Obligaciones del saneamiento: por evicción, por vicios ocultos y por hechos del propio transferente

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Sumario.- 1. Saneamiento por evicción, 1.1. Necesidad de que exista una privación total o parcial del derecho de propiedad, uso o posesión del bien en virtud de una resolución judicial o administrativa, 1.2. El saneamiento por evicción como requisito natural de los contratos, 1.3. El saneamiento por evicción como deber de garantía, 1.4. Obligación del comprador de observar la buena fe (objetiva y subjetiva), 1.5. Aplicabilidad del saneamiento por evicción a los contratos onerosos, 1.6. Nuestra definición, 2. Saneamiento por vicios ocultos, 2.1. Noción de vicio oculto, 2.2. ¿Qué sucede si el vicio se manifiesta después de la transferencia, pero en su origen es anterior a esta?, 2.3. Requisitos del saneamiento por vicios ocultos en el Derecho Belga, 2.4. La acción resolutoria y la acción estimatoria, 2.5. Nuestra definición, 3. Saneamiento por hechos del propio transferente, 3.1. Obligación de no hacer del transferente: Perturbación real y no potencial, 3.2. Perturbaciones de hecho y perturbaciones de derecho, 3.3. La acción resolutoria y la acción estimatoria, 3.4. Nuestra definición, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.


1. Saneamiento por evicción

De acuerdo con el artículo 1491 del Código Civil (en adelante CC):

Se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.

1.1. Necesidad de que exista una privación total o parcial del derecho de propiedad, uso o posesión del bien en virtud de una resolución judicial o administrativa

Derivada del verbo “evincere”, que significa vencer en juicio, la evicción es la privación total o parcial, temporal o definitiva, que sufre el adquirente como consecuencia de un fallo que reconoce el mejor derecho de un tercero sobre el bien adquirido. Al producirse esta situación, dicho adquirente tiene el derecho de exigir del transferente que le sanee su título a fin de que pueda gozar adecuadamente de la propiedad, posesión o uso del bien que ha adquirido. De lo expresado podemos extraer una primera conclusión y es que no habrá lugar a la acción si solo existe amenaza de perturbación en el derecho que le corresponde al adquirente. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 321)

Sigue de ello que no basta que se haya entablado una demanda por parte de un tercero eviccionante, sino que su mejor derecho tiene que serle efectivamente reconocido por resolución firme. Se advierte, por consiguiente, que lo que la ley trata de proteger es el goce por el adquirente de su derecho, el cual permanece intacto mientras que no se haya dictado un fallo definitivo en su contra. En suma, ha sido descartada del Código, lo que doctrinariamente se conoce como “garantía de evicción”. (Ídem)

1.2. El saneamiento por evicción como requisito natural de los contratos

El saneamiento por evicción[1] es un requisito natural de los contratos, es decir, que no requiere ser pactado o incorporado en el negocio celebrado entre el transferente y el adquirente para que: 1. El adquirente/comprador pueda exigirle al transferente/vendedor el valor del bien trasferido al momento de la evicción, 2.- El adquirente/comprador pueda exigir una indemnización por los daños y perjuicios en caso de que el transferente/vendedor haya obrado con dolo o culpa, entre otros derechos.

1.3. El saneamiento por evicción como deber de garantía

Para una doctrina brasileña, con respecto a la evicción existe un deber de garantía en caso de pérdida de la cosa debido a una decisión judicial o administrativa que otorga el derecho -total o parcial- a un tercero ajeno a la relación contractual en la que tuvo lugar la adquisición. Este tercero demuestra la anterioridad de su derecho, por tener la condición de propietario verdadero o poseedor del bien, a través de un título anterior al negocio jurídico que le otorgó el derecho al comprador/ adquirente. Con la pérdida de la cosa, este se pasa a llamar evicto (excluido). Correspondiéndole dirigirse al vendedor/enajenante para reclamarle una indemnización por los perjuicios resultantes de la transferencia de un derecho que no le pertenecía cuando se formalizó el contrato. (Rosenvald, 2010, pp. 508-509)

