Fundamento destacado: 4.12. Que, así las cosas, no habiendo certeza respecto a la resolución del contrato de compra venta primigenio, aún no puede desconocerse el contrato de arrendamiento suscrito entre los primeros compradores y los emplazados, por tal motivo, estos últimos no pueden ser considerados ocupantes precarios, de acuerdo al artículo 911 del Código Civil.
Sumilla. Ocupación Precaria.- No habiendo certeza respecto a la resolución del contrato de compra venta primigenio, aún no puede desconocerse el contrato de arrendamiento suscrito entre los primeros compradores y los emplazados, por tal motivo, estos últimos no pueden ser considerados ocupantes precarios, de acuerdo al artículo 911 del Código Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 3030-2015, Lima Norte
Desalojo por Ocupación Precaria
Lima, treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número tres mil treinta – dos mil quince, en audiencia pública realizada en la fecha y producida la votación correspondiente, emite la siguiente sentencia.
I. ASUNTO
En el presente proceso de desalojo por ocupación precaria, se ha interpuesto recurso de casación mediante escrito a folios mil trescientos quince, por los codemandados Elizabeth Loyaga Gaona y Juan Francisco Acosta Tejada debidamente representados por Herberth Loyaga Gaona contra la sentencia de vista de folios mil trescientos tres, de fecha veintiuno de enero de dos mil quince, que revoca la sentencia apelada que declara infundada la demanda de desalojo por ocupante precario, y reformándola la declara fundada y ordena que la parte demandada y los litisconsortes necesarios pasivos cumplan con desocupar el inmueble.
II. ANTECEDENTES
DEMANDA:
Policarpio Quispe Canchari y su cónyuge Lidia Victoria Huauya Huamaní de Quispe a folios veinticinco, interponen demanda de desalojo por ocupación precaria contra Felipe Santiago Loyaga Argomedo, Herberth Loyaga Gaona, Franklin Loyaga Gaona, Lucila Gaona Acha, respecto del predio ubicado en Mz. R-1, Lote 09, Urbanización Residencial Ñucyana de Carabayllo, Distrito de Carabayllo. Sostienen que: i) Son propietarios del inmueble sub litis en virtud de la escritura pública de compra venta de fecha quince de octubre de dos mil siete, celebrado con su anterior propietario Banco Scotiabank, debidamente inscrito en / Registros Públicos con fecha dieciséis de enero de dos mil ocho; ii) Los demandados vienen ocupando el predio sin tener contrato de arrendamiento ni pagar renta alguna; iii) La Policía Nacional con fecha veintisiete de setiembre de dos mil ocho constató que los emplazados se encuentran en posesión del inmueble; y iv) Han cumplido con requerir la devolución del inmueble mediante cartas notariales, las que fueron respondidas con argumentos fuera de contexto; además, los demandados no cumplieron con asistir a la invitación a conciliar.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Felipe Santiago Loyaga Argomedo cónyuge de Lucila Gaona Acha, y padre de Herberth Loyaga Gaona y Franklin Loyaga Gaona, mediante escrito a folios noventa y seis, contesta la demanda. Sostiene que: i) La sociedad conyugal conformada por sus padres Juan Francisco Acosta Tejada y Elizabeth Loyaga Gaona adquirieron la propiedad del inmueble mediante contrato de compra venta de fecha cinco de febrero de dos mil uno, de sus anteriores propietarios empresa Habilitaciones y Construcciones Inmobiliarias Sociedad Anónima “HABITAMESA”, lo cual se acredita con las letras de cambio canceladas; ii) Los demandantes tenían conocimiento que el inmueble se encontraba ocupado tal como se verifica en la cláusula octava de su testimonio de escritura pública que indica que el predio se encontraba ocupado, y convienen que los compradores asumirán los gastos para la obtención de la posesión física; iii) Señala que su posesión se justifica en el contrato de arrendamiento de fecha tres de enero de dos mil cuatro celebrado con los propietarios.
PUNTOS CONTROVERTIDOS:
En la audiencia única de folios trescientos cuarenta y ocho se fijaron los puntos controvertidos:
1) Determinar si los demandantes son propietarios del inmueble sub litis.
