Fundamento destacado: […] En consecuencia, surge la siguiente interrogante: ¿procede la rectificación solicitada o es necesaria la inscripción de actos previos para acceder a la rectificación? […] Por lo tanto, al no existir obstáculos en la partida vinculada que imposibiliten la rectificación solicitada, por ejemplo: un tercero registral, la Sala decide revocar la tacha sustantiva formulada por la primera instancia y disponer que ésta efectúe la rectificación del asiento 00003 de la partida P02086704 del Registro de Predios de Lima, pero en los términos del acuerdo plenario aprobado en el CCXIV Pleno del Tribunal Registral: Infracción del principio de especialidad […] Este criterio de interpretación normativa es fundamental para entender que la transferencia obrante en el asiento C00003 se circunscribe a “la segunda y la tercera planta de la edificación”, teniendo presente que, pese a las omisiones denunciadas por la registradora Valverde, no es posible desconocer la existencia de dos predios individualizados en la partida vinculada, debiendo mantenerse esta situación mientras no se solicite la independización de los predios.
Sumillas:
Rectificación de error de concepto.
Para rectificar un supuesto error de concepto es preciso que fluya claramente del título archivado. De lo contrario, debe acompañarse nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o, en su defecto, mandato judicial.
Infracción del principio de especialidad.
Cuando en una partida registral coexisten dos o más predios físicamente individualizados a favor de distintos titulares, constituye una vulneración al principio de especialidad, sin embargo en virtud de ello no puede desconocerse que el derecho registrado se encuentra legitimado y como tal produce todos sus efectos, correspondiendo —mientras no se independice cada uno de dichos predios, para lo cual deberá cumplirse con los requisitos correspondientes— extender en la misma partida los actos de transferencia, gravamen y demás actos registrables de cada uno de los predios coexistentes.
T R I B U N A L R E G I S T R A L
RESOLUCIÓN N° 3861-2023-SUNARP-TR
Trujillo, 8 de setiembre de 2023.
APELANTE : GUILLERMO RAMÍREZ LÓPEZ
TÍTULO : 2192005-2023 del 1.8.2023
RECURSO : 693-2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO(S) : RECTIFICACIÓN DE ERROR REGISTRAL
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Se solicita inscribir la rectificación del asiento 00003 de la partida P02086704 del Registro de Predios de Lima, a efectos de que se corrija el bien objeto de la compraventa en el sentido de que la señora Elva Julissa Gamboa Lozano no adquirió el derecho de propiedad sobre todo el inmueble, sino únicamente los aires de la primera planta hasta el tercer piso de la futura edificación.
Para dicho propósito se adjuntó el formulario de «solicitud de rectificación de inscripción» suscrito por el señor Guillermo Ramírez López, en el que se detallan los pormenores de la rogatoria.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue tachado sustantivamente por la registradora pública (e) Verónica Luisa Valverde Neyra mediante la esquela de fecha 7.8.2023, siendo esta la decisión que promueve la presente apelación. Los fundamentos de dicho pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
De conformidad con el artículo 40 del TUO del RGRP: “Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo”.
Asimismo, conforme al artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos:
a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N.° 29090; b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto; c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N.° 27157; d) Otros señalados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por profesional competente (…)”.
Por su parte, conforme al artículo 63 del mismo Reglamento: “Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los siguientes documentos: a) Reglamento interno; b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno; c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, esta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso, la independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso”.
Con el presente título se solicita la rectificación de oficio del asiento 00003 de la partida P02086704 en el que consta inscrita la compraventa otorgada por EUGENIO BALABARCA ARANIBAR a favor de ELVA JULISSA GAMBOA LOZANO, que fuera extendido en mérito al título archivado n.° 2022-323117, en el sentido que conforme a las cláusulas segunda y tercera de la escritura pública n.° 1413 de fecha 9/9/2009 contenida en el título archivado, la transferencia estaba referida únicamente a “los aires del inmueble descrito en la cláusula primera para que sea edificada la segunda y tercera planta…”.
Al respecto, si bien se advierte de la revisión del asiento 00003 de la partida P02086704 que se ha inscrito el dominio de la totalidad del inmueble a favor de ELVA JULISSA GAMBOA LOZANO, de la revisión del título archivado n.° 2022-323117, no se advierte que se haya solicitado la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización de aires de la primera planta ni se ha adjuntado documentación técnica referida a dichos actos, ni como solicitud ni como ampliación de rogatoria. En consecuencia, y siendo que a la fecha el inmueble aparece inscrito como TERRENO, para proceder a la rectificación solicitada deberá previamente inscribirse la declaratoria de fábrica de la primera planta y la independización de aires para la segunda y tercera planta, con su respectivo reglamento interno, con la finalidad de aperturar una partida independiente para los aires materia de transferencia y otra para la primera planta, y especificando además en la partida matriz que los aires del tercer piso estarán sujetos a zonas comunes, conforme se desprende de la voluntad del vendedor plasmada en la cláusula segunda de la escritura pública n.° 1413 de
fecha 9/9/2009.
Por lo expuesto en los párrafos precedentes, deberá inscribirse como acto previo la declaratoria de fábrica e independización antes mencionadas, la que deberá ser solicitada tanto por la titular registral ELVA JULISSA GAMBOA LOZANO como por la sucesión del vendedor EUGENIO BALABARCA ARANIBAR. Se procede a la TACHA del presente título, conforme al artículo 42 del TUO del RGRP.
Base Legal:
Artículos 40 y 42 del TUO del RGRP
Artículos 63 y 78 del RIRP
[Continúa…]
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