Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos (artículo 2022 del Código Civil)

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Sumario. 1. Breve análisis del primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil, 2. Análisis del segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil: El VII Pleno Casatorio Civil, 2.1. Derechos reales y derechos personales, 2.2. ¿Es el embargo un derecho personal?, 2.3. ¿Por qué prevalece el derecho de propiedad no registrado sobre el embargo inscrito con anterioridad?, 2.3.1. ¿Qué entendemos por documento de fecha cierta?, 3. Conclusiones, 4. Bibliografía.


1. Breve análisis del primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil

De acuerdo con el artículo 2022 del Código Civil (en adelante CC):

Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

La primera parte del artículo no requiere más que una explicación simple. En caso de concurrencia de derechos reales prevalecerá (o se opondrá) aquel que se haya inscrito primero. Recordemos el brocardo que reza “primero en el tiempo primero en el derecho” mejor conocido como prior in tempore, potior in iure. Posición respaldada dentro de la misma normativa del articulado en materia registral en el artículo 2016 cuyo principio de prioridad establece:

La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.

No obstante lo señalado, resulta importante adicionar que una de las conclusiones a las que arribó el Pleno Jurisdiccional Distrital en materia civil, convocado el 12 de noviembre del 2018 en la ciudad de Arequipa, fue que en la oponibilidad de derechos previstos en el artículo 2022 además de la inscripción requerirá analizarse la buena fe cuando esta ha sido cuestionada:

Para la oponibilidad del derecho real inscrito al amparo de lo previsto en el primer párrafo del artículo 2022 del Código Civil, no basta tener el derecho real inscrito para prevalecer sobre el otro derecho no inscrito, sino que además debe analizarse si el titular inscrito actuó la buena fe cuando esta ha sido cuestionada.

A continuación, pasaremos a analizar, sucintamente, el segundo párrafo del artículo 2022 del CC el cual ha venido generando mucha controversia y posiciones encontradas a tal punto de convocarse el VII Pleno Casatorio Civil para dilucidar que es lo que debe prevalecer si el derecho de propiedad no registrado o el embargo inscrito previamente lo que, prima facie, podría considerarse un conflicto entre el derecho de propiedad y el derecho de crédito.

2. Análisis del segundo párrafo del artículo 2022 del CC. El VII Pleno Casatorio Civil

De acuerdo con el segundo párrafo del artículo 2022 del CC:

Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

Lo que entendemos de este segundo párrafo es que en caso de conflicto de oponibilidades entre los derechos reales y los derechos personales se aplicará la normativa del derecho civil. Entonces, ¿el derecho civil debe ser el encargado de decidir qué derecho prevalece sobre el otro, si el real o el personal? Como veremos más adelante, ello no resulta cierto en lo absoluto. No obstante lo dicho, esbocemos las diferencias entre los mencionados derechos en el apartado siguiente.

2.1. Derechos reales y derechos personales

Los derechos reales resultan oponibles frente a todos, por eso son llamados erga omnes mientras que los derechos personales son oponibles inter partes, o sea frente a quien se tiene como contraparte en una relación jurídica obligatoria, es decir al otro sujeto del vínculo obligacional o contractual.

Tenemos, en cuanto a los derechos reales, al derecho de posesión, de propiedad, usufructo, uso y habitación, superficie, servidumbre, hipoteca y retención (numerus clausus) y los regulados en otras leyes como la Ley de Garantía Mobiliaria (antigua prenda).

El derecho real que va a ser materia de nuestro análisis será el derecho de propiedad, el más completo de los derechos reales ya que permite a su titular usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien,

En cuanto a los derechos personales, estos permiten al titular del derecho de crédito exigir un comportamiento de su contraparte, que podrá consistir en un dar, en un hacer o en un no hacer.

Al respecto la Exposición de Motivos del Código Civil peruano, citada por la profesora Eugenia Ariano Deho, señala:

Pero si se tratara de un enfrentamiento entre un derecho personal y uno real, y a esto alude la segunda parte del artículo, tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal y además porque el real goza de lo que se llama energía persecutoria de la que también carece el derecho personal. (Ariano Deho, 2016, p. 173)

La aludida energía persecutoria no es nada más ni nada menos que la acción reivindicatoria la cual forma parte del abanico de atributos correspondientes a la propiedad.