1.4. Obligación del comprador de observar la buena fe (objetiva y subjetiva)

Es esencial verificar la anterioridad del derecho del tercero, bajo pena de que el comprador/adquirente asuma todos los perjuicios resultantes de la pérdida de la cosa cuyo hecho generador sea posterior a su adquisición. Por lo tanto, si después de adquirir el inmueble, el comprador se encuentra en la posición de demandado en una demanda de usucapión, la posibilidad de argumentar la evicción frente al vendedor/enajenante variará conforme se haya completado el plazo de la usucapión: si antes o después (cuando tuvo la oportunidad de interrumpir su fluidez) del registro. La evicción también ocurrirá cuando el decreto de expropiación haya precedido al negocio jurídico pero el adquirente no haya sido informado del hecho. Lo que es seguro es que, si tenía conocimiento previo de la titularidad ajena del bien adquirido, no podría actuar posteriormente contra el vendedor/enajenante ya que se configuraría un abuso del derecho. (Ibídem, 2010, p. 509)

Es decir, el comprador/adquirente del bien deberá de actuar de buena fe (objetiva y subjetiva) para que proceda el saneamiento por evicción, o lo que es lo mismo decir, el comprador/adquirente deberá de haberse cerciorado de que el bien que se le transfiere esté libre de cargas y gravámenes y que el enajenante/vendedor sea efectivamente el titular del mismo. Así, ese comportamiento diligente generará la creencia (buena fe objetiva + buena fe subjetiva) de que el uso, posesión o propiedad que se le transfieran son legítimos ergo dignos de tutela ante la perturbación que les ocasione una sentencia judicial o administrativa.

1.5. Aplicabilidad del saneamiento por evicción a los contratos onerosos

La evicción se impone en contratos onerosos en general y no solo en la compraventa en dónde el modelo se originó. Los contratos onerosos son aquellos en los que ambas partes obtienen cargas y beneficios recíprocos. Basta verificar la evicción en la cesión de créditos onerosa, en la dación en pago y en la transacción. En los contratos gratuitos, como las donaciones, no se aplica la evicción, ya que el adquirente no sufre un perjuicio propiamente dicho sino solo la pérdida de una ventaja. Sin embargo, no hay nada que evite que el enajenante, dentro de una liberalidad, consienta en asumir los riesgos por la pérdida de la cosa. También debemos recordar la naturaleza especial de las donaciones con cargo, en las cuales, a pesar de la gratuidad, el elemento accidental las convierte en un contrato bilateral. (Rosenvald, 2010, p. 509)

1.6. Nuestra definición

De las doctrinas expuestas, podemos concebir al saneamiento por evicción como aquella obligación indemnizatoria que tiene el transferente frente al adquirente cuando a este un tercero, con derecho anterior, le prive total o parcialmente del uso, posesión o propiedad de un bien en virtud de una sentencia judicial o administrativa.

2. Saneamiento por vicios ocultos

De conformidad con el artículo 1503 de nuestro CC.

El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.

2.1. Noción de vicio oculto

Según una doctrina brasileña, el vicio redhibitorio consiste en el vicio oculto de la cosa que la torna impropia para su uso. Siendo inherente a la esencia del producto, el vicio es capaz de volverlo inútil para su propósito o de reducir la capacidad del bien para cuando se lo use. En el ordenamiento de dicho país, la disciplina se inserta en la teoría general de los contratos, no apegándose a ningún contrato típico. Su campo de incidencia son los contratos conmutativos, en los que existe un conocimiento previo de las prestaciones recíprocas. La existencia del sinalagma y, por lo tanto, de la justicia contractual, requiere un equilibrio entre los intercambios contractuales. Habrá una lesión a ese equilibrio si el bien recibido por una de las partes fuera materialmente incapaz de cumplir con sus propósitos naturales. (Rosenvald, 2010, p. 502)

En otras palabras, se trata de un defecto, presente en los contratos conmutativos, que afecta la finalidad para la cual fue transferido el bien o disminuye su uso a lo largo del tiempo.

