Fundamento destacado: 4.- Ahora bien, en ocasiones existen discrepancias entre la descripción del bien en el título, y la descripción del bien en la partida registral. Sobre la materia, el Tribunal Registral aprobó el decimoctavo precedente de observancia obligatoria en el X Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, cuyo tenor es el siguiente:
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA. “La discrepancia en cuanto a la Identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo”.
El referido precedente de observancia obligatoria ha sido materia de precisión en el CIX Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 28 y 29 de agosto de 2013, aprobándose el siguiente acuerdo plenario:
PRECISIÓN DEL PRECEDENTE APROBADO EN X PLENO IDENTIFICACiÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA: “La discrepancia en cuanto al área, linderos o medidas perimétricas del predio objeto de transferencia materia de solicitud de inscripción, no será objeto de observación, siempre que existan otros elementos suficientes que permitan su identificación. Cuando los únicos elementos de identificación del inmueble que aparecen en el título sean el área, linderos y medidas perimétricas, y estos discrepen con los que consten en la partida registral, deberán aplicarse los rangos de tolerancia establecidos reglamentariamente para determinar si requieren ser rectificados conforme a los procedimientos vigentes”.
El citado acuerdo posibilita que, en caso exista discrepancia respecto a la identificación del bien objeto de transferencia, se busquen elementos suficientes que permitan su identificación y si los únicos elementos de identificación del inmueble que aparecen en el título son el área, linderos y medidas perimétricas, y estos discrepen con los que consten en la partida registral, deberán aplicarse los rangos de tolerancia establecidos reglamentariamente. Es decir, que los márgenes de tolerancia se aplicarán, siempre que los únicos datos que sean consignados en el título sean el área, linderos y medidas perimétricas, y los mismos discrepen con el antecedente registral.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°.- 2283-2016-SUNARP- TR-L
LIMA
APELANTE : JUANA MILAGROS GRANDA BELTRÁN.
TÍTULO : N° 956932 del 20/06/2016
RECURSO : H.T.D. N°881-ZRN°IX/OZMIRA del 2/9/2016.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (S) : Compraventa
SUMILLA:
INTERPRETACIÓN DEL ACTO JURÍDICO:
A efecto de establecer la intención de las partes al manifestar su voluntad en la celebración un acto jurídico, las instancias registrales deben recurrir a los diversos métodos de interpretación previstos en los artículos 168,169 Y 170 del Código Civil, teniendo en cuenta que conforme al artículo 169 las cláusulas de los actos se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyéndose a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas”.
ACREDITACIÓN DE BIEN PROPIO
“A efectos de aplicar la presunción de bien propio del bien adquirido por uno de los cónyuges sometido al régimen de sociedad de gananciales, el registrador debe evaluar si se ha enervado la presunción de bien social contenida en el numeral 1 del artículo 311 del Código Civil, merituando la documentación presentada a tal efecto.”
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por Jorge César Napoleón Grozzo Beltrán a favor de Laura Ángela Granda Beltrán de Frey, Eisa Victoria Granda Beltrán y Juana Milagros Granda Beltrán, respecto del departamento N° 101 del primer piso ubicado en el lote N° 12 de la Mz. “L”, con frente a la calle El Prado (antes El Sendero) signado con el N° 341 Y 343 de la Urb. Residencial Las Viñas de La Molina, distrito y provincia de Lima.
A tal efecto se presentó el parte notarial de la escritura pública del 6/7/2001, otorgada ante el notario de Lima Santos Alejandro Collantes Becerra.
Con el recurso de apelación se acompañó la copia certificada del acta de defunción de Jorge César Napoleón Grozzo Beltrán, expedido por el certificador de la Jefatura Regional de Lima-RENIEC Artemio Santiago Minaya Ramos, el 15/6/2016.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Teodocia Alaya Rodríguez observó el título en los siguientes términos:
“Señor(es):
En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
1.- La descripción del inmueble descrito en la cláusula segunda, no guarda adecuación con la descripción del inmueble que obra registrado en la partida N° 11357784, asimismo de la revisión de la citada partida, no consta que al inmueble le corresponda un estacionamiento. Sírvase aclarar.
2.- Deberá acreditarse la condición de bien propio de los inmuebles que adquieren las compradoras; no resulta suficiente la declaración contenida en la cláusula décimo primera.
Base Legal
Art.2011 del Código Civil y Arts.31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su recurso de apelación, sobre la base de los siguientes fundamentos:
– La decisión administrativa cuestionada colisiona el debido proceso. Sobre este punto el Tribunal Constitucional en el Exp. N° 00037-2012-PA/TC ha establecido lo siguiente: “De conformidad con el artículo 139.3 de la Constitución, toda persona tiene derecho a la observancia del debido proceso en cualquier tipo de procedimiento en el que se diluciden sus derechos, se solucione un conflicto jurídico o se aclare una incertidumbre jurídica. Como lo ha enfatizado este Tribunal, el debido proceso, tanto en su dimensión formal como sustantiva, garantiza el respeto de los derechos y garantías mínimas con que debe contar todos justiciable para que una causa pueda tramitarse y resolverse en justicia”.
– En lo referente a la falta de coincidencia entre la descripción que consta en el título, con aquella que se encuentra en la partida registral, cómo se subsanaría esa parte de la observación. Es así, que se está faltando al debido proceso, pues no se sabe cómo remediar esa situación.
– Debe señalarse que en la cláusula segunda de la escritura pública del 6/7/2001, se menciona expresamente que se adquirió además del departamento el estacionamiento N° 1, tal como menciona la registradora quien verificó que son objeto de venta ambos inmuebles, en atención a la circunstancia que empleó la palabra “inmuebles” para referirse a los bienes adquiridos, reconociendo que no fue un inmueble sino más de uno, con lo cual admitió que tiene conocimiento que el objeto de compraventa fue el departamento y estacionamiento.
– En cuanto al segundo extremo de la observación, debe señalarse que el Registrador tenía la obligación de explicar y sustentar su decisión, pues al no haberlo hecho se ha afectado el debido proceso.
– Por lo demás, debe indicarse que el vendedor Jorge César Napoleón Grozzo Beltrán falleció el 20/5/2016, y tomando conocimiento que este ha dejado esposa e hijos existe el riesgo de que los herederos reclamen el inmueble que se vendió, circunstancia que debe tenerse presente a efectos de revocar la decisión del registrador y ordenar la inscripción del título, en resguardo del derecho de propiedad.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida electrónica N° 11357784 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito la unidad inmobiliaria N° 1: departamento N° 101 ubicado sobre el inmueble matriz con frente con frente a la calle El Prado N° 343, Urb. Residencial Las Viñas de La Malina, distrito y provincia de Lima.
En el asiento C00001 de la partida citada corre inscrito el dominio del predio submateria a favor de Jorge César Napoleón Grozzo Beltrán.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar son las siguientes:
– ¿Cómo deben proceder las instancias registrales cuando en un mismo contrato existan cláusulas dudosas o con varios sentidos?
– Si la manifestación de voluntad de las partes es suficiente para acreditar que el predio adquirido constituye bien propio.
[Continúa…]
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