FUNDAMENTO DESTACADO: 3. Respecto al segundo punto controvertido, la primera instancia asegura que «para disponer del predio inscrito en la partida 11008875 deberán intervenir todos los copropietarios». Además, afirma que «la presente rogatoria es del 0.066% de acciones y derechos, equivalente al 58.10 m2, es decir, se está disponiendo de una parte del predio matriz. […] Por lo que, de ser el caso, deberá independizar previamente el área materia de transferencia». Ahora bien, revisada la escritura pública de compraventa se aprecia que las partes contractuales estipularon lo siguiente:
PRIMERA. – Yo, Mavi Elizabeth Santa María Padrós, declaro ser propietaria de las acciones y derechos con mis demás condominios de dos lotes de terreno ubicado en la Av. Perú N.° 560, interior A-6, teniendo dicho terreno los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Por el frente con el pasaje que da ingreso al terreno.
Por el norte con propiedad y/o posesionarlo señora Blanca Amelia Asenjo Zapata, con 5.95 ml.
Por el este con propiedad y/o posesionarlo señora Aurora Sofía Collantes Calderón.
Por el oeste con propiedad y/o posesionarlo señora María del Carmen Collantes Calderón, con 9.85 ml.
Por el sur con propiedad y/o posesionario de señor Rogelio Suelpres Borgas, con 5.95 ml.
Lo que hace un área superficial de 58.10 m2 (cincuenta y ocho punto diez metros cuadrados), aclarando que la enajenación de este terreno de 58.10 m2, está inmerso en uno de mayor extensión perteneciente al fundo Aranjuez, anexo El Choloque. […]
TERCERO.- Por medio del presente contrato «la vendedora» por su propio derecho cede en venta real y enajenación perpetua a favor de los compradores doña Dalmira Arellano Salazar y don Carlos Alberto Burgos Guardado, las acciones y derechos de los dos lotes de terreno a que se refiere la cláusula primera en un porcentaje de 0.066% de las acciones y derechos, equivalente a 58.10 m2, se deja constancia que en dicho terreno se ha construido dos piezas en material rústico adobe…
Al respecto, en la transferencia de cuotas ideales, con cierta frecuencia, si bien consta con claridad que el bien objeto de compraventa es una alícuota de determinado predio, se señala además que a la cuota ideal que se transfiere le corresponde una parte material del predio, consignándose su área y, en ocasiones también, sus linderos y medidas perimétricas. Esta indicación de una parte material del predio no puede llevar a concluir que el bien objeto de transferencia sea una parte física del predio. Ello en razón a que el objeto de transferencia no puede ser, a la vez, una cuota ideal de un predio y una parte material de este. Si se transfiere una cuota ideal, existirá copropiedad, y en tal caso todos los copropietarios tendrán derecho a usar y disfrutar el íntegro del bien y ninguno tendrá derecho a propiedad exclusiva sobre parte alguna del bien (artículo 974 del Código Civil[1]), pero sí podrán disponer cada uno de sus respectivas cuotas ideales, así como gravarlas (artículo 977 del Código Civil[2]). En cambio, si se transfiere una parte material del predio no existirá copropiedad: el adquiriente será propietario exclusivo de la parte que se le transfiere.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 074-2017-SUNARP-TR-T
Trujillo, 15 de febrero de dos mil diecisiete.
APELANTE : CARLOS ALBERTO BURGOS GUARDADO
TÍTULO : 2246151-2016 del 6.12.2016
INGRESO : 538-2016
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° V – SEDE TRUJILLO
REGISTRO : DE PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO(S) : COMPRAVENTA DE CUOTAS IDEALES
SUMILLA(S):
Compraventa de cuotas ideales
Procede la inscripción de la compraventa de cuotas ideales de un predio si ello consta en el título, aun cuando también conste en el título la descripción de la porción material que representan dichas alícuotas, por cuanto el acto materia de inscripción no está referido a la independización de una parte del predio, sino al registro de un porcentaje o cuota ideal que corresponderá al copropietario adquirente de las acciones y derechos que recaen sobre todo el inmueble.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
El señor Gerardo Pastor Polo solicitó la inscripción de la compraventa de 0.066% de cuotas ideales del predio inscrito en la partida 11008875 del Registro de Predios de Trujillo otorgada por la señora Mavi Elizabeth Santa María Padrós a favor de Dalmira Arel la no Sa lazar y Carlos Alberto Burgos Guardado.