Para la judicatura peruana, la noción de vicio oculto está vinculada a la existencia de defectos en la cosa, no susceptible de ser apreciados a simple vista en el momento de la transferencia, que no permiten que sea útil a su fin, y su existencia y determinación imponen la obligación de saneamiento. (Cas. 1735-97, La Libertad. Data 30,000. G.J.)

El artículo 1503 del Código Civil establece que el transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes en el momento de la transferencia. Presentándose vicios ocultos cuando el bien cuya propiedad, posesión o uso de se transfiere tiene defectos, o imperfecciones, que no se revelan por su examen y que afectan su utilización por el adquiriente. Así, dicho vicio debe ser: a) oculto; b) importante; y c) anterior o contemporáneo a la transferencia. (Cas. 1284-2006, Lima. El Peruano, 30/10/06, p. 17453.)

Para la judicatura peruana entonces, un vicio oculto es aquel defecto importante que ostenta el bien no susceptible de advertirse en el momento de la transferencia que impida la finalidad para la cual fue transferido.

2.2. ¿Qué sucede si el vicio se manifiesta después de la transferencia, pero en su origen es anterior a esta?

Pensamos que también está obligado el transferente. En efecto, si el adquirente hubiese sabido que el bien tenía un vicio latente o en proceso de formación, lo más probable es que no habría llevado a cabo la operación. Distinta sería la solución si la manifestación del vicio latente o en germen se produce por negligencia del adquirente, pues en este caso sería aplicable la regla contenida en el 1504[2]. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 332)

2.3. Requisitos del saneamiento por vicios ocultos en el Derecho Belga

En el Derecho belga, se deben cumplir cuatro condiciones para que el comprador pueda presentar un reclamo por vicios ocultos contra el vendedor:

a) La cosa vendida debe verse afectada por un vicio, es decir, un defecto que haga que la cosa vendida no sea apta para el uso al que está destinada o que disminuya su uso;

b) Este defecto debe estar oculto en el momento de la aprobación y debe ser desconocido para el comprador;

c) El defecto debe revestir suficiente gravedad;

d) El defecto debe ser anterior a la transferencia de propiedad o, al menos, existir en germen al momento de la venta. (Degrave, 2005, p. 132)

2.4. La acción resolutoria y la acción estimatoria

Por razón de los vicios ocultos, el adquirente puede optar alternativamente por la acción resolutoria[3] o redhibitoria (actio redhibitoria), destinada a disolver el contrato, o por la acción estimatoria[4] o quanti minoris (actio aestimatariae o quanti minoris) a fin de que se le pague lo que el bien vale de menos corno consecuencia del vicio Las acciones redhibitoria y estimatoria caducan a los tres meses, si el bien es mueble, y a los seís, si es inmueble. Estos plazos se cuentan a partir de la recepción del bien (art. 1514) (Torres Vásquez, 20, p. 2012, p. 841)

2.5. Nuestra definición

De acuerdo con las doctrinas expuestas podemos concebir al saneamiento por vicios ocultos como aquella obligación indemnizatoria que tiene el transferente frente al adquirente por haberle enajenado un bien afectado de un vicio importante, no advertible al momento de la transferencia, que impida la finalidad para la cual fue adquirido o disminuya su uso a lo largo del tiempo.

3. Saneamiento por hechos del propio transferente

El artículo 1524 de nuestro CC reza:

El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus cualidades para ese efecto.

