Fundamento destacado: DÉCIMO: Con relación a la oportunidad de la transferencia, si bien el referido contrato se encuentra contenido en un documento privado que no goza de fecha cierta, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema, tal circunstancia no es obstáculo para que, en sujeción a la valoración conjunta de la prueba, el Juez determine si se genera convicción respecto del título que justifique la posesión del demandado. En esa línea, del examen de la conducta procesal de las partes, así como de la prueba actuada, este órgano jurisdiccional considera que, con motivo del mencionado contrato de compraventa, la adquisición del demandado se produjo con fecha anterior a la adquisición del demandante, pues, en su escrito de demanda, lo cual tiene el carácter de declaración asimilada, conforme al artículo 221 del Código Procesal Civil, el demandante afirmó que “cuando adquirió dicho predio, ya el demandado se encontraba viviendo en el tercer piso del inmueble”, por ende, se genera convicción de que la propietaria del bien, quien, a su vez, también es la transferente del demandante, realizó la entrega (o tradición) del bien a favor del demandado a razón del aludido contrato, más aún si, el demandante no ofreció medio probatorio destinado a demostrar que la entrega de la posesión a favor del demandado por su inmediata transferente se hubiese realizado por un motivo parentesco, tal como lo ha afirmado en la demanda, por lo que dicha alegación debe desestimada.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA SUR
JUZGADO CIVIL-VILLA EL SALVADOR
EXPEDIENTE : 00494-2018-0-3004-JR-CI-01
MATERIA :DESALOJO
JUEZ : FLORES GARCIA FRANK PAUL
ESPECIALISTA : TORRES RODRIGUEZ MARIA IDA
DEMANDADO : ELORREAGA LOBATON, CESAR HUGO
DEMANDANTE : CUCHO ELORREAGA, ALFREDO AUGUSTO
SENTENCIA
Resolución Nro. SIETE
Chorrillos, 22 de junio de 2021
VISTOS, el presente proceso, en audiencia única virtual del 1 de junio de 2021, con el Escrito Nro. 1825-2021, presentado por el demandante, sobre alegatos, conforme al estado del proceso, se dicta la presente sentencia.
I. ANTECEDENTES
1. El demandante formula demanda de desalojo por ocupación precaria ante este órgano jurisdiccional para que, vía proceso sumarísimo, se ordene al demandado que cumpla con desocupar el inmueble ubicado en la Manzana T’ (T Prima), Lote 19, Tercer Piso, Agrupamiento Pachacamac, Segunda Etapa, Sector 4, distrito de Villa El Salvador, provincia y departamento de Lima, bajo apercibimiento de lanzamiento. Como fundamentos de su pretensión, esencialmente, sostiene lo siguiente:
a) Es propietario del mencionado inmueble por haberlo adquirido de su anterior propietaria, doña Brenilda Luisa Lobatón Ballero, mediante contrato de compraventa inscrito en la Partida Electrónica Nro. P03038812 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
b) Físicamente, el inmueble contiene una construcción de tres pisos; y, en la oportunidad de la adquisición, el demandado ya se encontraba ocupando el tercer piso, debido a que la anterior propietaria, sin documento alguno y solo por ser hijo de está, le entregó dicho piso para que viva provisionalmente, lo cual respetó, en un primer momento, en razón que la vendedora es su abuela materna; sin embargo, debido al tiempo transcurrido, requiere la desocupación de su predio.
c) El demandado ocupa el tercer piso de su inmueble sin que medie documento alguno que justifique su posesión ni pago de renta, por lo tanto, tiene la condición de poseedor precario, en virtud de lo cual le cursó la carta notarial, del 14 de noviembre de 2017, e invitación para conciliar requiriéndole la desocupación del predio, pero estas no han surtido efecto.
