Fundamento destacado: […] Que, de la revisión de la normativa vigente, y de conformidad con lo establecido en el Art. 2058 del Código Civil “Los tribunales peruanos tienen competencia para conocer de los juicios originados por el ejercicio de acciones de contenido patrimonial aún contra personas domiciliadas en país extranjero, en los casos siguientes: 1.- Cuando se ventilen acciones relativas a derechos reales sobre bienes situados en la República. Tratándose de predios dicha competencia es exclusiva…”, comentando el primer caso de competencia jurisdiccional exclusiva de los tribunales peruanos sobre los predios ubicados dentro del territorio nacional, María del Carmen y Javier Tovar Gil (Derecho Internacional Privado. Fundación M.J. Bustamante de la Fuente. Lima, 1987. pp. 210-211) señalan que “Dicho dispositivo considera competencia exclusiva del Juez peruano las acciones relativas a derechos reales sobre predios situados en el Perú… el legislador peruano considera que su vinculación con los inmuebles sitos en el país es de tal importancia que excluye la posibilidad de que en materia de derechos reales sobre predios se pueda aplicar una ley extranjera” de allí que no resulte aplicable que otro juez competente de acuerdo a su propio orden jurídico pueda emitir una resolución ejecutable en la República, en este sentido, la exclusividad en la jurisdicción garantiza no sólo la no intervención de la autoridad judicial extranjera en acciones reales sobre predios ubicados en el Perú sino la eliminación de la aplicación a las mismas de una ley distinta a la peruana.
Que, además el Art. 2082 del Código Civil señala que “Las causas del divorcio y de la separación de cuerpos se someten a la ley del domicilio conyugal… la misma ley es aplicable a los efectos civiles del divorcio y de la separación, excepto lo relativo a los bienes de los cónyuges, que siguen la ley del régimen patrimonial del matrimonio”; comentando el artículo citado Delia Revoredo (Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios. Parte III. Tomo IV. Lima, 1988 pp. 981) señala que los efectos del divorcio tendrá lugar en el país donde domiciliaban los cónyuges al momento de interponer la demanda, y agrega que “esta ley decidirá pues… todo lo concerniente a las consecuencias civiles del divorcio… salvo las relativas a los bienes de los cónyuges, que a tenor del Art. 2082 deben regularse por la ley del régimen económico matrimonial en virtud de las consideraciones expuestas al comentar el Art. 2070”.
Que, en concordancia con las consideraciones expuestas, las disposiciones relativas en el extremo referente a la adjudicación de los inmuebles al fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta en la resolución expedida por la Corte Distrital del Condado de Harris, Texas, USA no resultan aplicables en el territorio peruano toda vez que dicha Corte no tiene competencia para pronunciarse sobre la propiedad de inmuebles situados en el territorio peruano por ser de competencia exclusiva de los tribunales nacionales.
Res. 217-2000-ORLC/TR
OFICINA REGISTRAL DE LIMA Y CALLAO
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL
Lima, 7 de julio de 2000.
VISTO, el Recurso de Apelación interpuesto por Julio César Guillén Saravia, mediante hoja de Trámite N° 3871 del 27 de enero del 2000, contra la observación formulada por la Registradora del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Marcia Rocío Calmet Fritz de Tello, a la solicitud de inscripción de Rectificación e Inscripción (Propiedad). El título se presentó el 7 de diciembre de 1999 bajo el N° 203448. La Registradora denegó la inscripción por cuanto: “Se reitera la observación formulada anteriormente, en cuanto a la adjudicación de los inmuebles submateria. El argumento para solicitar que la adjudicación se realice por Escritura Pública no es que la Sentencia no constituya instrumento Público, sino que conforme a lo regulado por el Inc. 1° del Art. 2058 y del Art. 2078 del Código Civil, los Tribunales Peruanos tienen competencia exclusiva, en cuanto a las acciones relativas a derechos reales sobre bienes situados en el Perú, siendo el caso que los inmuebles submateria se encuentran bajo este supuesto, tal como se pronuncia en este sentido la Sexta Sala de Familia de Lima, en la resolución de fecha 27 de mayo de 1998. En esta interpretación del Tribunal Nacional mediante el exequatur, se pronuncia sobre la disolución matrimonial en tal sentido lo solicitado deviene en improcedente. Sin perjuicio de lo antes expuesto, resulta relevante que en cuanto al inmueble registrado en la ficha N° 368401 previamente, debe inscribirse la independización de los Aires así como su respectivo Reglamento Interno, con arreglo a lo establecido por el Art. 73 del Reglamento General de RR. PP., Ley N° 27157. Se deja a salvo la fábrica registrada en el asiento 4-B de la ficha matriz 100227, a fin de proceder a extender el respectivo asiento ampliatorio”; interviniendo como Vocal ponente la Dra. Gloria Salvatierra Valdivia; y,
CONSIDERANDO:
Que, mediante el título venido en grado, el recurrente solicita se inscriba la fábrica sobre el
terreno inscrito en la ficha 365804 en mérito al título archivado N° 4011 del 14 de noviembre de 1985 al haberse omitido al momento de su independización, asimismo solicita que en mérito a las sentencias sobre disolución de vínculo matrimonial contenidas en los títulos archivados N° 32635 del 25 de febrero de 1999 y N° 165574 del 29 de setiembre de 1998 se inscriba el terreno inscrito en la ficha 368401 a favor de Julio César Guillén Saravia y en relación a la ficha N° 365804 la primera planta del inmueble se inscriba a favor de doña Diana Sáenz Graner y los Aires del mismo a favor del apelante Julio César Guillén Saravia, en mérito del título 165574 del 28 de setiembre de 1998 específicamente, de las resoluciones judiciales contenidas en los archivados mencionados.
