Sumilla: 1. Introducción, 2. ¿Cómo se llega a un lanzamiento?, 3. ¿Qué derechos se estarían vulnerando?, 4. ¿Qué opciones tiene el arrendatario?, 5. Conclusiones.
1. Introducción
Esta pandemia es un evento extraordinario que no solo ha afectado la salud. Muchos nos hemos visto perjudicados económicamente al estar obligados a no salir de nuestras casas para prevenir el contagio, a no salir a trabajar y no realizar nuestras actividades cotidianas, lo que ha originado que no podamos ejecutar prestaciones tales como pagar alquileres, seguros, tarjetas de crédito, etc.
Hemos tomado conocimiento a través de las noticias de que algunas personas han sido desalojadas en esta época tan difícil y que, al no haberse realizado al amparo de resoluciones judiciales expedidas a consecuencia de demandas de desalojo, se ha producido lanzamientos ilegales efectuados por arrendadores sin una orden judicial que los respalde. En consecuencia, se estaría cometiendo diversos delitos.
Un desalojo en esta época tiene como consecuencia exponer a las personas a una situación severa de peligro por contagio del covid-19, que incluso conlleva a la muerte.
2. ¿Cómo se llega a un lanzamiento?
Para poder hablar de lanzamiento es necesario saber primero qué es un proceso de desalojo. Se trata de una acción posesoria encaminada a recuperar la posesión de bienes y puede ser llevado vía notarial, judicial o arbitral.
Para ejecutar una orden de desalojo se necesita una sentencia judicial, ya que la ley imposibilita al arrendador retirar a su arrendatario a la fuerza, es decir, sin una orden judicial que lo respalde. La normativa busca evitar un lanzamiento ilegal.
-
Vía notarial
Sobre la base de la fe pública notarial la intervención del notario en el desalojo se da con el propósito de producir un documento que acredite el derecho del demandante y, en consecuencia, generar certeza en el juez.
El que lo solicita, deberá cumplir con los siguientes requisitos indispensables:
1. Debe ser presentada por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad.
2. Se adjunta los siguientes documentos:
a) El original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento.
b) El original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario del inmueble y a su domicilio contractual.
c) La solicitud de desalojo solo puede ampararse en las causales establecidas en el artículo 7 de la Ley 30933.
Culminada la etapa notarial, el demandante es quien formulará una solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
La diferencia con el proceso judicial es el tiempo.
-
Vía arbitral
En el contrato de arrendamiento debe haber sido establecida la cláusula arbitral.
Es importante asegurar con ciertos acuerdos que el laudo (sentencia del arbitraje) no será cuestionado. Es más, se debe consignar que cualquier acción que el demandado quiera seguir contra el laudo requerirá un abono previo de una fuerte suma.
Una vez emitido el laudo arbitral donde se decidirá si corresponde o no la devolución del bien, el trámite se tendrá que llevar ante un juez para que realice la ejecución del laudo (el lanzamiento).
A diferencia de la vía judicial en que el lanzamiento es contra todos los ocupantes del bien, hayan estado o no comprendidos en la demanda, en el caso del arbitraje el lanzamiento será sólo contra aquel al que se le haya demandado.
La diferencia con la vía judicial y la notarial es que el proceso ante una entidad arbitral genera un gasto mayor.
-
Vía judicial
Para que se dé la figura de un desalojo por ocupación precaria, primero debo resolver el contrato, ya sea por incumplimiento de pago o por otra modalidad. Además, la Corte Suprema de Justicia ha establecido tres requisitos indispensables:
1. Quien lo solicite ante el Poder Judicial (PJ) debe acreditar plenamente ser titular del bien inmueble.
2. Debe acreditar la ausencia de alguna relación contractual con el ocupante o demandado.
3. Por último, deberá tener en cuenta que para ser considerado precario tendrá que corroborarse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien materia del juicio de desalojo por parte del emplazado en el proceso.[1]
Para ello es necesario que el arrendatario tenga conocimiento de la intención de resolver el contrato.
Concluido el proceso, y una vez declarada consentida la resolución final o que se ordene cumplir con lo ejecutoriado, el lanzamiento se ordenará a pedido de parte ante el juez luego de seis días de notificada la sentencia. Se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado del proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Así lo ha precisado la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema.[2]
Por tanto, el juez es el único facultado para llevar a cabo el lanzamiento, cursando oficio a la dependencia correspondiente de la PNP y demás autoridades correspondientes, para que obligatoriamente y bajo responsabilidad presten la asistencia y las garantías debidas para la ejecución de la misma.
3. ¿Qué derechos se estarían vulnerando?
El primer derecho violado es el debido proceso, teniendo en cuenta que este derecho, como bien lo ha señalado el TC, comprende una serie de derechos fundamentales y garantías que tiene toda persona según la misma Constitución (art. 193, inc. 3). Dentro de ellas está el derecho de defensa, que garantiza la protección de sus derechos y obligaciones.
En el caso de los lanzamientos ilegales conocidos queda evidenciada la vulneración total a este derecho, al estar impedido el arrendatario a acceder a los mecanismos y medios necesarios para poder defender sus derechos e intereses dentro de un proceso.
