Legis.pe tuvo el honor de entrevistar al profesor Rómulo Moisés Arata Solís, especialista en Derecho Registral sobre diversos aspectos de la fe pública registral. El doctor es docente de Derecho Registral y Derechos Reales en la Pontificia Universidad Católica del Perú. Además, es socio de la prestigiosa firma De la Flor, García Montúfar, Arata & Asociados en las áreas de Derecho Contractual, Derechos Reales, Derecho Registral, Derecho Administrativo y Derecho Municipal. Compartimos a continuación sus comentarios.
1. ¿En qué consiste el principio de la fe pública registral?
La fe pública registral es un principio organizador de algunos sistemas registrales, que marca el quantum del efecto protector de ese sistema. Es la cuota más alta de protección que han alcanzado los sistemas registrales en el mundo. No es un principio común a todos los países que tengan sistema registral, sino solo es recogido por algunos, por los más protectores del tráfico jurídico.
Es un principio que deriva del derecho germánico, es hijo de la modernidad, del mundo burgués que privilegia el tráfico de los bienes y, por consiguiente, busca crear mecanismos de protección más útiles que los que existían hasta antes de la creación de los sistemas registrales modernos. Siempre existió la prescripción adquisitiva o el juego de la prescripción extintiva; pero el principio de la fe pública registral señala que lo que está en el registro es confiable, es verdad, y si yo creo en la verdad que emana del Estado entonces estoy protegido.
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2. ¿Qué requisitos debe cumplir el adquirente para invocar la buena fe pública registral?
El principio de fe pública registral y la protección que se brinda al tercero de buena fe es una excepción a la regla general, según la cual, nadie puede dar lo que no tiene. Lo que sucede es que el registro publicita una información que está afectada por alguna deficiencia en la titulación, que no se percibe de la información que el registro publica y se termina protegiendo al adquiriente frente al verus dominus, al verdadero titular del derecho, que tendría la posibilidad de reclamar la recuperación de su derecho, aún con sacrificio de los posteriores adquirientes. El principio de fe pública viene a proteger a esos adquirientes, pero como todo regla tiene unos requisitos que se deben cumplir escrupulosamente:
- De la historia registral, la persona que actúa como disponente o transferente del derecho aparezca legitimado, este es un presupuesto, no puede haber tercero registral si este no le adquiere a quien conforme al registro aparecía como titular del derecho.
- Aquel que invoca esta titularidad a su favor, cuente con un título válido, con los requisitos de validez exigidos por el ordenamiento civil, artículos 140 y 219 del Código Civil.
- Que ese título del adquirente sea un título oneroso. Que haya mediado un sacrificio económico por la adquisición que se hace. Es el sacrificio, el que justifica la opción del legislador por el tráfico jurídico de proteger a este tercero que pagó un precio, por ejemplo.
- La buena fe. Es una exigencia de trascendencia moral, se le pide al tercero no haber tenido conocimiento del defecto o de la deficiencia. En nuestra doctrina común, se suele hablar de una división entre la buena fe registral y otras fuentes de información. Exige un actuar honesto, un conducirse leal con las exigencias que resultan de las circunstancias bajo las cuales alguien contrata.
- El requisito de que no conste en los registros públicos, aludiendo no solamente a la partida registral o la suficiencia de poder del apoderado de una empresa, sino también de los títulos archivados, porque eso es lo que hoy nos pide la Ley 30313. Antes había una discusión de si esa información sobre las deficiencias era solo la que aparecía en las partidas o también la de los títulos archivados. La Ley 30313 zanja la discusión, hoy la buena fe del tercero debe estar referida no solo a la información de las partidas sino también de los títulos archivados. Que no aparezca en el título archivado, que quien era el titular del inmueble eran 5 hermanos y resulta que, por error, se puso en la partida que eran 4 y esos 4 dispusieron a favor de un tercero. En ese caso, hoy está claro que la norma dice que, como consecuencia de la reducción de los títulos archivados, el tercero se hubiera dado cuenta que hubo un error. La norma le está atribuyendo al tercero más pericia de la que debería tener el registrador. Todo esto genera algunos inconvenientes prácticos.
- La inscripción del derecho del tercero. Este tercero pasa a ser tercero registral porque inscribe su derecho.
3. ¿Qué debe entenderse por tercero registral?
