanización, qué número tiene la propiedad, cuántos metros cuadrados tiene, los linderos y medidas perimétricas, la forma del inmueble, sus accesos, salidas, áreas compartidas, los aires, el área ocupada, el uso que tiene la propiedad, etc. Si es una copropiedad, aquí se indicará el porcentaje de participación; y si el inmueble está construido, también podremos revisar la declaratoria de fábrica.

C. Títulos de dominio

En este rubro encontraremos a los propietarios que inscribieron su derecho sobre la propiedad.

En este rubro revisaremos mediante qué actos jurídicos se realizaron las transferencias, puede ser compraventas, adjudicaciones, donaciones, etc. Se identifica a los anteriores propietarios, su condición, el número del kárdex de la escritura pública que dio origen al acto inscrito, la fecha de su realización y el monto por el cual se realizó la transferencia.

D. Gravámenes y cargas

Se refiere a las afectaciones legales y de derecho que pesan sobre la propiedad.

La diferencia entre gravámenes y cargas es que las primeras dependen del cumplimiento de una obligación accesoria. Por ejemplo, la hipoteca (artículo 1097 del Código Civil) es un derecho de garantía que afecta un bien inmueble hasta que no se cumpla con el pago de una obligación. Por otro lado, las cargas son obligaciones que pesan sobre la propiedad que no ameritan, como los gravámenes, el cumplimiento de una deuda (por ejemplo, la servidumbre). Muchas cargas son benignas y no restringen el derecho de uso y disfrute de la propiedad.

E. Cancelaciones

Si en el acápite anterior teníamos a las afectaciones legales y de derecho, en las cancelaciones tenemos las desafectaciones. Lo que debes revisar con detalle aquí es qué afectaciones fueron canceladas. Muchas propiedades han sido afectadas varias veces con diferentes gravámenes y cargas. Aquí es importante revisar qué asiento y qué acto jurídico fue desafectado para así estar totalmente seguro de que todas las cargas y los gravámenes fueron levantados.

F. Registro personal

Por último, en este rubro revisamos la condición personal del propietario. Por ejemplo, si el propietario es una persona incapaz, o se ha declarado su muerte presunta, existe declaración de herederos, o el bien pertenece a una sociedad de gananciales.

Este rubro es importante porque muchas veces esta condición imposibilita que el propietario pueda efectivamente vender. En la actualidad, se presentan muchos procesos de nulidad de acto jurídico por celebrar contrato con persona que pensábamos no tenía impedimento para vender.

Finalmente, si deseas recabar más información sobre determinado acto inscrito, puedes solicitar la revisión del título archivado, que no es otra cosa que el expediente que dio origen al título inscrito. Este dato se puede revisar en la misma partida registral, o puedes solicitar el número en la ventanilla de Registros Públicos. El trámite es sencillo, y al acceder al archivo puedes seleccionar de qué documentos deseas sacar copia simple o certificada. Muchas veces este simple trámite te ayuda a liberarte de tachas en trámites registrales sin tener que acudir al notario a pedir el testimonio del acto inscrito, o acudir al Poder Judicial, si el acto inscrito fue ordenado en una sentencia o auto.

Publicado el: 9 Feb 2021 a las 16:37


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