El 7 de setiembre, la bancada de Peruanos por el Kambio, presentaron el Proyecto de ley 3312/2018-CR, con el objeto de crear el procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública para la ejecución del desalojo en los bienes inmuebles ocupados por arrendatarios o subarrendatarios morosos o cuyos contratos hayan vencido.
En la actualidad, de acuerdo con la exposición de motivos, un proceso de desalojo puede durar en promedio 4 años y 3 meses. Ante ello, se plantea la creación de un procedimiento de desalojo notarial, que deberá cumplir los siguientes requisitos:
i) celebrarse ante el notario público y ser inscritos en el registro de contratos de arrendamiento creado por cada notaría; y,
ii) los bienes inmuebles deben estar inscritos en el registro de predios de los registros públicos.
Como requisito previo, se requiere que en el contrato de arrendamiento se estipule expresamente la autorización expresa de la ejecución del desalojo notarial.
Vencido los plazos señalados sin cumplir lo requerido, el arrendador podrá iniciar el procedimiento solicitando el desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública al notario público, invocando la causal respectiva, acompañando la siguiente documentación:
a) Certificado notarial del registro del contrato de arrendamiento o subarrendamiento, salvo que se haya registrado en la misma notaría.
b) Vigencia de poder inscrito en los registros públicos, en el caso del representante.
c) Copia certificada de la partida registral del inmueble.
d) Los recibos de arrendamiento SUNAT pendientes de pago, cuando corresponda.
e) Copia de la carta notarial del requerimiento a que se refiere el artículo anterior,
f) Comprobante de pago por gastos notariales.
El procedimiento del desalojo notarial y todos los detalles de cómo se implementaría este novedoso proyecto que busca desjudicializar el desalojo, a continuación en la fórmula legal.
Ley que crea el desalojo notarial
Artículo 1°. Objeto de Ley
La presente Ley crea el procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública para la ejecución del desalojo en los bienes inmuebles ocupados por arrendatarios o subarrendatarios morosos o cuyos contratos han vencido.
Artículo 2°. Alcances de Ia Ley
2.1. El desalojo notarial con auxilio de ¡a fuerza pública será aplicable a los contratos de arrendamiento y/o subarrendamiento de bienes inmuebles, en los casos de resolución del contrato por falta de pago y de vencimiento del plazo pactado.
2.2. Son sujetos del procedimiento de desalojo notarial el propietario, administrador o apoderado que haya suscrito válidamente como arrendador el contrato de arrendamiento; y el arrendatario moroso o cuyo contrato ha vencido.
Artículo 3°. Requisitos de los contratos
3.1. Para acceder al procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública, los contratos deberán cumplir los siguientes requisitos:
a) Celebrarse ante el notario público y ser inscritos en el registro de contratos de arrendamiento creado por cada notaría.
b) Los bienes inmuebles deben estar inscritos en el registro de predios de los registros
3.2. Los contratos deberán contener las siguientes cláusulas:
a) Cláusula de allanamiento a futuro al desalojo aplicable si se produce la falta de pago o vencimiento del plazo y no se devuelva el inmueble.
b) Cláusula de autorización expresa de la ejecución del desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública.
c) Cláusula que excluye la continuidad del contrato con plazo vencido previsto en el artículo 1700° del Código Civil.
Las precitadas clausulas determinan el consentimiento de las partes contratantes al procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública.
Artículo 4°. Requerimientos previos
El arrendador podrá requerir vía carta notarial al arrendatario o subarrendatario que se encuentre en los siguientes supuestos:
4.1. Falta de pago
Cuando no se pagaron dos (02) o más cuotas, consecutivas o no, y transcurridos quince (15) días desde el último vencimiento, el arrendador requerirá la cancelación total o la devolución del inmueble. En caso contrario, el contrato quedará resuelto automáticamente.
4.2. Vencimiento del plazo contractual.
Si vencido el plazo del contrato no se entregó el inmueble, el arrendador requerirá la devolución del inmueble.
En ambos supuestos, el plazo será de dos (02) días calendarios siguientes a la fecha de recepción. La entrega de la carta se realiza bajo cualquiera de las formas permitidas por el Decreto Legislativo del Notariado, decreto legislativo N° 1049 y su Reglamento.
