Sumario: 1. Impuestos que corresponde al propietario vendedor, 1.1. Impuesto a la Renta, 1.1.1 Casos en los que no debo pagar Impuesto a la Renta, 1.2. Impuesto predial, 1.3. Arbitrios, 2. Impuesto que corresponde al comprador, 2.1. Alcabala.
En este artículo vamos abordar los principales impuestos que pagan el comprador y el vendedor al realizar la compra de un inmueble, sea esta casa, terreno, local comercial, etc. Nos referimos al impuesto a la renta, impuesto predial y arbitrios que corresponde al vendedor, y la alcabala que paga el comprador. Sin embargo, en ambos casos se presentan excepciones y supuestos que liberan a las partes del pago. ¿Cuáles son? Los vamos a revisar a continuación.
1. Impuesto que corresponde al propietario vendedor
1.1. Impuesto a la renta
Corresponde al propietario de un inmueble —sea persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal— que vende su inmueble y obtiene así una ganancia, a la que, de acuerdo a la Ley del Impuesto a la Renta, llamamos ganancia de capital. Esta ganancia está gravada con el 5 % de la renta neta o ganancia obtenida. A este tipo de renta llamamos renta de segunda categoría.
Efectivamente, hay impuesto a pagar cuando, como se ha señalado, hay una ganancia de capital, quiere decir que la propiedad inmueble se transfiere a título oneroso. En ese sentido, la norma señala la obligación de pagar el porcentaje del 5 % de la renta neta, que se obtiene de restar el monto total que se recibe por la venta menos el monto de adquisición de la propiedad, también llamado costo computable. Además, el monto de adquisición es necesario multiplicarlo por el índice de corrección monetaria (ICM), publicado por el MEF cada año.
MONTO DE VENTA – (MONTO DE ADQUISICIÓN x ICM) = RENTA NETA
IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORÍA = 5 % (RENTA NETA)
En caso de que la transferencia del inmueble sea a título gratuito, es decir, sea una donación, hay un derecho sucesorio, etc., se considerará lo siguiente:
- Si la fecha de adquisición se encuentra entre el 1.1.2004 al 31.7.2012, el monto de adquisición o costo computable será el valor del predio según autoavalúo actualizado por el índice de corrección monetaria (ICM)
- Si la fecha de adquisición es posterior al 31.7.2012, el monto de adquisición o costo computable será cero.
1.1.1. Casos en los que no debo pagar impuesto a la renta
Casa habitación
De acuerdo al artículo 2, inciso c, del TUO de la Ley del Impuesto a la renta, no constituye ganancia de capital la enajenación de bienes que constituyan casa habitación del enajenante.
Además, se considera casa habitación a aquella propiedad que haya sido considerada como tal un mínimo de 2 años, y que no esté destinada exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
La intención del legislador con esta norma es liberar al propietario que vende la única casa que tiene para vivir. Sin embargo, si el propietario tiene varias casas donde vivir, se entenderá como casa habitación la última casa que mantenga para habitar.
Propiedades adquiridas antes del 1.1.2004
Ya sean a título oneroso o título gratuito, todas las propiedades que se adquirieron antes de dicha fecha no pagan impuesto. Siempre que sean propiedades pasibles de transferirse, no pagan impuesto.
Cuando el monto de trasferencia sea menor al monto de adquisición
En este caso, al no haberse generado una ganancia de capital, no corresponde pagar el impuesto.
1.2. Impuesto predial
Este impuesto grava los predios urbanos y rústicos. Para estos fines se considera predio a todo terreno o terreno con edificación permanente.
El sujeto obligado al pago es el que sea considerado propietario al 1 de enero del año de la transferencia, y al ser un impuesto de periodicidad anual es obligatorio su pago por todo el año, aunque la compra sea realizada el mismo 1 de enero. En caso de que haya más de un propietario, el pago será exigido de forma proporcional a su participación.
El monto del impuesto está determinado por ley, y se rige básicamente por el valor del terreno y la edificación que tenga el inmueble, según autoavalúo.
En caso de que el obligado sea pensionista y el inmueble a vender sea el único a su nombre o a nombre de la sociedad conyugal, se le descontará 50 UIT al monto base utilizado para determinar el pago del impuesto. Solo estará obligado a pagar por el excedente de las 50 UIT, si lo hubiera.
1.3. Arbitrios
Estos tributos están en la categoría de tasas, según el Código Tributario, y se refieren al monto a pagar por los servicios que presta la municipalidad, como el alumbrado público, el recojo de basura, la limpieza pública, etc.
2. Impuesto que corresponde al comprador
2.1. Alcabala
Impuesto de carácter municipal comprendido en la Ley de Tributación Municipal. La tasa de este impuesto es el 3 % del resultado del monto de venta o precio de venta menos 10 UIT actualizado. Considerando que el monto de la UIT para este 2021 es 4400 soles, la operación quedaría así:
ALCABALA = PRECIO DE VENTA – 44000
Finalmente, es importante recordar que tanto el impuesto a la renta, el impuesto predial y los arbitrios son exigidos por el notario o notaria al momento de ejecutar la escritura pública. Sin el ingreso de los recibos de estos pagos, no es posible concretar la compraventa.
Si bien cada vez más tenemos acceso a la información y estos datos los podemos encontrar con un clic, es recomendable consultar a un abogado especialista en el tema, pues estos datos son sensibles y su mal cálculo o la mala interpretación de los supuestos podrían hacernos caer en errores al momento de declararlos. Y no está de más decir que las declaraciones de forma incompleta o no conformes con la realidad ameritan sanciones de multa que van desde el 15 % de la UIT.
Publicado el: 23 Feb 2021 a las 16:05
