Fundamento destacado: SEXTO.- En el mismo contexto fáctico y normativo, este Supremo Tribunal advierte que la Sala Superior no ha analizado con suficiencia el documento que contiene el Contrato de Cesión de Derechos de fecha veintiocho de mayo de dos mil tres, materia de resolución, pues al haberse determinado que el mismo se resolvió de pleno derecho en atención a la cláusula resolutoria expresa contenida en dicho contrato, sólo se advierte que la Sala Superior analiza los efectos de la resolución contractual prevista en el artículo 1372 segundo y tercer párrafo del Código Civil “(…) La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva. Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en el párrafo anterior, y si ello no fuera posible debe rembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento.(…)”, no obstante deben determinarse los alcances de lo pactado por las partes y la implicancia de ello en la pretensión planteada, por cuanto de un lado la empresa demandante alegó la resolución del contrato por incumplimiento por falta de pago, por consiguiente, dicha parte se encontraba obligada a acreditar que cumplió con las obligaciones contenidas en el contrato y del otro los accionados afirman que el pago fue suspendido por haberles vendido un lote de terreno del Estado, lo que descubrieron cuando la Empresa vendedora no se encontraba inscrita como propietaria, y por el proceso de Prescripción Adquisitiva seguido por Catalina Navarro Barrientos contra el Ministerio de Agricultura, lo que también fue argumento de su recurso de apelación, en cuanto cuestionó el fallo de primera instancia por no haberse pronunciado sobre el incumplimiento de la prestación a cargo de la empresa demandante, la cual se obligó a ejecutar la habilitación urbana, motivo por el cual suspendió la continuación del pago del saldo del precio al enterarse que el bien transferido no era de propiedad de la empresa demandante.
SUMILLA.- El Juez se encuentra en la obligación de atender y analizar los medios probatorios que intentan acreditar un hecho alegado por alguna de las partes, ya sea en la demanda, en su contestación, o en el escrito en el se ofrezcan nuevos medios probatorios, siempre que éstos cumplan los requisitos para su admisión, constituyendo la omisión a tal precepto una infracción a la norma que establece la finalidad de los medios probatorios, contenida en el artículo 188 del Código Procesal Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 1560-2016
LIMA NORTE
RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Lima, diez de mayo de dos mil diecisiete.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número mil quinientos sesenta – dos mil dieciséis, en Audiencia Pública de la fecha, producido el debate y votación correspondientes, emite la presente sentencia:
I.- MATERIA DEL RECURSO.-
Se trata del recurso de casación interpuesto por Santos Adriana Huamán Vásquez a fojas cuatrocientos treinta y seis, contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos veintiuno, de fecha veinticuatro de julio de dos mil quince, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, que confirmó la sentencia apelada de fojas doscientos ochenta y seis, de fecha seis de junio de dos mil catorce, que declaró fundada la pretensión subordinada de restitución del inmueble ubicado en la Manzana C, Lote 21, del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Callao.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución de fojas cuarenta y siete del Cuadernillo formado en este Tribunal Supremo, de fecha quince de junio de dos mil dieciséis, declaró procedente el recurso por la causal de infracción normativa procesal y material. Respecto a la primera, se denuncia: La infracción normativa de los artículos 196 y 197 del Código Procesal Civil:
i) Se ha prescindido de pruebas decisivas para la acreditación de un extremo fáctico, refiriéndose a las Audiencias de Prueba en las que se verifica la fábrica construida, y del mismo modo el incumplimiento del Contrato por la empresa demandante; y, ii) Se ha producido la contravención de los Principios de Razón Suficiente y de No Contradicción, lo que da lugar a una motivación defectuosa, denunciando al respecto el supuesto de excepción de incumplimiento que refirió en su contestación a la demanda, como medio de defensa sustantiva. En relación a la segunda: 1) Infracción Normativa de los artículos 1212, 1335, 1426, 1485 y 1549 del Código Civil, alegándose que: i) La prestación concerniente a la empresa