Fundamento destacado: 13. Sin perjuicio de lo señalado, sí resulta relevante en la calificación del acuerdo de junta de propietarios, el hecho que se haya elegido como presidente a Michelle Moldauer Magill, propietaria del departamento 1409 y como vicepresidente a Jose Antonio Unda Hinojosa, propietario del departamento 510, debido a que sobre dichos departamentos consta registrado el dominio fiduciario a favor de La Fiduciaria S.A., es decir, conforme a lo señalado en los considerandos que anteceden, el fiduciario es el legitimado para ejercer los derechos y atribuciones que le corresponden al propietario de las secciones de propiedad exclusiva en la Junta de Propietarios.
15. En ese sentido, para poder concluir que el fideicomitente se encuentra legitimado para ejercer los derechos y atribuciones que le corresponden al propietario de las secciones de propiedad exclusiva en la Junta de Propietarios (entre los cuales se encuentra la de poder ser elegido como miembro de la directiva), se requeriría que así se hubiera pactado expresamente. No obstante, esta instancia considera que dicho defecto puede ser subsanado si se presenta autorización de parte de La Fiduciaria S.A., donde manifieste su conformidad con la elección de Michelle Moldauer Magill y Jose Antonio Unda Hinojosa como presidente y vicepresidente, respectivamente.
Sumilla: FACULTADES DEL FIDUCIARIO EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS: El fiduciario se encuentra legitimado para ejercer los derechos y atribuciones que le corresponden al propietario de las secciones de propiedad exclusiva en la Junta de Propietarios, salvo que se hubiera establecido expresamente en el acto constitutivo del fideicomiso que serían ejercidos por el fideicomitente.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 3871 -2023-SUNARP-TR
Lima,08 de setiembre del 2023
APELANTE : ALFREDO PAINO SCARPATI, Notario de Lima.
TÍTULO : Nº 1600369 del 5/6/2023.
RECURSO : Escrito presentado el 26/6/2023.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Elección de Junta Directiva.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la inscripción de la junta directiva de la junta de propietarios que corresponde al edificio ubicado en la Avenida Universitaria N° 2001-2005-2011 y Calle Los Tulipanes N° 104, Urbanización Pando – Octava Etapa, distrito de San Miguel, provincia y departamento de Lima cuyas zonas comunes se encuentran inscritas en la partida electrónica N° 13162962 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Copia del acta de sesión de junta de propietarios del edificio Modo del 18/4/2023, certificada por notario de Lima Manuel Alfredo Paino Scarpati, el 12/5/2023.
– Declaración jurada suscrita por Valerie Petit Bernaola, representante legal de Inmobiliaria San diego de Alcalá S.A.C., con firma certificada por notario de Lima Manuel Alfredo Paino Scarpati, el 1/6/2023.
– Con reingreso del 12/6/2023 se presentó escrito subsanatorio suscrito por notario Paul Jhon Hinojosa Carrillo en reemplazo del notario Alfredo Paino Scarpati.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública (e) del Registro de Predios de Lima, Emelina Nelly Alarcón Cama, denegó la inscripción solicitada formulando tacha sustantiva en los términos siguientes: “Señor(es) TACHA SUSTANTIVA De conformidad con el artículo 42° inciso b) del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, se formula TACHA SUSTANTIVA al presente título, por los fundamentos que se detallan a continuación:
1. Reingresado el presente título y visto el escrito adjunto, debemos señalar que existe obstáculo con la partida registral, toda vez que se advierte que diversas unidades que conforman el Edificio “Modo”, inclusive las unidades de las personas que fueron elegidas como parte de la junta directiva, han constituido Fideicomiso en favor de la Fiduciaria, quien a la fecha ostenta la calidad de Fiduciario, por ende, la administración del patrimonio fideicometido compuesto precisamente por las unidades inmobiliarias que integran el referido edificio.
Es así que se desprende del contrato de fideicomiso inscrito y sus adhesiones que los bienes en fideicomiso son las unidades inmobiliarias y sus porcentajes de participación sobre las áreas comunes. En este sentido, si bien, existen a la fecha propietarios individuales por cada unidad inmobiliaria, sin embargo, éstos se constituyen como fideicomitentes (ostentando el único atributo de ser propietarios con el derecho de disfrute del bien, mas no de administración), entregando las facultades de administración, disposición y reivindicación en manos de la FIDUCIARIA, respecto del patrimonio fideicometido (unidades inmobiliarias).
Dicho esto, es la Fiduciaria, quien tiene las facultades de administración y disposición fiduciaria de los bienes, por lo que los propietarios no pueden elegir a una Directiva de Junta de propietarios, ya que no cuentan con facultades de administración sobre el bien, más aún si los cargos elegidos recaen sobre personas que han transferido su dominio fiduciario de las respectivas unidades. Por lo que no podrá existir un régimen que mantenga dos administraciones paralelas, pudiendo generar conflictos dentro del contrato de fideicomiso administrado por la Fiduciaria S.A.
2. Por lo expuesto se procede a la TACHA SUSTANTIVA del presente título por existir obstáculo en la partida registral y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 42° del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
3. Se sustenta la presente tacha en lo dispuesto en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que dispone que los Registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción, además de indicar que la calificación comprende entre otros, la verificación de obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales. Base Legal: Numeral V del Título Preliminar, artículos 31° y 32° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos concordante con el artículo 2011° del Código Civil; Ley N° 27157; D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
– El Registrador desconoce la voluntad de los propietarios de elegir a un Presidente de la Junta de Propietarios y señala que aquellos que han sido elegidos como Presidente y Vicepresidente de la Junta de Propietarios han perdido su derecho de propiedad. El Registrador desconoce por completo y hace caso omiso a la voluntad de las partes contenida en el Contrato de Fideicomiso y desconoce las normas que regulan la figura jurídica del fideicomiso.
– Las normas que regulan el fideicomiso son las contenidas en la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, y en el Reglamento del Fideicomiso y de las Empresas de Servicios Fiduciarios, aprobado por Resolución SBS N° 1010-99. Su inscripción registral se encuentra regulada en la Resolución N° 316-2008-SUNARP-SN del 25/11/2008 que aprobó la Directiva N° 007-2008-SUNARP-SN – El artículo 241 de la Ley Nº 26702 define al fideicomiso como una relación jurídica por la cual el fideicomitente transfiere bienes en fideicomiso a otra persona, denominada fiduciario, para la constitución de un patrimonio fideicometido, sujeto al dominio fiduciario de este último y afecto al cumplimiento de un fin específico en favor del fideicomitente o un tercero denominado fideicomisario. Agrega dicho artículo que el patrimonio fideicometido es distinto al patrimonio del fiduciario, del fideicomitente, o del fideicomisario y en su caso, del destinatario de los bienes remanentes.
– Con relación al dominio fiduciario, el artículo 252 de la Ley Nº 26702 refiere que el fiduciario ejerce sobre el patrimonio fideicometido, “dominio fiduciario”, el mismo que le confiere plenas potestades, incluidas las de administración, uso, disposición y reivindicación sobre los bienes que conforman el patrimonio fideicometido, las mismas que son ejercidas con arreglo a la finalidad para la que fue constituido el fideicomiso, y con observancia de las limitaciones que se hubieren establecido en el acto constitutivo.
– Conforme a lo señalado en el Contrato de Fideicomiso, es una condición del fiduciario que los fideicomitentes estén representados por el Presidente de la Junta de Propietarios, por esa razón es que los propietarios requieren que se inscriba la elección del Presidente de la Junta Directiva.
[Continúa…]
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