El bloqueo registral son para determinados actos o contratos que soliciten los interesados hacia el único facultado el cual es el notario público de su elección, esto se encuentra dentro de su regulación legal con el Decreto Ley 18278 (en adelante DL 18278) sin excluir las modificatorias en algunos artículos por el Decreto Ley 20198 y la Ley 26481.
¿Para qué me sirve el bloqueo registral?, se reserva un derecho o una prioridad registral de un determinado acto o contrato solicitado, esto se materializa con la reserva de un asiento registral, que una vez anotado preventivamente ante la partida registral de los registros que en el Perú es denominado como la Sunarp, las partes tienen 60 días hábiles conforme el art. 2 del DL 18278 y el art. 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP) para poder formalizar la escritura pública con tranquilidad de lo contrario caducara de pleno derecho, entonces me sirve para asegurar un derecho con dicha reserva evitando que se registren primero otros actos o contratos incompatibles.
Son las partes quienes solicitan el bloqueo registral ante el notario público, siendo los requerimientos la copia simple de la minuta y la solicitud de dicho bloqueo para que pueda oficiar ante la Sunarp, entonces si para los contratos de compraventa inmobiliaria en la práctica y por ley se aplican dichos requerimientos, ¿qué problema habría en que se solicite el bloqueo registral en las hipotecas que cumplen con solicitarse con la copia simple de la minuta?, si bien es cierto el bloqueo registral se requiere la copia simple de la minuta pero observando el art. 1098 del CC la norma ha establecido que la hipoteca se crea por medio de una escritura pública (en adelante EP) por lo tanto, ¿su creación no sería válida por minuta?
El CCLXVI Pleno Registral ha precisado que en la donación de bienes inmuebles nace por medio de una escritura pública, de modo que si no se hace por este medio no tendría existencia y mucho menos surtirá sus efectos legales esto conforme al art. 1625 del CC[1], bajo este análisis entonces, ¿la hipoteca que se crea por medio de una minuta con la finalidad de solicitar un bloqueo registral no tendría existencia porque para su creación se requiere EP?, no necesariamente, me explico, el art. 1625 del CC que regula la donación sobre inmuebles el cual evidencia una formalidad, en el cual si no se cumple dicha formalidad la norma ha previsto sancionar con nulidad (inc. 6 del art. 219 del CC), sin embargo, en el caso de las hipotecas que se crean por EP el art. 1098 no ha establecido que se sancione con nulidad en caso de no cumplirse, por lo tanto, se permite que se cree una hipoteca por minuta, entonces también podrá crearse dicha minuta de hipoteca para solicitar un bloqueo registral, aplicando como base legal el art. 143 del CC.
En respuesta de la pregunta que se ha formulado en el presente título, las hipotecas se crean por minutas debido a que la norma no ha establecido que se sancione con nulidad cuando no cumple con crearlo en EP. Esta habitualidad en la práctica se hace debido a que las entidades bancarias buscan no obtener un riesgo que mientras se formaliza la EP (sin solicitar el bloqueo registral) el cliente vaya a otra entidad bancaria a realizar otra EP de constitución de hipoteca, desconociendo ambas entidades bancarias el acto e intención de dicho cliente puesto que nuestro sistema registral Sunarp no refleja la realidad extrarregistral en donde se pueda conocer que el cliente realice este tipo de actos perjudiciales, de modo que si lograse pasar se generaría un rango inferior o distinto al que corresponde en dicha entidad para la recuperación total o parcial de la acreencia con su cliente[2], es entonces que por temas de aseguramiento legal o un tema de ganar tiempo para la entidad bancaria, solicita el bloqueo registral en una hipoteca con la copia simple de la minuta y la solicitud, generando la publicidad registral frente a terceros sobre la existencia de un bloqueo registral de una hipoteca.
Referencias
Gobierno del Perú. «CCLXVI Pleno Registral.» Consultado el 22 de septiembre de 2022. https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/3727842/CCLXVI%20Pleno%20del%20Tribunal%20Registral%20-%20Sunarp.pdf
Gil Alfaro, Jorge. «El Bloqueo Registral y su uso en Bienes Raíces». Video de YouTube. Publicado el 8 de febrero del 2019. https://youtu.be/AJLgsymKSWo.
[1] «CCLXVI Pleno Registral», Gobierno del Perú, consultado el 22 de septiembre de 2022, https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/3727842/CCLXVI%20Pleno%20del%20Tribunal%20Registral%20-%20Sunarp.pdf
[2] Jorge Gil Alfaro, «El Bloqueo Registral y su uso en Bienes Raíces», video de YouTube, publicado el 8 de febrero del 2019, https://youtu.be/AJLgsymKSWo