demandante, en ningún momento se ejecutó en el transcurso de la relación contractual, es decir, hasta la suspensión de las cuotas de pago ocurrida en octubre del año dos mil seis, no obstante que para tal fecha había cumplido con el setenta y cuatro punto cincuenta por ciento (74.50%) del valor del precio del terreno; además, en el Contrato materia de litis, en ninguna de sus cláusulas se estipuló sobre el Proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio (Expediente número 32231-2001), tramitado ante el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, iniciado en el año dos mil cinco, dos años después de suscribirse el Contrato, surgiendo la discusión jurídica que se plantea, y lo irregular e ilícito del accionar de la empresa demandante, quien para ejercer derecho como titular debe encontrarse en posesión de todo el predio en el que esté incluido su terreno, y no afirmar dos años antes que es propietaria al haberlo adquirido de Catalina Navarro Barrientos, utilizando su necesidad para obtener un beneficio patrimonial a costa del perjuicio no sólo de los demandados sino del Estado; ii) Es una prestación trascendental del Contrato que la vendedora efectúe el saneamiento de la propiedad, para así realizar la transferencia definitiva a favor de la recurrente, al encontrarse obligada a ello de acuerdo a lo previsto por los artículos 1485 y 1549 del Código Civil, por lo tanto, no es razonable pagar el precio de un predio que aún no aparece registrado a nombre de la vendedora, y en la actualidad la situación jurídica del predio sigue igual que al momento de suscribirse el Contrato de Cesión de Derechos; iii) Ha existido incumplimiento al no haberse realizado el saneamiento de la propiedad, lo que no está supeditado al pago del precio (prestación de los compradores), evidenciándose la existencia de prestaciones simultáneas, por lo que en tal sentido no es posible que la empresa demandante exija la resolución del contrato si no ha cumplido con una de las prestaciones principales a su cargo, como es sanear la propiedad; iv) También es aplicable el artículo 1212 del Código Civil, al ser indudable que a la fecha de celebrado el acto jurídico en cuestión ni Catalina Navarro Barrientos ni la empresa demandante tenían derechos sobre el lote sub litis, pues el titular de dicho predio es la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de Agricultura, según la Copia Literal expedida por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos que obra en autos, lo que ha permitido concluir que el Contrato de Cesión de Derechos resulte inejecutable, porque no sólo basta con la entrega del bien, sino que el cumplimiento también debe verse en el plano jurídico, por lo que en este caso el aludido Contrato no termina con la ejecución de la prestación en la entrega del bien, sino con el saneamiento del mismo, para otorgar seguridad jurídica; v) Con prescindencia de la excepción de contrato no cumplido y ante la ausencia de una condición esencial de la acción resolutoria, el órgano jurisdiccional no puede ser tolerante a favor de la empresa demandante, cuando ésta no ha cumplido con la prestación de su obligación, más aún, si se trata de prestaciones recíprocas, por lo tanto, la demanda debió rechazarse íntegramente; y, vi) Es imposible que exista un Contrato de Compraventa a plazo indeterminado, por lo tanto, no se puede otorgar a la acreedora la prerrogativa de incumplir con lo acordado, relacionado a regularizar la situación jurídica del predio, y al mismo tiempo compeler a la recurrente a que ejecute todas las prestaciones, a pesar que la empresa vendedora no ha hecho nada para cumplir con la suya;
2) Infracción normativa por interpretación errónea del artículo 1429 del Código Civil, alegándose que dado que el deudor a pesar del plazo otorgado no cumplió o persistió en el incumplimiento del Contrato, éste se resolvió de pleno derecho; y
3) Infracción normativa por inaplicación del artículo 941 del Código Civil, por cuanto el tema en discusión no es sobre la titularidad del predio, sino si la construcción es de buena o mala fe, en vista que se presume que la fábrica ha sido construida por el tenedor del bien y ésta se ha dado en mérito de una relación contractual existente, mucho antes de la interposición de la demanda, salvo prueba en contrario, en el supuesto negado de la eficacia del Contrato de Cesión, lo que concierne al terreno materia de litis y no a la fábrica del mismo, dado que la construcción se ha realizado de buena fe.
[Continúa…]
