Fundamento destacado: Que, cabe señalar que los actos de administración son aquellos cuya finalidad es la de mantener íntegro o aumentar el patrimonio por medio de la explotación de bienes que lo componen, a diferencia de los actos de disposición que son aquellos que provocan una modificación sustancial de la composición del patrimonio mediante un egreso anormal de bienes, seguido o no de una contraprestación, según se define en el Diccionario Jurídico Omeba; desprendiéndose entonces la necesaria intervención de todos los copropietarios en la Declaratoria de fábrica, ya que el formulario Registral formaliza un acto jurídico que importa disposición y no administración del bien, dado que a través de la realización de una edificación se está modificando sustancialmente la composición del inmueble;
Que, por otro lado, tal como se ha expresado en el segundo considerando, el dominio del predio le corresponde entre otros, a dos sociedades conyugales, es decir, la cuota ideal respectiva tiene la calidad de bien social, sin embargo, el Formulario Registral sólo ha sido suscrito por Anthony Michell Stafford y Michael William Michell Stafford y no por sus cónyuges Ana López de Romaña Cáceres y Pilar Olivares Rivero, resultando exigible dicha intervención, toda vez que la declaratoria de fábrica de un predio conlleva un acto de disposición conforme lo señala el artículo 315 del Código Civil, puesto que en caso fuera un acto de administración, sólo bastaría la intervención de uno de ellos a tenor de lo establecido en el segundo párrafo del artículo 292 del referido código;
OFICINA REGISTRAL DE LIMA Y CALLAO
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL 174-2001-ORLC/TR
Lima, 20 de abril del 2001.
VISTO, el Recurso de Apelación interpuesto por LUIS MARTÍN FERNÁNDEZ HERNANI, el 15 de febrero de 2001, contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, Dr. Javier Gómez De La Torre Briceño, a la solicitud de inscripción de DECLARATORIA DE FÁBRICA en mérito a formulario registral. El título se presentó el 4 de enero de 2001 con el Nº 136. El Registrador observó el título por cuanto:
1) En el reingreso no se ha adjuntado el Formulario Registral el cual debe estar rectificado con los requerimientos de las observaciones señaladas anteriormente, es decir, no se ha señalado expresamente en el Formulario Registral Nº 01 de constataciones de fábrica el área libre resultante, luego de las ampliaciones realizadas al inmueble.
2) En el Formulario Registral sólo interviene el arquitecto Luis Fernández Hernani Llerena (como verificador responsable), Anthony Michell Stafford y Michael William Michell Stafford como copropietarios del inmueble registrado en la ficha Nº 2967 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, faltando en este caso la intervención de los otros copropietarios del inmueble, Pilar Olivares Rivero, Ana López de Romaña Cáceres, Claire Stafford Gibson, Mariana Bedoya Stafford, Gonzalo Bedoya Stafford, Felipe Bedoya Stafford y Pablo Antonio Bedoya Stafford, debe tenerse en cuenta que de conformidad con los artículos 123, 124 y 125 del Reglamento General de los Registros Públicos, las inscripciones se realizan en mérito al título que conste en instrumento público, por excepción, éstas pueden extenderse en virtud a documento privado para lo cual se requiere la firma legalizada de todos los intervinientes. Sírvase subsanar legalizando las firmas de los otros copropietarios del inmueble.