Tercero es todo aquel que no es parte del negocio jurídico, que no participó de ese acto. El tercero registral debe cumplir con la exigencia de inscribir su derecho para llamarse así. Si en un acto, afectado de nulidad, yo he participado, fuera de algunos temas de confianza que yo pudiera haber tenido, no es el principio de fe pública registral el que está aquí en cuestión. La nulidad afecta al acto, la nulidad cuestionará el acto en el que yo he participado, donde no soy tercero. Hay algunas situaciones que, en la práctica, han generado discusión acerca del tercero registral y si, efectivamente, uno es tercero siempre que no haya participado en el acto. En los juicios de nulidad de hipoteca iniciado por uno de los cónyuges contra el otro, el varón aprovechó las circunstancias de aparecer en su DNI como soltero, adquirió el bien como de propiedad exclusiva. Luego constituyó un acto de gravamen. La Corte ha señalado en muchos casos, que, si bien hay nulidad, a la vez no se va a afectar al acreedor hipotecario porque es un tercero registral.
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Esto es un despropósito porque el acreedor es participante en el acto de constitución de la hipoteca, no hay forma de afirmar que sea un tercero registral, es parte del negocio. El problema es un mal enfoque de esto. El demandante siempre va a tratar de llevar esto como una cuestión de nulidad de acto jurídico. Por estrategia, los abogados siempre se van por lo más grave que puedan denunciar. La pregunta es si realmente hay una nulidad, o es un supuesto de falta oponibilidad como integrante de una sociedad conyugal que no publicitó en la partida la condición común del bien. Eso es lo que está pendiente de definición por la Corte Suprema y que fue materia de discusión por el VIII Pleno Casatorio, y que hasta hoy no conocemos como se ha resuelto. Hay algunos que pensaban que era nulidad, otros que era ineficacia, otros como yo creemos que una inoponibilidad.
4. ¿La publicidad registral, que ampara la buena fe pública registral, puede ir más allá del título archivado?
Cuando hablamos de la buena fe, hablamos de una sola exigencia, de diligencia, de honestidad, etc. ¿Se puede ir más allá del título archivado? ¿Qué cosa puedo encontrar yo en el título archivado? Imagino hasta 3 situaciones. Me encuentro con un defecto que, incluso, determina que la publicidad registral que se está emitiendo no es la correcta. El ejemplo que puse, de esa sentencia judicial que declara como herederos a 5 hermanos, pero el asiento judicial publicita que son 4. Y los 4 después disponen. Se plantea la cuestión, si es que el tercero, tal como lo exige la ley, revisa el título archivado se hubiera dado cuenta que no son 4 sino 5, que esos 4 que vendieron a x, en un acto que estaba afectado, pues no pudieron transferirle el dominio que no tenían, ya que el título archivado disponía que eran 5. Entonces no se constituye un tercero registral sobre la base de esa aparente titularidad. Pero ese es un supuesto, hay en la titulación archivada la evidencia de una causal de nulidad, de ineficacia, de inoponibilidad.
Otro supuesto es que uno encuentra, en el título archivado, un dato suficiente que lo lleve a otra información. Aquí entra el tema de mirar cómo entiende la ley, por ejemplo, la Corte Suprema. La Corte ha señalado que si de los títulos archivados se advierte una situación de duplicidad de partidas, hay en las partidas una anotación que declara que se da por terminado el procedimiento de cierre de partidas, porque una de las personas involucradas en el cierre, se opuso al procedimiento. En este caso, de acuerdo con la normativa registral, Registros Públicos no resuelve, sino que se abstiene de continuar. Anota en las dos partidas la existencia de un problema de duplicidad. Este problema podría ser adicional de titulación. Para la Corte esa es una información que ya anticipa que hay un problema, y puede haber un problema de propiedad que se va a ventilar vía mejor derecho. Y no estaría alguien en condiciones de decir que “yo no sabía”, porque finalmente la partida lo dice. En ese supuesto, está claro que existen pretensiones imprescriptibles. El derecho de propiedad es protegido por una acción real típica llamada reivindicatoria, que es imprescriptible. Yo advierto un grave problema de nuestra práctica porque estamos llenos de duplicidades y nos están advirtiendo que nosotros podemos estar involucrados en un proceso de mejor derecho de propiedad. Que no podemos alegar desconocimiento. Es un tema que se resuelva en base a que derechos hay en cada una de las partidas y poner en la balanza que es lo mejor que tiene cada cual.
Otro caso es cuando estaba anotada una medida cautelar, y luego se pronunció sentencia de primera instancia declarando infundada la demanda. Eso produce de pleno derecho la extinción de la medida cautelar, esto se reflejará en la partida como una cancelación de la medida cautelar. La Corte Suprema ha dicho que esto no me libera, a mí como tercero, de no darme cuenta que en el título archivado se advierte que la cancelación obedecía a una circunstancia momentánea del proceso, en donde se había declarado infundada la demanda. Eso no quita que uno no pueda averiguar. Yo recuerdo una sentencia que menciono, que finalmente uno puede mirar en la web del Poder Judicial. Y advertir que las cosas se habían cambiado o revertido. La Corte tiene una visión muy exigente de lo que es seguir la pista que sale del título archivado. Esta es una idea a la que hay que ponerle ciertos límites como corresponde. Salvo en caso de derechos imprescriptibles.