Para este efecto se adjuntó el parte de la escritura pública de compraventa n° 997 de fecha 29.11.2016 extendida y expedido por el notario de La Esperanza Manuel Anticona Aguilar.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado por el registrador público Robert Santos Zavaleta Neyra mediante la esquela de fecha 13.12.2016. Los fundamentos de su decisión se reproducen cabalmente a continuación:
DEFECTOS ENCONTRADOS:
1. Mediante la presente regatería se solicita la transferencia del 0.066% de acciones y derechos del predio inscrito en la partida 11008875 del Registro de Predios, equivalente a 58 10 m2 que otorga la vendedora MAV1 ELIZABETH SANTA MARIA PADROS a favor de Dalmira Arelarlo Salazar y Carlos Alberto Burgos Guardado.
Al respecto, de la calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y en su caso, el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registra!, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es. la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En la calificación de toda transferencia y conforme al principio de tracto sucesivo, se requiere confrontar el título con la partida registral correspondiente Concretamente requiere verificarse si quien figura como transferente en el título cuya inscripción se solicita, consta en la partida registral como titular del derecho que transfiere.
La legislación peruana consagra el referido principio en el artículo 2015 del Código Civil formulándolo en los términos siguientes: Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Asimismo, el artículo VI del Título Preliminar del Reglamenta General de los Registros Públicos regula el citado principio señalando que ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.
Por ello, de la revisión de la partida 11008875, se aprecia que la vendedora MAVI ELIZABETH SANTA MARIA PADROS NO ES PROPIETARIO DEL INMUEBLE, objeto de la presente compraventa. En este sentido, para proceder con una calificación integral del título presentado sírvase efectuar las aclaraciones respectivas con la Formalidad correspondiente.
2. Asimismo, de la revisión de la partida 11008875 se aprecia que la titularidad de dicho predio es una copropiedad.
Al respecto, de conformidad con el artículo 969° del Código Civil: Hay copropiedad cuando ir bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas. De esta definición podemos deducir que la copropiedad es el derecho de propiedad que sobre el tota! de una misma cosa y sobre cada una de sus partes tienen dos o más personas conjuntamente, es asi, que constituye una indivisión en virtud de la cual cada propietario tiene sobre la totalidad de tina misma cosa y sobre cada una de sus partes derechos de idéntica naturaleza jurídica.
Asimismo, el artículo 971 del Código Civil, para disponer del bien común se requiere de unanimidad. Esto es, cuando se transfiere un predio – en su integridad o parte material de! mismo – sobre el que se ejerce copropiedad, se requiere que brinden su consentimiento la totalidad de copropietarios El acto jurídico de transferencia de la integridad de un predio aparte material del mismo celebrado sin intervención de todos los copropietarios resulta ineficaz, y por ende, no produce el efecto traslativo de dominio querido por los otorgantes.
Cabe precisar que conforme al criterio aplicado por la Quinta Sala del Tribunal Registral, mediante Resolución N° 292 2014 SUNARP-TR-A del 13/06/2014. “(…) en tanto la titularidad sobre un bien recaiga en una pluralidad de propietarios, se requiere el concurso de todos, o de la mayoría de ellos, para realizar los diversas actos referidos a aquél; en el caso de autos se requiere la intervención conjunta de todos los copropietarios para disponer del predio, salvo que las partes deseen poner fin a la copropiedad a través de la división y partición del predio a que hace referencia el inciso 1 del artículo 992 del Código Civil que prescribe que una de las causales de extinción de la copropiedad es la división y partición: es decir, que debe procederse a dividir el predio físicamente individualizándose la parte material que le corresponde a cada uno de ios copropietarios, para que una vez acreditado su derecho de propiedad sobre la parte material que los corresponde puedan disponer del predio y efectuar las modificaciones que se considere.
Por lo antes expuesto, para disponer del predio inscrito en la partida 11008875 deberán intervenir todos ios copropietarios.
3. Finalmente, la presente rogatoria es del 0.066% de acciones y derechos, equivalente al 58.10 m2 es decir, se está disponiendo de una parte del predio matriz.
Al respecto, de conformidad con el Art 115° del R.I.R.P, prescribe que para inscribir actos que impliquen variación de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independización, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento Por lo que de ser el caso deberá independizar previamente el área materia de transferencia, con las formalidades establecidas en el Reglamento (59° al 64° del RIRP)
Asimismo, el Art 971 del Código Civil prescribe que: Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. En ese sentido para la transferencia de una sección del predio (Av Perú N° 560, Interior A-6) deberá previamente realizar la independización correspondiente
BASE LEGAL:
Art. 965°. 971°, 2011° y 2015° del C.C.
Art. 32° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
Art. 115° del RIRP.
[Continúa…]
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