VÍA REINGRESO:
Se adjunta escrito en el que se señala que no es necesaria la intervención de los otros copropietarios del inmueble, indicándose como base legal la Ley Nº 27157 y su Reglamento; sin embargo, debe tenerse en cuenta lo señalado expresamente en el artículo 2011 del Código Civil en el que se indica que los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes registrales y de los asientos de los registros públicos. Asimismo, debe tenerse en cuenta lo indicado en el artículo 969 del Código Civil (respecto a la copropiedad), y lo señalado expresamente en el artículo 971 inciso 1, cuyo tenor literal es el siguiente: las decisiones sobre el ‘bien común’, se adoptarán por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él; como puede apreciarse de sus antecedentes registrales el inmueble registrado en la ficha Nº 2967 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao es compartido en copropiedad con terceras personas que en el presente acto no intervienen, teniendo éstas legítimo interés en tal acto que se roga la inscripción por cuanto tienen dominio inscrito y comparten la copropiedad del inmueble. Subsánese dentro del término de vigencia del asiento de presentación”. Interviniendo como Vocal ponente el Dr. Samuel Gálvez Troncos; y,
CONSIDERANDO:
Que, mediante el presente título se solicita como acto a inscribir la declaratoria de fábrica del predio inscrito en la ficha Nº 2967 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, en mérito al formulario registral Nº 1 aprobado por SUNARP, fábrica otorgada por el arquitecto verificador Luis Martín Fernández Hernani Llerena, cuya firma ha sido legalizada ante el Notario Oscar E. Medelius Rodríguez, de conformidad con la Ley Nº 27157;
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Que, en la Partida Electrónica Nº 70043641 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao (continuación de la ficha Nº 2967) se encuentra inscrito el terreno situado frente a la Avenida Oscar R. Benavides Lote 13 de la Manzana J de la Urbanización Parque Internacional de Industria y Comercio del Callao, apareciendo en el asiento 2-c) y 3-c) del dominio a favor de Michael W. Michell Stafford y su cónyuge Pilar Olivares Rivero, Anthony Michell Stafford y su esposa Ana López de Romaña Cáceres y la sucesión de Edgardo Bedoya Forga conformada por su esposa Claire Stafford Gibson y sus hijos Mariana, Gonzalo, Felipe y Pablo Antonio Bedoya Stafford; quienes adquirieron su derecho en mérito a la compraventa celebrada con la Distribuidora Miramar Sociedad Anónima en mérito de la escritura pública del 28 de mayo de 1979 extendida ante el notario Ricardo Ortiz de Zevallos Villarán y en virtud al fallecimiento de Edgardo Bedoya Forga, ocurrido el 9 de noviembre de 1980, quien otorgó testamento por escritura pública el 21 de mayo de 1962 ante el notario de Arequipa Enrique Osorio Franco;
Que, el registrador observó el título por lo siguiente: 1) En el Formulario Registral de Declaratoria de Fábrica deberá indicarse el área libre del terreno luego de efectuada la edificación, y 2) Deberá intervenir en dicho formulario la totalidad de propietarios del inmueble de conformidad con el artículo 971 inciso 1 del Código Civil,
Que, el artículo 969 del Código Civil establece que hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas, razón por la cual el inmueble sobre el que se edifica la construcción materia de fábrica, está sujeto al derecho real de copropiedad. Cabe indicar que Jorge Avendaño Valdez al citar a Eleodoro Romero Romaña (“Derechos Reales” Materiales de Enseñanza para el Estudio del Libro V del Código Civil en la Facultad de Derecho. Segunda Edición, PUCP, pág. 47), señalando que en la copropiedad “… hay un derecho ejercido por cuotas, pero que no está materializado…”, precisando además sus características: “…1.- Que exista pluralidad de sujetos; …2.- La unidad de objeto; … 3.- Que ninguno de los condóminos tenga una parte materializada en el bien; si tal ocurriera no hay condominio y 4.- Debe recaer sobre cosas materiales, muebles o inmuebles;
Que, forman parte del presente título, el Formulario Registral Nº 1, (referido a la inscripción de propiedad y/o Regularización de la Edificación de una unidad de propiedad exclusiva), aprobado por la SUNARP de conformidad con lo dispuesto en la Ley Nº 27157, documento que contiene la declaración de fábrica efectuada por el arquitecto verificador Luis Fernández Hernani, habiéndose consignado como solicitantes al propietario Michael W. Michell Stafford, Anthony Michell Stafford y su cónyuge Ana López De Romaña Cáceres y a doña Claire Stafford Gibson e hijos, (no se menciona los nombres de estos últimos); sin embargo, cabe advertir que en la parte referida a la legalización de las firmas efectuadas por el notario Oscar E. Medelius Rodríguez el 04 de enero de 2001, solo aparece legalizada la firma del arquitecto verificador, Luis Fernández Hernani y de los propietarios Anthony Michell Stafford y Michael William Michell Stafford. Del mismo modo, se ha adjuntado los respectivos Planos de Ubicación y de Distribución de la Fábrica compuesta de 3 pisos, con un área total edificada de 1 245, 80 m2 y un área libre de 207, 00 m2., planos debidamente autorizados por el arquitecto verificador;