2) Determinar si los demandados tienen una posesión indebida del inmueble sub litis o tienen título que justifica su posesión.
3) Determinar si existe identidad entre el bien que aparece de los títulos de propiedad de los actores con el inmueble materia de posesión de los demandados.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
El Juzgado Mixto del Módulo Básico de Justicia de Carabayllo de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, emitió la sentencia de fecha catorce de mayo de dos mil catorce a folios mil doscientos treinta, que declara infundada la demanda, al considerar que: i) Los demandantes han acreditado ser los propietarios regístrales del inmueble materia de controversia; y ii) Los demandados justifican su posesión mediante los contratos de arrendamiento celebrados con los propietarios del predio, quienes lo adquirieron mediante contrato de compra venta de fecha cinco de febrero de dos mil uno, el cual no ha sido declarado nulo y tampoco ha sido objeto de tacha, por tanto, conserva su valor probatorio.
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:
La Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte a folios mil trescientos tres, emitió la sentencia de vista que revoca la sentencia apelada que declara infundada la demanda y reformándola la declaran fundada. Fundamenta su decisión en lo siguiente: i) El contrato de compra venta de fecha cinco de febrero de dos mil uno mediante el cual se justifica la posesión de los fue resuelto por la parte vendedora Banco Scotiabank por falta de pago; y ii) Si bien Juan Francisco Acosta Tejada y Elizabeth Loyaga Gaona – litisconsortes necesarios- sustentan su argumentación en la figura de improcedencia de la acción resolutoria, prevista en el artículo 1562 del Código Civil, por haber pagado más de la mitad del precio del bien, ello debe ser debatido en otro proceso judicial.
RECURSO DE CASACIÓN
Contra la decisión adoptada por la Sala Superior, Elizabeth Loyaga Gaona y Juan Francisco Acosta Tejada debidamente representados por Herberth Loyaga Gaona interponen recurso de casación mediante escrito a folios mil trescientos quince. Mediante resolución de folios treinta y tres, que obra en el cuadernillo formado en esta Sala Suprema, declaró procedente el recurso por las siguientes causales: i) infracción normativa del artículo 911 del Código Civil. Sostienen que no existen los presupuestos para ser declarados ocupantes precarios, pues, la carta notarial de resolución de contrato de compra venta, no fue notificada a su cónyuge Juan Francisco Acosta Tejada, a pesar de que se trataba de un bien de la sociedad de gananciales, por tanto, no ha operado la resolución contractual prevista en el artículo 1562 del Código Civil; además, no se ha tenido en cuenta que el vendedor pierde su derecho a resolver el contrato cuando ha cancelado más del 50% del precio pactado, lo cual ocurre en el presente caso, pues, el precio pactado por la venta del inmueble asciende a diez mil doscientos y 00/100 dólares americanos ($/. 10,200.00) y según el reporte de pagos se ha efectuado un pago de seis mil cuatrocientos treinta y cinco dólares americanos ($/.6,435.00); además, el Banco Scotiabank después de resolver el contrato continuó recibiendo los pagos. Y, ii) Apartamiento Inmotivado del Cuarto Pleno Casatorio Civil recaído en el Expediente número 2195-2011-Ucayali. El citado precedente judicial señala en el fundamento 63.1 que si el Juez advierte, como consecuencia de la valoración correspondiente, que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante, deberá declarar infundada la demanda de desalojo.
IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA:
4.1. Que, según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil modificado por el artículo 1 de la Ley número 29364, el recurso de casación tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia (finalidad nomofiláctica y uniformizadora, respectivamente); propósito que se ha precisado en la Casación número 4197-2007-La Libertad[1]; por tanto, esta Sala Casatoria sin constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir su deber de pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes.
4.2. Que, reiteradas ejecutorias emitidas por la Corte Suprema de Justicia de la República han establecido que la posesión precaria es la que se ejerce de facto o de forma clandestina, sin contar con título que justifique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante.
[Continúa…]
