Fundamento destacado: Segundo. El retracto
- El retracto es un derecho brindado por la ley a determinadas personas otorgándoles preferencia en la posibilidad de adquirir, si así lo desean, un bien mueble inscrito o un inmueble, colocándose en la posición del comprador.En dicha subrogación intervienen tres personas: el primitivo propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quien adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta; y el retrayente, quien por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato.
- El derecho de retracto no es un derecho ilimitado, pues el mismo debe ejercerse oportunamente para evitar violentar derechos de terceros adquiridos onerosamente y entorpecer el tráfico comercial. Constituye una excepción y una limitación del derecho de propiedad; por ello el plazo para ejercerlo es perentorio, tal como estipula el artículo 1596 del Código Civil. Tal plazo se ha fijado en treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta. Cuando el domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.
Sumilla: El retracto es un derecho brindado por la ley a determinadas personas otorgándoles preferencia en la posibilidad de adquirir, si así lo desean, un bien mueble inscrito o un inmueble, colocándose en la posición del comprador. En dicha subrogación intervienen tres personas: el primitivo propietario del bien, quien ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quien adquiere convencionalmente con el propietario su propiedad absoluta; y el retrayente, quien por mandato de la ley ocupa el lugar del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N.° 5284- 2018
LAMBAYEQUE
Retracto
Lima, veintisiete de abril de dos mil veintiuno
La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número cinco mil doscientos ochenta y cuatro – dos mil dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso sobre retracto, Milagritos del Pilar Alvarado Aguilar, apoderada de la parte demandante Ricardo César Alvarado Peña y Manuela Aguilar Becerra de Alvarado, ha interpuesto recurso de casación (página 331), contra la sentencia de vista de fecha 7 de agosto de 2018 (página 310), que confirma la sentencia de primera instancia de fecha 18 de abril de 2018 (página 244), que declaró infundada la demanda; en los seguidos con Hilde Villarreal Silva y Zoila Vanessa Sierra León.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
El 13 de enero de 2016, mediante escrito obrante en la página 43, Ricardo César Alvarado Peña y Manuela Aguilar Becerra de Alvarado interpusieron demanda de retracto de bien inmueble a fin de que el órgano judicial ordene sustituirlos en todos los derechos adquiridos por la codemandada Hilde Villarreal derivados del contrato de compraventa contenido en la escritura pública de fecha 22 de octubre de 2015, mediante la cual la codemandada Zoila Vanessa Sierra León transfiere los derechos y acciones del inmueble urbano ubicado en la calle Héroes Civiles N° 183, Chiclayo. Precisan que la ac ción de retracto es sobre el 81.432% de las acciones y derechos del inmueble de la calle Héroes Civiles 183-187. Sostienen que en su condición de arrendatarios poseen el inmueble de la
calle Héroes Civiles N°183 de la ciudad de Chiclayo desde el 12 de octubre de 1988, habiéndoles ofertado el propietario José Antonio Sierra Arcentales la venta de la totalidad del inmueble, o sea, de la primera planta como el segundo piso signados con los números 183 y 187. Precisan que se pactó el precio de doscientos cincuenta mil dólares americanos (US$. 250,000.00) de los cuales han pagado en varias armadas arras confirmatorias por la suma de ochenta y un mil dólares americanos (US$. 81,000.00), acordando cancelar el saldo del precio cuando el vendedor adquiera las acciones y derechos que le correspondía a su hermano en el proceso sobre división y partición que seguían ante el Tercer Juzgado Civil de Chiclayo. Agregan que al fallecimiento del vendedor y su cónyuge Obdulia del Rosario León de Sierra, la codemandada Zoila Vanessa Sierra León (heredera), ha procedido a transferirlo a la codemandada Hilde Villarreal Silva.
2. Contestación de la Demanda
La parte demandada Hilde Villarreal Silva contesta la demanda mediante escrito de la página 152, indicando que los demandantes pretenden subrogarse en la adquisición de derechos y acciones porque supuestamente han adquirido del anterior propietario José Antonio Benjamín Sierra Arcentales la totalidad del predio, sin embargo, de la partida registral del inmueble no se desprende que tengan derecho inscrito a fin de que puedan ser considerados como copropietarios.
3. Sentencia de Primera Instancia
Mediante sentencia de primera instancia de fecha 18 de abril de 2018, el Cuarto Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque resolvió declarar infundada la demanda de retracto. El juzgado señaló:
– Que en el presente caso no se cumple con el supuesto de hecho que contempla la norma contenida en el artículo 1599.2 del Código Civil para que uno de los copropietarios pueda ejercitar el derecho de retracto, cual es, que el otro copropietario (demandado) venda acciones y derechos que ostenta sobre un bien a tercera persona.
– Se indica en la sentencia que los actores refieren ser propietarios del 81.432% del inmueble de la calle Héroes Civil N°183 -187 Chiclayo, y estarían en la posibilidad de ejercer el retracto, en el supuesto que el copropietario Juan Francisco Sierra Arcentales, que es copropietario del 18.571% de acciones y derechos, hubiera transferido a un tercero estas acciones y derechos, pero no es sobre dicho porcentaje que solicitan el retracto, sino
sobre la venta realizada por la heredera de su supuesto vendedor de las mismas acciones y derechos que ya le habrían transferido, asunto que no debe dilucidarse en un proceso de retracto, sino, en todo caso, podría ser doble venta o venta de bien ajeno.
5. Recurso de Apelación
Mediante escrito obrante en la página 262, los demandantes formulan recurso de
apelación, siendo sus argumentos los siguientes:
– Resulta procedente la demanda de retracto ya que se ha cumplido con pagar el precio de venta fijado, el impuesto de alcabala abonado a la Municipalidad y los gastos notariales por un total de S/. 154,572.18 mediante certificados que se anexaron en la demanda. Se trata de defender el legítimo derecho de propiedad, por cuanto hay una doble venta, que daría lugar a una acción de mejor derecho de propiedad y mejor derecho de contrato, siendo
que el juzgado ha reconocido que los demandantes son copropietarios del bien.
[Continúa…]