2. El demandado formuló contestación negando la pretensión reclamada y pretendiendo que se declare infundada la demanda. Como fundamentos de su defensa, básicamente, expuso lo siguiente:
a) El demandante no es propietario del inmueble debido a que el título que sustenta su pretensión lo obtuvo mediante engaño a su legitima propietaria, doña Brenilda Luisa Lobatón Ballero, quien es su abuela materna y, a su vez, madre del demandado; motivo por el cual esta última le ha iniciado un proceso judicial de nulidad de acto jurídico, que se tramita ante este mismo Juzgado en el Expediente Nro. 00560-2017-CI.
b) El demandante, valiéndose de su condición de efectivo policial y nieto de la aparente vendedora, la convenció para que le permita regularizar la propiedad con la declaratoria de fábrica e independización, después de lo cual, otorgaría la escritura pública de compraventa del tercer piso a favor del demandado, pues, debido a la avanzada edad de la propietaria, presentaba dificultades para movilizarse a la Notaría; y, para tal efecto, le solicito firmar un otorgamiento de poder, sin embargo, en su lugar le hizo firmar una compraventa.
c) Es falso que no cuente con título que justifique su posesión, toda vez que ocupa el inmueble en calidad de propietario al haberlo adquirido de su madre y anterior propietaria mediante contrato privado de compraventa, por el precio de diez mil soles (S/. 10,0000.00); lo que es de conocimiento del demandante, pues asumió la obligación de realizar la declaratoria de fábrica, independización y otorgamiento de escritura pública, por ende, no tiene la condición de ocupante precario.
3. Este órgano jurisdiccional, mediante resolución número tres, del 2 de enero de 2020, declaró inadmisible el escrito de contestación del demandado, y, ante el incumplimiento de subsanación, mediante resolución número cuatro, del 14 de diciembre de 2020, rechazó el aludido medio de defensa declarando la rebeldía del demandado.
4. Llevada a cabo la audiencia única de forma virtual, con la asistencia de ambas partes, este Juzgado admitió como medio probatorio de oficio el mérito de la copia del contrato de compraventa presentado por el demandado en su escrito de contestación, sin que se realice alguna observación por el demandante, quedando el proceso expedito para dictar sentencia.
II. CONSIDERANDOS
PRIMERO: Preliminarmente, cabe mencionar que el artículo 50, último párrafo, del Código Procesal Civil dispone que “el Juez que inicia la audiencia de pruebas concluirá el proceso, salvo que fuera promovido o separado. El Juez sustituto continuará el proceso, pero puede ordenar, en resolución debidamente motivada, que se repitan las audiencias, si lo considera indispensable”. Bajo dicha premisa, del examen del proceso, se verifica que los medios probatorios admitidos para resolver la materia controvertida son de actuación inmediata por su carácter documental; así también, las posiciones de las partes se encuentran expresadas en sus escritos postulatorios, así como en el escrito de alegato presentado por el demandante, precisándose que el rechazo del escrito de contestación del demandado no impide considerarlo como alegato. Por ende, se determina que, ante la sustitución del magistrado que llevó la audiencia única por haber sido promovido, no resulta indispensable repetir la audiencia, correspondiendo emitir pronunciamiento de fondo, conforme al estado del proceso.
SEGUNDO: En esa medida, el artículo 911 del Código Civil preceptúa que “la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”. Sobre el particular, en la Sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil, contenida en la Casación N° 2195-2011-UCAYALI, publicada en el diario oficial el peruano el 14 de agosto de 2013, la Corte Suprema de Justicia de la República estableció con carácter de precedente vinculante que “una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”.
TERCERO: En el caso concreto, la copia literal de la Partida N° P03038812 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, de fojas 3 a 6, específicamente su asiento 003, prueba que el demandante es propietario del inmueble reclamado por haberlo adquirido de su anterior propietaria Brenilda Luisa Lobatón Ballero, mediante escritura pública compraventa, del 10 de setiembre de 2014; consecuentemente, conforme a lo contemplado en el artículo 586, primer párrafo, del Código Procesal Civil, se encuentra legitimado para reclamar, a través del proceso de desalojo, la restitución del aludido inmueble, por lo que, según lo expresado en la demanda, corresponde determinar si el demandado ocupa el tercer piso del inmueble sin título que justifique su posesión, de manera que pueda ser calificado como poseedor precario.