Otro supuesto que se puede encontrar, que en los títulos archivados es una causal de reversión de la propiedad. Una causal de resolución del contrato, si pasan ciertas cosas. Esto ha ocurrido en los casos de inmuebles adjudicados al Estado, bajo leyes que establecían causales de caducidad y consiguiente reversión al dominio estatal. Si bien, a veces, no se dejaba constancia de esto en las partidas esto estaba en los títulos archivados y la jurisprudencia del tribunal registral, dice que esto emanaba de la ley, porque la ley señalaba que estos negocios venían con casuales de caducidad y, por consiguiente, las personas no pueden alegar desconocimiento. Podían ser causales negociales de revocación, de pactos de reversión que se pudieran establecer. Hay que distinguir los supuestos y en particular, en el segundo caso, hay que establecer parámetros, porque la idea de seguir la pista de la Corte Suprema nos puede llevar a desnaturalizar el sentido de la fe pública registral.
5. ¿Se presume la buena fe mientras no se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del registro?
Sí, siempre se presume la buena fe. La buena fe es un presupuesto en el actuar de los seres humanos. La ley parte de la idea que los seres humanos saben lo que están haciendo. La ley no parte de la idea de sospecha. Cosa distinta es con qué se prueba la mala fe. Cómo pruebo la mala fe. En algunos casos es simple, si yo estoy hablando de una causal que afecta al acto cuestionado, que aparece del propio título archivado.
En el caso de los 5 herederos que fueron anotados como 4 herederos y dispusieron, ahí está claro que la prueba es sencilla, se le pone al juez la copia de la partida y los títulos archivados. Hay otros casos más complicados a los que nos lleva la casuística, por ejemplo, la falsedad. Hoy, la Ley 30313 nos ha dicho que la falsedad documental está bajo los cánones de la protección que da la fe pública registral. Esta ley zanjó la discusión de si los títulos falsificados estaban dentro o fuera de la protección que brindaba la fe pública registral.
¿Cuándo eres un tercero de buena fe? Sabemos que la Corte Suprema piensa que hay que hacer una suerte de indagación, que siga las pistas que surgen de los títulos archivados, uno de los puntos de discusión es si está bien, está protegido el tercero que confió la información archivada. Vamos a tener que distinguir dos supuestos bien distintos, una cosa es la falsedad documental, el supuesto parte que obra archivado en el registro corresponde a la notaría del doctor tal. Con esa información podría llamar a la notaría y saber si existe ese kárdex, y si participaron esas personas. Era fácil advertir si había una falsificación documental. Cosa distinta pasa con la suplantación, porque si hasta entonces el notario no se ha dado cuenta yo voy a llamar la anotaría para saber si existe el kárdex numero tal, otorgado por la persona tal a favor de tal. Es más hasta puede sacar una copia. Nadie se ha dado cuenta de la suplantación. En este caso podemos decir con certeza que es probable que la Corte Suprema considere que este es un tercero de buena fe, porque no tuvo forma ni leyendo el título archivado ni siguiendo la pista de duda de comprobar la veracidad de esa información. En cambio, en el otro caso de repente pudo seguir la pista y saber que el documento es falso. Son situaciones diferentes.
6. ¿Si el error o inexactitud registral no se desprende de los asientos registrales y del título archivado, podría exigirse un requisito adicional para amparar la buena fe pública registral que emana del artículo 2014 de Código Civil?
En la pregunta hay un enfoque que hay que corregir, si estamos hablando de la protección al tercero adquirente, hay que afirmar claramente que si no sale el error o la inexactitud registral de la partida ni del título archivado; es evidente que no podemos hablar de que el registro esté dando cuenta de esas inexactitudes, eso está claro. Cosa distinta es que este tercero registral pueda ser considerado de buena fe, porque hay ciertas circunstancias ostensibles que han venido siendo reconocidas como suficientes para desvirtuar esta afirmación de “yo no tenia forma de conocer”.