Que, por Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 297- SUNARP publicada el 20 de setiembre de 1999, se aprobaron los modelos de Formularios Registrales a que se refiere el último párrafo de la Segunda Disposición Final de la Ley Nº 27157, estableciéndose su utilización a nivel nacional en todas las Oficinas Registrales que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos, sin embargo, en el rubro 4) del Formulario Registral Nº 1 en el que aparecen los Datos de la Fábrica se advierte que solo deberá consignarse el valor de la construcción, la fecha de terminación de la construcción, el área construida o techada por piso a nivel, el área construida total y la descripción de los ambientes, mas no resulta exigible el área libre de la edificación, dato que sí deberá aparecer en el Plano de Localización y Ubicación, tal como lo dispone el artículo 64.2 inciso d) del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC del 17 de febrero de 2000 que aprobó el Reglamento de la Ley Nº 27157, lo que efectivamente se ha cumplido en el presente caso, razón por la cual deberá dejarse sin efecto dicho extremo de la observación;
Que, no obstante lo expresado en el considerando precedente, conforme al artículo 2 de la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 023-2001-SUNARP publicada el 28 de enero de 2001, se dejó sin efecto los modelos de Formularios Registrales aprobado por Resolución Nº 297-99-SUNARP, advirtiéndose que en el Modelo de Formulario Registral Nº 1 sí se considera el dato del área libre de la construcción, sin embargo, al haberse otorgado la fábrica materia del título de alzada en fecha anterior a la dación de esta norma, (04 de enero de 2001), no resulta de aplicación al caso sub examine;
Que, cabe indicar que conforme al Rubro 4 del Formulario Registral Nº 1, deberá señalarse los nombres de los solicitantes del inmueble cuya fábrica es materia de inscripción. Asimismo, al final del formulario, deberá consignarse la firma de los solicitantes y del profesional autorizado así como su respectiva legalización notarial;
Que, el inmueble materia del título de alzada se encuentra sujeto al derecho real de copropiedad; sin embargo, es necesario determinar si para efectos de la inscripción de la declaratoria de fábrica resulta exigible la intervención de la totalidad de los titulares dominiales;
Que, teniendo en cuenta que mediante la declaratoria de fábrica se da a conocer la construcción de una edificación, situación que modifica la apariencia física del bien, se desprende entonces la necesaria intervención de todos los copropietarios, toda vez que de acuerdo al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil, se requiere unanimidad para introducir modificaciones en el bien común;
Que, cabe señalar que los actos de administración son aquellos cuya finalidad es la de mantener íntegro o aumentar el patrimonio por medio de la explotación de bienes que lo componen, a diferencia de los actos de disposición que son aquellos que provocan una modificación sustancial de la composición del patrimonio mediante un egreso anormal de bienes, seguido o no de una contraprestación, según se define en el Diccionario Jurídico Omeba; desprendiéndose entonces la necesaria intervención de todos los copropietarios en la Declaratoria de fábrica, ya que el formulario Registral formaliza un acto jurídico que importa disposición y no administración del bien, dado que a través de la realización de una edificación se está modificando sustancialmente la composición del inmueble;
Que, por otro lado, tal como se ha expresado en el segundo considerando, el dominio del predio le corresponde entre otros, a dos sociedades conyugales, es decir, la cuota ideal respectiva tiene la calidad de bien social, sin embargo, el Formulario Registral sólo ha sido suscrito por Anthony Michell Stafford y Michael William Michell Stafford y no por sus cónyuges Ana López de Romaña Cáceres y Pilar Olivares Rivero, resultando exigible dicha intervención, toda vez que la declaratoria de fábrica de un predio conlleva un acto de disposición conforme lo señala el artículo 315 del Código Civil, puesto que en caso fuera un acto de administración, sólo bastaría la intervención de uno de ellos a tenor de lo establecido en el segundo párrafo del artículo 292 del referido código;
Que, de conformidad con el Numeral IV del Título Preliminar, los artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos y las demás normas glosadas, no resulta amparable la presente solicitud de inscripción;
Que, esta instancia se ha pronunciado en un caso similar con la dación de la Resolución Nº 445-2000-ORLC/TR del 15 de diciembre de 2000; y,
Estando a lo acordado;
SE RESUELVE:
REVOCAR el primer extremo de la observación formulada al título referido en la parte expositiva por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao y CONFIRMARLA en lo demás que contiene en mérito a los fundamentos expresados en la presente Resolución.
Regístrese y comuníquese.
(Fdo.) Dra. Elena Vásquez Torres
presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral
Dr. Fernando Tarazona Alvarado
Vocal del Tribunal Registral
Dr. Samuel Gálvez Troncoso
Vocal del Tribunal Registral
