Fundamento destacado: DECIMO SEGUNDO: Conforme a lo narrado precedentemente la demandante ha celebrado contrato de compra venta con la demandada, pactándose en la cláusula sexta del contrato que en caso que el comprador incumpliera con el abono de tres cuotas sucesivas o no establecidas en el plan de pago, o cualquiera de las dos últimas, los vendedores podrán optar, a su sola decisión, por cualquiera de las dos siguientes posibilidades: 1.- dar por resuelto unilateralmente y de pleno derecho el presente contrato mediante el envío de una carta notarial, en los términos del artículo 1430° del Código Civil…De dicha cláusula se vislumbra que las partes acordaron de manera expresa que el incumplimiento, en el pago oportuno del saldo del precio, generaría que el contrato se resuelva de manera automática. Cláusula del cual se acogió la parte demandante al enviarle a la demandada la carta notarial de fechas 5 de julio de 2019, (ver fojas 9-10), de cuyo texto se verifica que la demandante, ante el incumplimiento de la demandada del pago de las cuotas del saldo del precio, hace efectiva la cláusula resolutoria expresa; con lo que se ha dado cumplimiento al numeral antes citado, habiéndose producido la resolución automática del contrato.
DECIMO TERCERO: La demandada indica que la carta de resolución del contrato no fue dirigida a su domicilio. Sobre este aspecto, en la última parte de la cláusula sexta del contrato se estableció que en el supuesto de envío de cartas notariales éstas serán dirigidas al domicilio expresado por el comprador en la introducción del presente documento, quien ratifica dicha dirección como válida para recibir cualquier tipo de comunicación relativa al presente contrato. En la última parte de la cláusula décima primera del contrato las partes acordaron que todo cambio de domicilio deberá ser comunicado por escrito mediante carta, para que surta efecto entre las partes. En el contrato antes mencionado la demandada ha fijado como su domicilio el predio ubicado en la Av. Los Alisos Nro. 806, Urbanización Cueto Fernandini, Distrito de Los Olivos. La carta notarial comunicando la resolución del contrato fue dirigida al domicilio antes mencionado, habiendo sido recibida por una persona que se negó a identificarse y firmar. No aparece de lo actuado que la demandada haya comunicado a la demandante el cambio de su domicilio, por lo que la comunicación dirigida por la demandante a la demandada se realizó conforme a lo pactado en el contrato y a lo establecido en el artículo 1430° del Código Civil, habiendo quedado resuelto el contrato de compra venta celebrado por las partes.
31° JUZGADO CIVIL
EXPEDIENTE : 00169-2020-0-1801-JR-CI-31
MATERIA : DESALOJO
JUEZ : OSCATEGUI TORRES, ULISES MARINO
ESPECIALISTA : RIOS VERGARA, JUAN JOSE
DEMANDADO : MINAYA SOTELO, VILMA
DEMANDANTE : COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO FINANZAS SOLIDARIAS
MONS. MARCOS LIBARDONI LTDA.
SENTENCIA
Resolución Nro. Seis
Lima, ocho de noviembre de dos mil veintiuno.-
VISTOS: Resulta de autos: DEMANDA: Con escrito de fojas 38 Cooperativa de Ahorro y Crédito Finanzas Solidarias Mons. Marcos Libardoni Ltda. (en adelante la demandante) interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Vilma Minaya Sotelo (en adelante la demandada). Solicita el desalojo del inmueble sito en Jr. Río Mantaro Nro. 770, Sección Nro. 8, Departamento Nro. 302, Tercer y Cuarto Piso, Urbanización Villa Norte, Distrito de Los Olivos. Fundamentando su demanda refiere principalmente que es propietaria del predio antes mencionado el que corre inscrita en la Partida Registral Nro. 134330568 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. Agrega que con fecha 26 de agosto de 2015 celebró con la demandada contrato privado de compra venta, sobre el inmueble antes descrito, pactándose como precio de venta la suma de S/. 281,600.00, que se debió cancelar conforme a las estipulaciones y cantidades señaladas en el plan de pago otorgado. A la fecha la demandada adeuda la suma de S/. 347,534.37 soles, que no ha sido cancelado pese a haberse requerido en distintas oportunidades. Mediante carta notarial de fecha 5 de julio de 2019, dieron por resuelto de pleno derecho el contrato, solicitando la restitución de la posesión del inmueble. Al haberse resuelto el contrato de compra venta la demandada tiene la condición de ocupante precario. AUTO ADMISORIO: Con resolución de fojas 92 se admitió a trámite la demanda. CONTESTACION: Con escrito de fojas 72, ratificado con escrito de fojas 89 la demandada contesta la demanda, manifestando principalmente que es propietaria del inmueble al haberlo comprado a la demandada mediante contrato de compra venta de fecha 18 de enero de 2013. Si bien adeuda algunas cuotas derivadas del préstamo –sin garantía hipotecaria-, en virtud de lo regulado por el artículo 1426 ha suspendido las amortizaciones, hasta que la demandante escriture la compra venta de fecha 18 de enero de 2013, impute como pago a su adeudo, el porcentaje de los remanentes a que tiene derecho como cooperaria, le restituya el exceso pagado por los altos intereses cobrados. La demandante se demoró en independizar el predio, una vez independizado lo hipotecó en su beneficio, impidiéndole hipotecar el predio en la banca privada. AUDIENCIA UNICA: Acto procesal que corre a fojas 101; siendo el estado del proceso el de dictar sentencia.