Acto seguido presentamos las diferencias entre los derechos reales y personales elaboradas por el profesor Enrique Varsi Rospigliosi (2017, pp. 182-183)

Diferencias entre derechos reales y personales

Diferencias entre derechos reales y personales. Fuente: Enrique Varsi Rospigliosi.

Ahora corresponde determinar si el conflicto entre una propiedad no registrada y el embargado inscrito con anterioridad califica o no como una contienda entre un derecho personal y un real.

2.2. ¿Es el embargo un derecho personal?

Algún jurista niega que el embargo sea un derecho personal tildándolo tan solo de una resolución judicial, que, además, ni siquiera se inscribe, sino que se anota.

En caso de que el embargo no fuera un derecho de naturaleza personal el problema surgido entre una propiedad no registrada y un embargo inscrito se resolvería con las normas de la materia registral y no las del derecho común.

La respuesta nos la da nuevamente la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 del CC:

Pero, ¿a cuál enfrentamiento entre un derecho personal y uno real se referiría la Exposición de Motivos? Pues no a todos, sino solo a uno: el que provoca la anotación de un embargo. Es así que se señala:

Por ejemplo, quien embarga un inmueble no convierte su derecho de crédito que es personal, derivado de la falta de cumplimiento de la obligación de pago, en un derecho real, porque la inscripción no cambia la naturaleza de los derechos.

El crédito seguirá siendo a pesar de la inscripción un derecho personal. Puede ser que se haya embargado un inmueble que en el registro aparezca como de propiedad del demandado; sin embargo, no podrá hacer valer su derecho de embargante, contra quien en el momento del embargo era el verdadero propietario, a pesar de que este inscriba su derecho con posterioridad.

El embargante no podrá hacer uso de su derecho porque esa es la solución que nos otorga el derecho común cuando nos dice que los bienes que deben ser materia de un embargo son aquellos de propiedad del demandado.

Este es un caso de enfrentamiento entre el titular de un derecho real y uno de un derecho personal en que, por aplicación del derecho común, resulta victorioso el titular del derecho real.

No obstante lo mencionado, esto no quiere decir que en otros casos no pueda ocurrir lo opuesto, es decir, que el derecho que prevalezca sea el obligacional y no el real. Así, la misma Exposición Motivos indica:

El mismo derecho común nos puede dar soluciones exactamente inversas, a la del segundo párrafo del artículo 2022, es decir de predominancia de un derecho personal sobre un derecho real. Es el caso del arrendatario que tiene inscrito su derecho (…) que se opone al del nuevo adquirente, titular de un derecho real sobre el inmueble, derecho que es adquirido después de la inscripción del contrato de arrendamiento, y, por el otro, justifica la inclusión del artículo 2023 del Código Civil, justamente para que respecto al contrato de opción no se aplicara el famoso “derecho común” al disponer que “la inscripción de los contratos de opción otorga durante su vigencia derecho preferente sobre todo derecho real o personal que se inscriba con posterioridad”, por cuanto:

Hubiera resultado bastante injusto para una persona beneficiaria con un derecho de opción que es un derecho personal, que tuvo incluso la precaución de inscribirlo amparada en el inciso 2 del artículo 2019, que por aplicación del 2022 perdiera su preferencia ante alguien.

Notamos entonces que la expresión derecho común es voluble, poco clara y hasta confusa. En el caso del artículo 2022 el derecho común hace prevalecer el derecho real sobre el derecho de crédito, es decir la propiedad respecto del embargo. Pero en el caso del arrendamiento y el contrato de opción estos prevalecen sobre los derechos reales.

Empero, se explica que el en el caso del artículo 2022 prevalece el derecho real sobre el derecho de crédito, aunque no esté inscrito, ya que el embargante no podrá rematar los bienes de quien no tiene con él vínculo jurídico alguno, es decir, no puede embargar los bienes ajenos a los de la relación obligatoria establecida con su deudor. Como consecuencia de ello, el verdadero propietario no verá perjudicado en absoluto su patrimonio a pesar de no haber inscrito el bien objeto de embargo.