CUARTO: Con relación la ausencia de título, en el fundamento 56 del acotado Pleno Casatorio se precisa que “la no existencia de un título o el fenecimiento del que se tenía -con el cual justificaba su posesión el demandado- se puede establecer como consecuencia de la valoración de las pruebas presentadas, de dicha valoración es que surge en el juez la convicción de la no existencia de título o que el acto jurídico que lo originó contiene algún vicio que lo invalida, como es una nulidad manifiesta prevista por alguna de las causales del artículo 219º del Código Civil, o en todo caso, cuando siendo válido el negocio jurídico, éste ha dejado se surtir efectos por alguna causal de resolución o rescisión, pero sin que el juez del desalojo se encuentre autorizado para declarar la invalidez, nulidad, ineficacia, etc. de dicho acto jurídico, por cuanto ello corresponde al juez donde se discuta tal situación”.
QUINTO: En esos términos, durante la audiencia única, se admitió como medio probatorio de oficio la copia del documento privado denominado contrato de compraventa, del 13 de setiembre de 2012, de fojas 51 a 52, ofrecido por el demandado en su escrito de contestación, sin que en dicho acto el demandante hubiese formulado alguna observación o requerimiento de traslado. Si bien, en su escrito de alegato, el demandante refiere que el aludido documento nunca le fue trasladado, del cargo de la notificación realizada a su casilla electrónica el 4 de marzo de 2020, de fojas 60, se desprende que sí le fue debidamente notificado y consiguientemente que tuvo conocimiento de su contenido con anterioridad a la realización de la mencionada audiencia, sin que lo cuestione de algún modo. Por lo tanto, la citada alegación del demandante debe ser desestimada, y corresponde dilucidar si dicho documento constituye título que justifique la posesión del demandado en el inmueble reclamado.
SEXTO: En ese escenario, del citado documento privado se observa que, mediante compraventa del 12 de setiembre de 2012, doña Brenilda Luisa Lobatón Ballero trasfirió a favor del demandado la titularidad del treinta por ciento de los derechos y acciones que tenía sobre el bien inmueble ubicado en la Manzana T’ (T Prima), Lote 19, Agrupamiento Pachacamac, Segunda Etapa, Sector 4, distrito de Villa El Salvador, provincia y departamento de Lima; precisándose en la segunda cláusula del contrato que, físicamente, dicho porcentaje está representado por el tercer piso del inmueble.
SÉTIMO: Pues bien, aun cuando se trata de un documento privado que no goza de fecha cierta, en el fundamento 4.8 de la Casación N° 3417-2015 Del Santa, sobre desalojo por ocupación precaria, publicada el 28 de febrero de 2017, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema determinó que, para verificar el derecho del demandado sobre el inmueble, “no solo se puede justificar con la exhibición de documentos que tengan la calidad de fecha cierta, sino con cualquier acto jurídico que lo autorice a ejercer la posesión del bien”; asimismo, en el fundamento 9 de la Casación N° 2156-2014-Arequipa, sobre desalojo por ocupación precaria, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de mayo de 2017, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema puntualizó que “para que prospere la acción de desalojo (…) se requiere la concurrencia inexorable de los siguientes presupuestos: “(…) iv) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado ésta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajuste a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos: a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido; b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y, c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo”.
OCTAVO: A merced de ello, a efectos de calificar si el antedicho documento constituye título que justifique la posesión del demandado, conforme a los criterios establecidos por la Corte Suprema, del examen de su contenido se desprende una transferencia de propiedad inmueble mediante un contrato de compraventa; en tal sentido, debe considerarse que, en nuestro ordenamiento jurídico, la transferencia de la propiedad inmueble se rige por el sistema consensual, contemplado en el artículo 949 del Código Civil, según el cual “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”; así también que, el contrato de compraventa, regulado en el artículo 1529 del Código Civil, no está sujeto a alguna formalidad legal, sino que se rige al principio de libertad de forma, previsto en el artículo 143 del acotado Código. Por ende, queda claro que la transferencia de propiedad inmueble mediante compraventa no está sujeta a una formalidad legal, bajo sanción de nulidad, por lo que, a efectos del presente proceso, se determina que la formalidad empleada por el demandado y su transferente para la celebración del mencionado contrato resulta legítima, de manera que, preliminarmente, no se advierte alguna causal manifiesta que lo afecte con nulidad, que haya sido resuelto o que hubiese fenecido.
