Fundamento destacado: OCTAVO.- En este escenario la Sala Superior determinó, -al analizar la condición que le asistía a la demandante para solicitar la restitución del bien- que la Compañía Promotora de Vivienda “Progreso Sociedad de Responsabilidad Limitada”, para acreditar la titularidad del predio que tenía al suscribir el documento denominado contrato de cesión de derechos de fecha 25 de junio de 2011 con el hoy demandado Félix Zenón Valverde Villanueva (fojas 12 a 14), respecto al bien sub litis, que su derecho provenía del contrato de cesión de derechos de fecha treinta de octubre de mil novecientos noventa y nueve, suscrito con Oscar Vicente Campos Valenzuela y su esposa con fecha veinte de enero del dos mil, referente a la parcela El Fundo El Taro de la Ensenada del Valle Chillón Distrito de Puente Piedra Provincia y Departamento de Lima, en la cual la empresa había proyectado un Programa de Vivienda denominado Residencial Las Casuarinas de la Ensenada del Distrito de Puente Piedra, Provincia y Departamento de Lima; sin embargo, de la Ficha Registral número P01066974, el citado inmueble forma parte de uno de mayor extensión denominado Pueblo Joven Laderas de Chillón, que corresponde al Estado, en este sentido no se incurre en el apartamiento inmotivado del precedente judicial, alegado por la casante, toda vez que corresponde a los Jueces verificar si se dan los presupuestos procesales y condiciones de la acción para emitir un pronunciamiento válido sobre el fondo como ocurre en el caso de autos, en el que los hechos alegados por la actora no guardan relación con el petitorio, pues no basta contar con un contrato de cesión de derechos si no demostró en forma idónea que este pueda ser ejecutado, caso contrario a lo ordenado en el punto 5.5.1., respecto a los casos de resolución de contrato, porque en este supuesto se dan las condiciones para la resolución de un contrato extrajudicial conforme a lo previsto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, correspondiendo aquí analizar el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Por lo que, no puede ser amparado el agravio indicado en el acápite (i).
Sumilla: No existe apartamiento del precedente judicial contenido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación número 2195-2011/Ucayali): Toda vez que corresponde a los Jueces verificar si se dan los presupuestos procesales y condiciones de la acción para emitir un pronunciamiento válido sobre el fondo como ocurre en el caso de autos, en el que los hechos alegados por la actora no guardan relación con el petitorio. Artículo 427 numeral 5) del Código Procesal Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 708 – 2017, LIMA NORTE
Desalojo por Ocupación Precaria
Lima, catorce de setiembre de dos mil diecisiete.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número setecientos ocho – dos mil diecisiete, en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1.- MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandante Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad de Responsabilidad Limitada (fojas 301), contra la sentencia de segunda instancia del seis de octubre de dos mil dieciséis (fojas 289), que revoca la sentencia apelada del nueve de diciembre de dos mil quince (fojas 221), que declara fundada la demanda y reformándola la declararon improcedente; con lo demás que contiene.
2.- ANTECEDENTES:
DEMANDA
2.1. Compañía Promotora de Vivienda Progreso Sociedad de Responsabilidad Limitada, por escrito del once de marzo de dos mil catorce (fojas 88), interpone demanda de desalojo por ocupación precaria a fin de que el demandado cumpla con desocupar el lote 01, manzana E del Programa de Vivienda Residencial Las Casuarinas de la Ensenada (hoy Asentamiento Humano Los Olivos de las Laderas de Chillón), distrito de Puente Piedra – Lima. Manifiesta que mediante contrato de cesión de derechos del veinticinco de junio de dos mil once, entregaron al demandado el antes mencionado predio por la suma de doce mil setecientos dólares americanos (US$ 12,700), suma que sería pagada en sesenta y cuatro cuotas mediante letras de cambio, las que sin razón ni justificación alguna dejaron de pagar. Ante tal situación la actora remitió a los demandados la carta notarial del diecinueve de enero de dos mil doce a través de la cual le requirió el pago de las cuotas adeudadas, y ante su negativa, se remitió una segunda misiva el dieciséis de enero de dos mil catorce comunicándole la resolución del contrato de cesión de derechos, convirtiéndose el demandado en ocupante precario al haber fenecido el título que poseía para su ocupación.
CONTESTACIÓN DE DEMANDA
2.2. Mediante escrito del veinte de mayo de dos mil catorce (fojas 133), Félix Zenón Valverde Villanueva, contesta la demanda solicitando se declare infundada la misma, al tener la calidad de posesionario del terreno sub litis, conforme fue reconocido por la Municipalidad de Puente Piedra. Agrega que, la demandante cometió en su agravio delito de estafa, como se advierte de la denuncia penal que interpuso ante la Fiscalía Mixta de Puente Piedra, pues se le hizo creer que el terreno sub litis era del programa de Vivienda Residencial Las Casuarinas de la Ensenada, sin embargo, dicho terreno está determinado como Asentamiento Humano Los Olivos Laderas de Chillón, distrito de Puente Piedra, como se demostró con los documentos correspondientes ante la Fiscalía Penal, siendo estos terrenos del Estado.
PUNTOS CONTROVERTIDOS
2.3. En audiencia única del veinticuatro de setiembre de dos mil catorce (fojas 155), se fijaron los siguientes puntos controvertidos: 1) Determinar si la parte demandante es propietaria del bien sub litis o le asiste el derecho que se le reivindique la posesión del inmueble identificado como manzana E lote 01 del Programa de Vivienda Residencial Las Casuarinas de la Ensenada hoy Asentamiento Humano Los Olivos de las Laderas de Chillón, Puente Piedra.
Asimismo, determinar si el demandado ocupa el inmueble como precario, sin título alguno que justifique su posesión, o si el que tenía a fenecido; 2) Determinar si la demanda debe declararse infundada en razón que el demandado no sería precario sino posesionario reconocido por la autoridad competente, tal como sostiene al contestar la demanda.
RECURSO DE APELACIÓN
2.4. Mediante escrito presentado el veintiuno de diciembre de dos mil quince (fojas 235) Félix Zenón Valverde Villanueva, interpone recurso de apelación contra la decisión de primera instancia.
SENTENCIA DE PRIMERA
2.5. Culminado el trámite correspondiente el Juez del Juzgado Mixto Transitorio de Puente Piedra (fojas 221), declaró fundada la demanda al considerar que en autos obra el contrato de cesión de derechos por el que la empresa demandada transfiere al demandado el inmueble sub litis, por el precio indicado, sin embargo conforme a las letras de cambio de folios quince a cuarenta y seis, se mantienen sin pagar. Respecto al demandado, no resultan amparables las alegaciones que ha expuesto por cuanto en ningún momento desvirtúa el derecho del demandado mucho menos justifica su precariedad. Además, la afirmación de que la demandante cometió en su agravio delito de estafa, al no contar con pruebas fehacientes, no desvirtúan los hechos alegados por la demandante.
[Continúa…]