Para el caso del contrato de arrendamiento (1708) y el contrato de opción (2023), estos prevalecen sobre los derechos reales por un tema de prioridad en la inscripción, es decir, bajo la aplicación del artículo 2016.

2.3. ¿Por qué prevalece el derecho de propiedad no registrado sobre el embargo inscrito con anterioridad?

Debemos recordar que en nuestra legislación nacional de acuerdo al 949 del CC:

La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

Es decir, la celebración de un contrato de compraventa generará obligaciones recíprocas para con el comprador y el vendedor. El primero estará obligado a entregar el precio y el segundo obligado a entregarle el bien. En consecuencia, no resulta necesario en nuestro ordenamiento la inscripción de un bien para adquirir su propiedad. Inscribirlo en el registro correspondiente simplemente generará su oponibilidad frente a todos, es decir erga omnes pero la propiedad ya se habrá transmitido con el solo consentimiento. En esa línea aunque el embargo se haya inscrito con anterioridad al derecho de propiedad ello no implica que aquel pueda prevalecer sobre este.

No obstante lo señalado, estamos de acuerdo en que una de las conclusiones arribadas del VII Pleno Casatorio Civil haya sido el exigir un documento de fecha cierta más antiguo que el embargo inscrito para hacer prevalecer el derecho de propiedad sobre el derecho obligacional:

En los procesos de tercería de propiedad que involucren bienes inscritos, debe considerarse, de conformidad con lo dispuesto en la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, en concordancia con los artículos 949 y 1219 inciso 1° del mismo cuerpo legal, que el derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho del acreedor embargante, siempre que dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que la inscripción del embargo respectivo.

El Juez de Primera Instancia, de oficio, una vez que sea admitida la demanda, deberá velar por la legalidad de la certificación de la fecha cierta del documento que presente el tercerista. Para tal fin, podrá oficiar al notario, juez y/o funcionario que haya emitido tal certificación, a efectos de que informe sobre la autenticidad o falsedad de la misma.

En caso de que el notario, juez o funcionario correspondiente no reconozca la autenticidad de la certificación que se le atribuye en el documento presentado por el tercerista, la demanda deberá ser declarada INFUNDADA, debiéndose expedir las copias certificadas correspondientes al Ministerio Público, para que este actúe conforme a sus atribuciones.

2.3.1. ¿Qué entendemos por documento de fecha cierta?

En virtud del artículo 245 del Código Procesal Civil (en adelante CPC):

Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:

1. La muerte del otorgante;

2. La presentación del documento ante funcionario público;

3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;

4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y

5. Otros casos análogos.

Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.

3. Conclusiones

En caso de concurrencia de derechos reales prevalecerá (o se opondrá) aquel que se haya inscrito primero (principio de prioridad).

En caso de concurrencia de un derecho de propiedad no registrado (derecho real) y un embargo inscrito con anterioridad (derecho personal) prevalecerá la propiedad siempre y cuando dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que la inscripción del embargo respectivo.

La compraventa trasmite la propiedad por el solo consentimiento no requiriéndose su inscripción la cual solo tendrá el papel de hacerla oponible erga omnes.

Ningún derecho es más importante que el otro, la prevalencia la establecerá el legislador a su libre discreción.

El término derecho común es confuso porque algunas veces prevalece el derecho de propiedad sobre el derecho personal (2022) pero otras el derecho personal sobre el real (arrendamiento inscrito y contrato de opción inscrito).

4. Bibliografía

ARIANO DEHO, Eugenia (2016). “El embargo castigado: consideraciones (ya) inactuales sobre un viejo problema tratado de superar con el VII Pleno Casatorio Civil (Sentencia de Casación 3671-2014, Lima)”. En: Ius Et Veritas, n. 52, pp. 161-192.

VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique (2017). Tratado de derechos reales. Parte general. Tomo 1. Lima: Universidad de Lima.

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