3.1. Obligación de no hacer del transferente: Perturbación real y no potencial

Por el mérito de la obligación de abstención el transferente se encuentra impedido de perturbar al adquirente en el goce pacífico y útil del bien que este último adquiere. La perturbación a que nos referimos tiene que ser real y no potencial. No existirá de consiguiente, si lo que hay es únicamente una amenaza. Esta última, en efecto, no disminuye el valor del bien, ni lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, ni reduce sus cualidades para ese efecto, que son los presupuestos para que exista la obligación de saneamiento. A diferencia del saneamiento por evicción y por vicio oculto, el hecho propio del transferente tiene que ser necesariamente posterior al contrato de transferencia. (Arias Schreiber Pezet, 2011, pp. 345-346)

3.2. Perturbaciones de hecho y perturbaciones de derecho

Las perturbaciones por hecho propio del transferente pueden ser de hecho o de derecho. La perturbación de hecho ocurre cuando el transferente no actúa ejerciendo un derecho, por ejemplo, A vende un bien a B y luego vende el mismo bien a C, haciendo inscribir la segunda venta antes que la primera. Quedando el primer comprador (B) sujeto a la evicción en virtud del derecho preferente del segundo comprador (C). La perturbación de derecho sucede cuando el transferente alega tener un derecho que formalmente le confiere la ley contra su adquirente, por ejemplo, A vende a B un bien que es de propiedad de C, quien fallece, siendo su único heredero A (vendedor). Este no podrá

hacer valer su derecho de propiedad frente a su comprador B, porque quien está obligado a sanear no puede reivindicar. (Torres Vásquez, 2012, p. 842)

3.3. La acción resolutoria y la acción estimatoria

En virtud del 1525 del CC el adquirente puede recurrir alternativamente a la acción resolutoria o estimatoria. O sea, puede pedir la resolución del contrato o que se le pague lo que el bien vale de menos. Finalmente, el plazo de caducidad para estas acciones es de 3 para el caso de muebles y 6 inmuebles los cuales se computan a partir de la recepción del bien (art. 1526 CC).

3.4. Nuestra definición

De las doctrinas expuestas podemos concebir al saneamiento por hechos del propio transferente como aquella obligación de no hacer correspondiente al transferente frente al adquirente que involucra no realizar perturbaciones reales de hecho (materiales) o de derecho (jurídicas) que puedan desencadenar en la disminución del valor del bien transferido, reducción en sus cualidades o que lo hagan inútil para la finalidad para la cual fue adquirido.

4. Conclusiones

Podemos concebir al saneamiento por evicción como aquella obligación indemnizatoria que tiene el transferente frente al adquirente cuando a este un tercero, con derecho anterior, le prive total o parcialmente del uso, posesión o propiedad de un bien en virtud de una sentencia judicial o administrativa.

Podemos concebir al saneamiento por vicios ocultos como aquella obligación indemnizatoria que tiene el transferente frente al adquirente por haberle enajenado un bien afectado de un vicio importante, no advertible al momento de la transferencia, que impida la finalidad para la cual fue adquirido o disminuya su uso a lo largo del tiempo.

Podemos concebir al saneamiento por hechos del propio transferente como aquella obligación de no hacer correspondiente al transferente frente al adquirente que involucra no realizar perturbaciones reales de hecho (materiales) o de derecho (jurídicas) que puedan desencadenar en la disminución del valor del bien transferido, reducción en sus cualidades o que lo hagan inútil para la finalidad para la cual fue adquirido.

5. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. ContratosParte General. Tomo I. Lima: Normas Legales.

DEGRAVE, Elise (2005). “La réparation et le remplacement d’une chose vendue non conforme”. En: Annales de Droit de Louvain, vol, 65, n. 1-2, pp. 129-195.

ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Comentario al artículo 441, Coordinador: Cezar Peluso, São Paulo: Manole, pp. 502-503.

ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Comentario al artículo 447, Coordinador: Cezar Peluso, São Paulo: Manole, pp. 508-510.

TORRES VÁSQUEZ, Aníbal (2012). Teoría general del contrato. Tomo II. Lima: Instituto Pacífico.


[1] También son requisitos naturales de los contratos las otras obligaciones de saneamiento, nos referimos a los vicios ocultos y a los hechos del propio transferente.

[2] No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.

[3] Artículo 1511.- El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato.

[4] Artículo 1513.- El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el artículo 1512, inciso 5.

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