NOVENO: Del mismo modo, del contenido del referido contrato de compraventa se colige que la persona que interviene como vendedora o transferente es quien, en la oportunidad de su celebración, gozaba de la condición de propietaria del bien, según consta del asiento 002 de la acotada partida registral, específicamente a fojas 5; por ende, tenía el poder para transmitirlo en ejercicio del derecho de disposición que deriva del derecho de propiedad; circunstancia que, en el presente proceso, no ha sido cuestionada por el demandante y, por consiguiente, en el caso concreto, no existe duda sobre la autenticidad de la firma de la transferente.
DÉCIMO: Con relación a la oportunidad de la transferencia, si bien el referido contrato se encuentra contenido en un documento privado que no goza de fecha cierta, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema, tal circunstancia no es obstáculo para que, en sujeción a la valoración conjunta de la prueba, el Juez determine si se genera convicción respecto del título que justifique la posesión del demandado. En esa línea, del examen de la conducta procesal de las partes, así como de la prueba actuada, este órgano jurisdiccional considera que, con motivo del mencionado contrato de compraventa, la adquisición del demandado se produjo con fecha anterior a la adquisición del demandante, pues, en su escrito de demanda, lo cual tiene el carácter de declaración asimilada, conforme al artículo 221 del Código Procesal Civil, el demandante afirmó que “cuando adquirió dicho predio, ya el demandado se encontraba viviendo en el tercer piso del inmueble”, por ende, se genera convicción de que la propietaria del bien, quien, a su vez, también es la transferente del demandante, realizó la entrega (o tradición) del bien a favor del demandado a razón del aludido contrato, más aún si, el demandante no ofreció medio probatorio destinado a demostrar que la entrega de la posesión a favor del demandado por su inmediata transferente se hubiese realizado por un motivo parentesco, tal como lo ha afirmado en la demanda, por lo que dicha alegación debe desestimada.
DÉCIMO PRIMERO: En consecuencia, el referido contrato de compraventa, sumado a la posesión ejercida por el demandado con anterioridad a la adquisición del demandante, así como a la prueba actuada en el proceso, genera suficiente convicción para considerar que el demandado goza con título que lo autoriza a ostentar la posesión del bien inmueble reclamado, precisándose que lo relativo a la dilucidación del derecho de propiedad no es objeto de análisis en el presente proceso, quedando las partes habilitadas para discutirlo en la vía legal que estimen pertinente. Ergo, se concluye que el demandado no tiene la calidad de ocupante precario; y, en aplicación del artículo 200 del Código Procesal Civil, corresponde declarar infundada la demanda.
DÉCIMO SEGUNDO: Por lo demás, de acuerdo al artículo 412 del Código Procesal Civil, se deja constancia que, en tanto actual titular registral del inmueble reclamado, el demandante ha gozado de razones atendible para iniciar la presente acción, más aún si ha quedado expedito su derecho para debatir lo referido a la propiedad del bien inmueble en la vía legal pertinente; consecuentemente, se estima pertinente exonerar a las partes de la condena de costos y costas del proceso.
III. FALLO
El Juzgado Especializado Civil de Villa El Salvador, impartiendo justicia a nombre del pueblo peruano, RESUELVE: DECLARAR INFUNDADA la presente demanda, sobre desalojo por ocupación precaria, sin costos ni costas del proceso. Y, atención a las medidas de distanciamiento social y al empleo prioritario de canales de comunicación electrónicos, conforme a la Resolución N° 000137-2020-CE-PJ, del 7 de mayo del 2020, NOTIFÍQUESE la presente resolución a las casillas electrónicas de las partes, sin perjuicio de la notificación por cédula física a sus casillas judiciales; avocándose el magistrado que suscribe por disposición superior; y, suscribiéndose la presente resolución mediante firmas digitales, certificadas por el RENIEC.