En esta pandemia también podemos anotar el atentado contra el derecho a la salud protegido en el artículo 7 de la Constitución:
Artículo 7.- “Derecho a la salud. […] Todos tienen derecho a la protección de su salud, la del medio familiar y la de la comunidad así como el deber de contribuir a su promoción y defensa. […]”
Asimismo, muy a pesar de ser un caso de ámbito privado, el arrendador no ha respetado el derecho invocado en el artículo 38 de la Constitución: “Todos los peruanos tienen el deber […] de respetar, cumplir y defender la Constitución”. Esto significa que todos tenemos el deber de respetar los derechos de todos, sea en la esfera privada o pública.
Debo hacer hincapié en lo señalado por el Tribunal Constitucional en su fundamento 11 del Expediente 02210-2007-PA/TC Tacna: “El Estado es destinatario de la eficacia horizontal de derechos fundamentales tan importantes, como la salud o la vida”.
4. ¿Qué opciones tiene el arrendatario?
El sistema jurídico civil otorga opciones ante una situación agraviante como esta, en casos de inejecución de las obligaciones. En efecto, el artículo 1362 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1362.- Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
La afectación del cumplimiento de nuestras prestaciones a causa del estado de emergencia es una oportunidad para que el principio de la buena fe sea aplicado. El Código Civil remarca que la ejecución de las prestaciones originadas de un contrato debe realizarse bajo la observancia de la buena fe.
Asimismo, todo abuso de derecho debe ser evitado y ello tiene íntima relación con respetar el principio de solidaridad y buena fe en la ejecución de los contratos, como se ha hecho referencia.
En esa línea, debido a la situación de aislamiento social, hemos encontrado problemas en cuanto a la ejecución de los contratos de arrendamiento, dado que estos lanzamientos, claramente ilegales, se han producido en un momento posterior a la celebración del acto jurídico y ha perjudicado el cumplimiento de prestaciones a cargo de las partes (sobre todo que el arrendador deba mantener al arrendatario en el uso del bien, como lo previene el inciso del artículo 1680 del Código Civil).
Se deduce, entonces, dado el impase posterior a la celebración del contrato, que se está ante un problema de resolución contractual, dado que éste implica dejar sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración, conforme lo dispone el artículo 1371° del Código Civil.
Vale mencionar que si bien la buena fe, por sí sola, no ayudará de mucho en un caso concreto, sí podría servir de apoyo a un argumento principal.
Lo que es fácil de descifrar es que en estos lanzamientos el arrendatario es quien soporta los riesgos y el daño indebido derivados de un hecho imprevisible, irresistible y extraordinario. Para no llegar a un estado de indefensión por estos lanzamientos y de anomalía con el incumplimiento en el pago de la renta, lo que se debe hacer es procurar una variación de las condiciones en busca de retomar el equilibrio inicial. Esto no debe afectar los intereses del arrendador salvaguardados por los remedios previstos en la ley, de modo que, ante tal pretensión, el arrendador, que está en condición de optar por la resolución, pueda también revisar las condiciones del contrato en aras de paliar las consecuencias generales que se enmarcan en esta pandemia
5. Conclusiones
- El proceso de desalojo es un mecanismo que está dirigido a restituir la posesión de un bien inmueble en favor del demandante, siempre que se verifique que el demandado no tiene derecho a poseer.
- No es jurídicamente posible ningún lanzamiento sin un previo proceso.
- Sea cual sea la vía elegida, el único que puede autorizar el lanzamiento es un juez, para que dicho lanzamiento no sea ilegal.
- Este tipo de situaciones pone en discusión qué otros derechos como la salud y la vivienda también se están viendo afectados y si hay o no una verdadera eficacia horizontal de los derechos.
- En el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda no existe norma que autorice al inquilino a no pagar y no debería dejar de cumplir la obligación.
- Debemos optar por el principio de solidaridad y de buena fe, tener un ánimo conciliatorio y buscar un nuevo acuerdo de voluntades debido a que la ley no es suficiente para solucionar los conflictos reales surgidos por este aislamiento social. Los involucrados deben tener un compromiso de acudir a los valores y a los principios generales del derecho, buscando el ánimo preventivo para no tener que llegar a la vía judicial.
- Cualquier persona podría tener dificultades para pagar en el marco de esta situación de emergencia, por ello recalco que se debe buscar el renegociar las obligaciones para mantener la relación jurídica y que nadie resulte perjudicado.
Referencias bibliográficas
- IV Pleno Casatorio Civil.
- Gonzáles Barrón, G. (2016). Proceso de desalojo (y posesión precaria). Lima: Jurista Editores.
- Pareja Palacios, E. (1994). “La intervención del tercero en el proceso civil peruano”. Revista de Derecho PUCP, 57-91.
- Pinedo Aubián, F. (2014). “Intervención de los sujetos en el proceso judicial y en el proceso conciliatorio”. Actualidad Civil, 1(1), 264-267. Obtenido de justiciayderecho.org.pe.
[1] Sentencia emitida por la Sala Civil Transitoria contenida en la Casación 3702-2016, Tacna.
[2] Casación 2156-2014, Arequipa, publicada en la separata de Casaciones del diario oficial El Peruano del martes 2 de mayo de 2017.
