Fundamento destacado: 10. Tratándose de bienes futuros, el contrato es de carácter conmutativo, como tal, sólo producirá efectos cuando el bien llegue a tener existencia, lo que no implica que la llegue a tener (si no la tuviera, nunca producirá efectos, y ya que nunca se habrá producido la condición suspensiva a la que está sujeto)[6].
Entonces, si el bien aún no existe (último nivel del inmueble a construirse, sobre el terreno materia de transferencia), no podría el vendedor, irrogarse un derecho real de propiedad[7] sobre un inmueble inexistente; pues para que ello sea posible, previamente tendrá que existir el bien, esto es, cumplirse la condición suspensiva (edificación del último nivel); y por tanto, a partir de entonces, recién podría reservarse la propiedad de inmueble respectivo, puesto que ello tampoco podrá tener efecto retroactivo[8].
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 165-2006-SUNARP-TR-A
Arequipa, 22 de setiembre de 2006
APELANTE : YANET BARBARA PAUCAR ATAMARI
TÍTULO : N° 22740 DEL 10.7.2006
RECURSO : N° 06011752 DEL 14.8.2006.
REGISTRO : PREDIOS DEL CUSCO.
ACTO : RECTIFICACIÓN
SUMILLA :
RESERVA DE PROPIEDAD
“El derecho que se deriva de la reserva de propiedad que se constituye respecto a un bien futuro, es de naturaleza meramente obligacional, como tal, no tiene carácter inscribible».
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado se solicita vía rectificación la inscripción de la carga que contiene la cláusula adicional de la minuta inserta en la escritura pública de fecha 12.10.2004, omitida en el rubro AS.-01-D.- Cargas y Gravámenes en la Partida Electrónica N° 11039256 del Registro de Predios de Cusco – Zona Registral N° X sede Cusco.
A dicho efecto se adjunta, entre otros documentos, los siguientes:
– Formulario conteniendo la solicitud de inscripción de título.
– Escrito que sustenta la solicitud de rectificación, suscrito por Yanet Barbara Paucar Atamari.
– Fotocopia de la escritura pública de compraventa de fecha 12.10.2004, otorgada ante Notaría del Cusco Antonieta Ocampo Delahaza, por Yanet Bárbara Paucar Atamari y Ana Augusta Gutiérrez Cruz, casada con Buenaventura Guillén Caviedes.
– Fotocopia simple del DNI de la presentante.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Cusco – Zona Registral N° X – sede Cusco, Renzo Ortíz Díaz, formuló observación en los siguientes términos:
“(…)
ANALISIS:
1.- De la verificación de los antecedentes registrales en el Registro de Predios, P.E. N° 11039256, se advierte que se encuentra inscrito el predio materia de calificación como lote de terreno y estando a la cláusula adicional (materia de la presente rogatoria) se tiene que la misma recaerá sobre una edificación futura (último nivel), por lo que para proceder con la inscripción solicitada, como acto previo al presente deberá inscribirse la declaratoria de fábrica sobre el lote de terreno, de conformidad con el Art. 1410 del Código Civil.
(…)»
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente, fundamenta su recurso de apelación, en los siguientes términos:
– Por escritura pública del 12 de octubre del 2004, otorgada ante la Notaría del Cusco, Antonieta Ocampo Delahaza, consta el contrato de compraventa del Lote A-14-A de la Urbanización Los Andenes.
– En dicha escritura se establece una cláusula adicional que es un pacto de reserva de propiedad con el siguiente tenor:
«Por haberse otorgado la transferencia en un precio rebajado, en forma de compensación y por acuerdo de las partes contratantes, se establece que a la vendedora se le reservará con derecho de propiedad el último nivel del inmueble a construirse sobre el terreno materia de transferencia y que sea permitido por los parámetros urbanísticos de la municipalidad respectiva
– Señala que la citada escritura contiene un pacto de reserva de propiedad inscribible como carga; sin embargo, el Registrador omitió inscribirlo, por lo que la publicidad registral existente es deficiente y perjudica su derecho de propiedad reservada sobre dicho lote de terreno.
– Ante tal situación ha solicitado la rectificación del asiento registral; sin embargo, el Registrador acepta que existe una reserva de propiedad sobre una edificación futura (último nivel); empero, contradictoriamente pide la inscripción previa de la declaratoria de fábrica, pese a que a la fecha no existe ninguna construcción.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble sub mater¡a, identificado como Lote 14-A de la Manzana «A» de la Urbanización Los Andenes, Distrito, Provincia y Departamento del Cusco, se encuentra registrado en la Partida electrónica N° 11039256 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Cusco – Zona Registral N° X sede Cusco, en cuyo asiento 01.-C.- aparece registrado el dominio a nombre de Ana Augusta Gutiérrez Cruz y Buenaventura Guillén Caviedes, en mérito a la venta otorgada por Yanet Bárbara Paucar Atamari.
[Continúa…]
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