Fundamentos destacados: 4.9. Ahora bien, los demandados alegan en defensa de su posición que el piso (tercero) levantado sobre el inmueble fue construido por la señora Grimanesa Molina viuda de Salas (madre de uno de los demandados), lo que supuestamente pretendería ser ignorado con la compraventa a fin de proceder a su lanzamiento.
La existencia de la edificación existente sobre el predio adquirido por los demandantes no está en discusión (ver tomas fotográficas adjuntadas a la demanda y la contestación, en los folios 17 y 55-59, así como subsanación de la demanda en el folio 29). Sin embargo, lo relevante en el caso materia de alzada es que en su contestación y reconvención los demandados no ampararon su posición en la existencia de un negocio jurídico entre la anterior propietaria y su hermana, la señora Grimanesa Molina viuda de Salas, o que mediante la alegada construcción del tercer piso se hubiere generado un derecho real a favor de los ahora demandados.
Es más, en el expediente 994-2010-0-0701-JR-CI-06, que sobre desalojo por ocupante precario fue seguido por la anterior propietaria Rosa Molina Oliveira de Krasnica contra los aquí demandados, obra la carta notarial de fecha 20 de abril de 2010, por la cual el demandado Emiliano Walter Salas Molina expresó lo siguiente: “…mis finados padres fueron inquilinos del aludido inmueble desde antes de vuestra propiedad y así mismo usted debería recordar que mis padres le ayudaron y facilitaron a que usted comprara dicho inmueble. Le recordaremos una vez más que mis padres continuaron como inquilinos de dicho inmueble (…) 5. También le recuerdo, una vez más, que en la última conversación de tipo familiar que sostuvimos usted estaba dispuesta a venderme el inmueble y yo estaba dispuesto a comprárselo, pero no estábamos de acuerdo en el precio que usted solicitaba, dado que el precio está afuera de la realidad para la zona”.
En similar sentido, cuando los demandados formularon su reconvención en el presente proceso, su primera pretensión fue una de pago de mejoras (folios 82-87, pretensión que fue declarada improcedente por falta de intento conciliatorio), reconociendo de esta forma que la construcción existente sobre el segundo piso forma parte del predio reclamado en la demanda. Se recuerda, en este punto, que el reembolso de las mejoras (necesarias o útiles) es el derecho que asiste al poseedor (no propietario) cuando hubieran sido realizadas por él para impedir la destrucción o deterioro del bien o para aumentar el valor y la renta del bien (artículo 916° del Código Civil).
Es decir, los demandados no pretenden que se declare su propiedad sobre el tercer piso que ocupan o que se declare un derecho real preferente sobre dicha parte del predio; por lo que no se advierte cómo es que la compraventa efectuada por los demandantes podría tener un fin ilícito.
4.11. En el caso materia de alzada, los demandantes han demostrado ser propietarios del bien inmueble materia de reivindicación conforme a la escritura pública de compraventa (folios 215-217) y a la partida registral respectiva (folios 6-9). Si bien en estos instrumentos el bien es descrito como Departamento 211-B – segundo piso y azotea, no describiéndose el tercer piso, queda claro que lo construido sobre el segundo piso (en la azotea original) también forma parte del inmueble conforme al artículo 954° del Código Civil.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DEL CALLAO
PRIMERA SALA CIVIL
EXPEDIENTE : 00619-2018-0-0701-JR-CI-03
MATERIA : REIVINDICACIÓN
DEMANDANTES : ESTELA VILLALOBOS LUCIANO
: BALDEON MATEO BETZABE ESPERANZA
DEMANDADOS : SALAS MOLINA EMILIANO WALTER
: CASO MORIN PATRICIA LEONOR
: MOLINA OLIVEIRA VIUDA DE KRASNICA ROSA
PONENTE : SR. MARCO A. BRETONECHE GUTIÉRREZ
PARA RESOLVER : 26 DE MAYO DE 2022
SENTENCIA DE VISTA
RESOLUCIÓN N° 22
Callao, veinticinco de
Julio de dos mil veintidós.-
VISTA. En audiencia virtual, a través del aplicativo Google Meet. Con el Expediente
Judicial n°. 994-2010-0-0701-JR-CI-06.
I. MATERIA DE APELACIÓN
Viene en grado de apelación la sentencia contenida en la resolución número catorce, de fecha 9 de agosto de 2021 (folios 231-243), que: (i) declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico vía reconvención presentada por Emiliano Walter Salas Molina y Patricia Leonor Caso Morin; (ii) declaró fundada la demanda de reivindicación y restitución posesoria presentada por Luciano Estela Villalobos y Betzabé Esperanza Baldeón Mateo; en consecuencia, ordenó que los demandados desocupen y restituyan a los demandantes el inmueble ubicado en jirón Supe n° 211- B segundo piso y azotea (tercer piso y aires) Callao, el mismo que se encuentra registrado con partida n° 70068638 – Zona Registral n° IX, Sede Lima Oficina Registral del Callao; y, (iii) condenó a la parte vencida al pago de costas y costos; con lo demás que contiene.
II. PRETENSIÓN IMPUGNATORIA Y FUNDAMENTOS DEL RECURSO
Por escrito del 30 de agosto de 2021 (folios 275-282), los demandados Emiliano Walter Salas Molina y Patricia Leonor Caso Morin apelan la sentencia. Expresan como fundamentos:
2.1. La sentencia carece de una debida motivación, con lo cual se ha transgredido lo dispuesto por el inciso 5 del artículo 139° de la Constitución Política del Perú.
2.2. El pronunciamiento del juez sobre las causales de nulidad del acto jurídico invocadas en la reconvención (simulación absoluta y fin ilícito) omite considerar los criterios establecidos por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia al resolver la Casación n° 1589-2016-Lima Norte, en la cual se indica que un comprador diligente que desea beneficiarse de la buena fe no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupa.
2.3. Es evidente la mala fe de la parte demandante pues compró un inmueble que nunca se interesó en conocer y que sabía que estaba ocupado por terceras personas. Asimismo, maliciosamente y hasta dolosamente se ha coludido con la vendedora y demandada Rosa Marina Oliveira de Krasnica para aparentar una transferencia regular, pero pactando un precio subvaluado y ocultando la edificación del tercer piso con la única finalidad de despojar a los demandados del bien inmueble, como en efecto así se ha materializado con la interposición de la demanda. Es decir, no se buscó efectuar una compraventa formal y regular sino únicamente generar el mecanismo que permitiera despojar a los recurrentes del inmueble, lo cual es suficiente para advertir la simulación del acto jurídico de compraventa.
[Continúa…]
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