La propia ley admite que el tercero puede tener otras vías para enterarse de circunstancias que puedan afectar a su derecho. Por ejemplo, yo no puedo decir que me niego a aceptar la servidumbre de paso, que de repente constató el anterior propietario, porque digo “señor como no está inscrita no es oponible”; cuando se trataba de una servidumbre de paso y era obvio que pasaban carros por ahí, que pasaban personas para acceder a otro inmueble, Si esto es así, ¿cómo voy a decir que solo revisé las partidas y los títulos archivados, y ahí no había nada? La Corte Suprema ha ido advirtiendo ciertos supuestos de razones ostensibles para dudar que la información registral sea perfecta. En el mundo real habían razones ostensibles para ello, en esta servidumbre de paso, o eventualmente los casos de terceros que poseen el bien. ¿Cómo nos explica el sentido común que nos comportamos con respecto a la ocupación de los muebles que queremos adquirir? Mientras no compremos inmuebles por Internet, creo que el argumento es válido. Hay elementos ostensibles para percibir que lo publicado no es necesariamente cierto.
7. ¿Puede requerirse practicar una pericia para determinar la existencia de una irregularidad en el titulo archivado?
Siempre puede requerirse una pericia, la pregunta es si los resultados de esta pericia van a afectar a un tercero. Porque con una pericia se puede demostrar que el documento es falso, o que hubo suplantación. Todas esas cosas generan la pregunta: ¿esto afecta al tercero, habían elementos suficientes para que el tercero lo advirtiera sin necesidad de efectuar la pericia? Si no, ya estamos pidiéndole al tercero que revise el título archivado con un perito. Así desnaturalizamos la función del registro. Por ese lado, no debe irse más allá. Ya es suficiente con esa idea de pista que desarrolló la Corte Suprema.
8. En el supuesto que “A” adquiera un bien inmueble del propietario registral, si de la lectura del título archivado no se desprende la inexactitud de la publicidad registral; y posteriormente, en un eventual proceso judicial, mediante una pericia judicial se determina la existencia de una inexactitud. ¿Esta inexactitud, que se concluye de una pericia judicial y no de la lectura del título archivado, puede oponerse al tercero adquiriente y quebrar la buena fe registral?
Esa pregunta la he respondido anteriormente. No creo que podamos, lo que hay que juzgar es el actuar del tercero que registró la partida y los títulos archivados, y la diligencia que esperamos de él. ¿Era posible deducir si pudo dudar de esta información? Si no hay ningún elemento para hacer esta lectura, no es posible hacer una relectura.
9. En base al punto anterior, si el adquirente compra un inmueble al propietario registral, supongamos que es la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, que lo adquirió vía proceso administrativo de adjudicación [procedimiento no cuestionado por el afectado, estableciéndose como cosa decidida]: ¿Puede el afectado por el procedimiento administrativo, vía proceso mejor derecho de propiedad, cuestionar la adjudicación de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, aun cuando exista un tercero que adquirió el bien inmueble en merito a la publicidad registral, teniendo en cuenta que el tercero revisó los asientos registrales y títulos archivados, en el cual obraba el referido procedimiento?
Hay que hacer algunas precisiones. Si hubo un procedimiento administrativo de adjudicación del bien por parte del Estado a favor del particular, ese procedimiento para llegar al registro con una asignación del derecho a favor, debe suponer la conclusión del mismo. De lo contrario, todavía la adquisición no ha quedado firme, porque la decisión administrativa que asigna la propiedad no está firme. Este no es el caso, esta es una decisión firme, por tanto, no tiene el tercero por qué tener elementos de duda o de pista a seguir. El procedimiento está concluido.
El caso revela unas circunstancias especiales. Quien reclama un derecho adquirido a un tercero, sostiene que este no habría adquirido el bien o estaría afectado por nulidad. Por consiguiente, no sería tercero registral de buena fe porque debió saber. Cuando uno tiene un problema de duplicidad de titulaciones, no puede hablar de buena fe registral. Yo no tengo buena fe registral respecto de lo que no está en mi partida, sino de lo que informa esta. Si existen otras, donde emana el derecho de esta persona, no hay vinculación entre partidas. No hay ninguna razón ni de buena fe ni de mala. Este problema es mejor derecho a la propiedad, donde se enfrentan dos titulaciones.
¿Quién tiene mejores razones para sostener que su titulo prevalece? Lamentablemente los jueces suelen responder con el mismo criterio que Registros Públicos: prioridad registral. No tienen otro elemento probatorio. Solo ve qué partida tiene mayor antigüedad. Partimos del supuesto que hay títulos superpuestos. Debería aceptarse los argumentos de la posesión y de la prescripción adquisitiva. Que mayor prueba de la propiedad. Esto no se entiende en la práctica judicial. Esta solución puede llevar a ganar al que tiene un titulo antiguo pero que era solo letra y perjudicar a quien tiene un titulo habilitado, y desea hacer uso efectivo de la propiedad. Desde mi posición, sí debe considerarse la posesión.