CONSIDERACIONES DEL JUZGADO
PRIMERO: A tenor de lo dispuesto por el Art. I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción al debido proceso, norma a cuyo amparo la parte demandante solicita el desalojo del inmueble sito en Jr. Río Mantaro Nro. 770, Sección Nro. 8, Departamento Nro. 302, Tercer y Cuarto Piso, Urbanización Villa Norte, Distrito de Los Olivos. Mientras que la demandada niega ocupar el predio en calidad de precario.
SEGUNDO: Antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, debemos emitir pronunciamiento sobre las cuestiones probatorias formuladas por la demandada con escrito de fojas 58, quien tacha el contrato de compra venta de fecha 26 de agosto de 2015 por nulo y falso, alegando que no pactó lo que se consigna en dicho documento, ha existido aprovechamiento de su firma en blanco. Sin embargo, no se ha demostrado en autos que el documento que contiene el referido contrato de compra venta haya sido adulterado o falsificado, menos que incurra en nulidad por no cumplir con la formalidad establecida por ley, tal como lo establecen los artículo 242 y 243 del Código Procesal Civil, por lo que resulta desestimable la tacha propuesta. En cuanto a la oposición a la carta notarial que da por resuelto el contrato, alega que comunicó a la demandante el cambio de su domicilio, no se le notificó en el predio en litis, que es su domicilio. También resulta desestimable por cuanto el medio idóneo para cuestionar un documento es la tacha, más no la oposición. Sin perjuicio de ello, los argumentos que sustentan la oposición tienen relación con el fondo de la controversia, mas no con la imposibilidad de actuación del medio probatorio.
TERCERO: En cuanto al fondo de la controversia, el artículo 586o del Código Procesal Civil establece que pueden demandar el desalojo, el propietario, arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución del predio. Para el caso que nos ocupa, el demandante invoca su calidad de propietario del predio. Sobre este aspecto de fojas 2 a 4 corre la Partida Registral Nro. 13430568 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, donde corre inscrito el inmueble en litis. De acuerdo al asiento C0001 aparece la demandante como propietaria de dicho inmueble. En ese sentido, se encuentra legitimada para solicitar la resolución del inmueble.
CUARTO: Por otro lado, en cuanto a la parte pasiva del desalojo, el referido artículo 586° del citado Código establece que pueden ser demandados, entre otros, el precario. Según el artículo 911o del Código Civil, es aquel que posee el bien sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido, La Corte Suprema en la Casación 1147-2001, La Libertad, ha establecido que la precariedad no se determina únicamente por falta de un título de propiedad o de arrendamiento, sino que para ser considerado como tal debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien. Asimismo, la Corte Suprema en el Cuarto Pleno Casatorio, con ocasión de resolver el expediente Nro. 2195-2011, Ucayali, en su fundamento 54, ha señalado que queda claro que el precario se va a presentar cuando se esté poseyendo sin título alguno, esto es, sin presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el derecho al disfrute del derecho a poseer.
QUINTO: En el caso que nos ocupa, la demandada alega tener la condición de propietaria del predio en litis, en virtud del contrato de compra venta celebrado con la demandante el 18 de enero de 2013, que obra a fojas 52. De la verificación de dicho contrato se advierte que las partes celebraron un contrato de compra venta mediante el cual la demandante transfería el predio en litis –que se indica estaba en trámite registral y municipal- a favor de la demandada (cláusula segunda), fijándose como precio de venta la suma de S/. 281,600.00, precisándose que se pagan íntegramente mediante crédito otorgado por la propia Cooperativa, cuyas condiciones obran en el contrato de muto correspondiente. Asimismo, se estipuló que el inmueble materia de compra venta queda reservada a favor de la Cooperativa, hasta que se formalice la garantía hipotecaria a favor de la misma, obligándose ambas partes a extender la minuta y escritura pública correspondiente o hasta la cancelación del saldo del precio de venta, conforme lo establece el artículo 1583° del Código Civil (clausula tercera); también se acuerda que la Cooperativa hace entrega del inmueble a la fecha de suscripción del contrato (cláusula sétima).
[Continúa…]
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