Artículo 5°. Requisitos del trámite de desalojo notarial
Vencidos los plazos anteriores y de no cumplirse los requerimientos, el arrendador podrá presentar la solicitud de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública al notario público, invocando la causal respectiva y acompañando la siguiente documentación:
a) Certificado notarial del registro del contrato de arrendamiento o subarrendamiento, salvo que se haya registrado en la misma notaría,
b) Vigencia de poder inscrito en los registros públicos, en el caso del representante.
c) Copia certificada de la partida registral del inmueble.
d) Los recibos de arrendamiento SUNATpendientes de pago, cuando corresponda.
e) Copia de la carta notarial del requerimiento a que se refiere el artículo anterior.
f) Comprobante de pago de gastos notariales.
Artículo 6°. Inadmisibilidad y subsanación de la solicitud
El funcionario designado por el notario público verificará el cumplimiento de los requisitos en el plazo de dos (02) días hábiles siguientes a la fecha de presentación de la solicitud. De encontrar observaciones, notificará al arrendador para que efectúe la subsanación respectiva dentro de un plazo no mayor de cinco (05) días hábiles. Vencido dicho plazo sin haberse realizado la subsanación, se rechazará la solicitud y quedará archivada, pudiendo devolverse la documentación anexa y sin reembolso alguno.
Artículo 7°. Procedimiento de desalojo notarial
Admitida a trámite la solicitud, el notario público dispondrá la tramitación del procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública, realizándose las siguientes actuaciones:
i) Cursará una comunicación notarial al arrendatario o subarrendatario, informando el inicio del procedimiento de desalojo notarial, otorgándole un plazo de dos (02) días hábiles para devolver el inmueble, bajo apercibimiento de solicitar el auxilio de la fuerza pública para ejecutar el desalojo. Asimismo, comunicará la fecha programada para la diligencia de constatación. La carta será notificada a los domicilios de las partes que figuren en el contrato, así como a la dirección del inmueble objeto del contrato.
ii) El funcionario notarial se acercará al inmueble en la fecha programada.
– En caso encontrar al arrendatario, subarrendatario o a alguna persona mayor de edad, reiterará la devolución del inmueble en un plazo perentorio de dos (2) días hábiles siguientes a fecha de la diligencia.
– De no encontrar persona alguna y evidenciar la continuidad de la ocupación, colocará en el inmueble un aviso donde se comunique la devolución en el plazo perentorio antes señalado y tomará fotografías dicho acto.
iii) Culminada la diligencia, se procederá a levantar el acta con el resultado correspondiente, proporcionando una copia certificada al arrendador.
iv) De constatarse que el inmueble se encuentra abandonado, el acta acreditará esta situación y el arrendador podrá solicitar la constatación policial en la Comisaría del sector a fin de proceder con el descerraje, quedando finalizado el procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública. En caso encontrarse en el inmueble bienes ajenos al arrendador, serán consignados en la Comisaría o en algún almacén bajo cuenta, costo y riesgo del arrendatario.
Artículo 8°. Ejecución del Desalojo con auxilio de la fuerza pública
8.1. Vencido el plazo señalado en el artículo anterior y de continuar ocupado el inmueble, el notario público solicitará la ejecución del desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se encuentre el inmueble. La solicitud notarial deberá adjuntar copia certificada del acta y las tasas judiciales correspondientes. La ejecución del desalojo notarial se tramita como procedimiento no contencioso.
8.2. El Juez expedirá la resolución sin más trámite, ordenando el desalojo con auxilio de la fuerza pública, para lo cual oficiará a la Comisaría de la jurisdicción en un plazo no mayor a tres (03) días siguientes a la fecha de presentación de la solicitud notarial. No procede ningún tipo de actuación probatoria.
8.3. La resolución que ordena el desalojo con auxilio de la fuerza pública es inimpugnable y se ejecutará incluso contra los terceros que ocupen el inmueble, aunque no hayan suscrito el contrato. De no estar ocupado, se procederá a entregar el inmueble al arrendador.
8.4. El procedimiento de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública finalizará cuando se entregue el inmueble a su arrendador en su integridad y totalmente desocupado.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
PRIMERA. Aplicación del procedimiento de desalojo notarial a los contratos vigente y a los regulados por la Ley N° 30201 y el Decreto Legislativo N° 1177
El procedimiento de desalojo notarial resulta aplicable a los contratos de arrendamiento y subarrendamiento que se encuentren vigentes, incluso a aquellos celebrados en el marco previsto por la Ley N° 30201 y el Decreto Legislativo N° 1177. Para tal efecto, las partes que suscribieron dichos contratos deberán adecuarlos a los requisitos contemplados en la presente Ley.
SEGUNDA. Responsabilidad de los jueces
Los jueces de paz letrados que incumplan con lo previsto por el artículo 8 de la presente Ley, cometerán falta muy grave y sancionable con destitución, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 55 de la Ley N° 272 99, Ley de la Carrera Judicial.