Que, revisada la ficha 365804 se constata que efectivamente dicho inmueble está referido al terreno con frente a la calle Monte Alipio, constituido por el lote 20 de la manzana “F” de la urbanización Monterrico Sur, el cual tiene un área de 204.013 m2, sin embargo, al verificar el título archivado N° 4011 del 14 de noviembre de 1985, obra allí la fábrica de planta única y la numeración correspondiente, la misma que no ha sido registrada al momento de la independización efectuada.
Que, atendiendo a que el asiento 1-b de la ficha N° 365804, no publicita en forma adecuada el contenido del instrumento público que diera lugar a la independización en la cual consta la declaratoria de fábrica correspondiente al inmueble inscrito en la ficha mencionada, denominada Casa Tipo 2 ubicado en la calle Monte Pino N° 141-143, tal como se ha mencionado en el considerando anterior, resulta procedente su rectificación en armonía con los artículos 175 y 177 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Que, en relación a la ficha 368401 revisados los antecedentes registrales se advierte que don Julio Cesar Guillén Saravia y doña Diana Sáenz Graner adquirieron el domino del inmueble en mérito de la compra venta celebrada con su anterior propietario Fundación Ignacia R. de Canevaro conforme aparece inscrito en el asiento 1-C de la ficha precitada; de igual modo, en la ficha 365804 se advierte que los propietarios mencionados adquirieron el domino del inmueble en mérito a la compraventa celebrada con su anterior propietaria Cooperativa de Vivienda Monterrico Sur Ltda. N° 431, conforme consta en el asiento 1-C de la ficha mencionada.
Que, de otro lado, en virtud del título N° 104497 del 23 de junio de 1998 se inscribió el divorcio de don Julio César Guillén Saravia y Diana Elvira Victoria Sáenz Graner en el asiento A 00001 de la partida electrónica 11031364 del Registro de Personas Naturales, en dicho asiento consta que por Resolución Judicial del 23 de febrero de 1993 expedida por la Corte Distrital del Condado de Harris, Texas, de los Estados Unidos de Norteamérica, reconocida en el Perú por Resolución Superior del 15 de junio de 1997 expedida por la Sexta Sala de Familia de Lima confirmada por Resolución Suprema del 24 de diciembre de 1997 se declaró disuelto el vínculo matrimonial contraído por Diana Elvira Victoria Sáenz Graner y Julio César Guillén Saravia.
Que, es necesario precisar que la resolución expedida por la Corte Distrital del Condado de
Harris, Texas, de los Estados Unidos de Norteamérica, dispone también que Doña Diana Sáenz Graner tenga la propiedad del inmueble inscrito en la ficha 365804 y que don julio César Guillermo Saravia tenga la propiedad de los aires del inmueble inscrito en la ficha mencionada, así como la propiedad del inmueble inscrito en la ficha 368401.
Que, mediante título N° 165574 del 29 de setiembre de 1998 se presentó al Registro de la
Propiedad Inmueble la solicitud de inscripción sobre la ficha 365804 de la disolución del vínculo matrimonial entre doña Diana Elvira Victoria Sáenz Graner y don Julio César Guillén Saravia, y ante la denegatoria de inscripción, el presentante del título señala que “la disolución de bienes inmuebles acordado por ante la Corte Distrital del Condado de Harris, Texas, USA, quedó sin efecto, dada la competencia exclusiva de la justicia peruana en los casos de bienes inmuebles… de ahí que la inscripción sólo está referida al divorcio y no a la adjudicación”; cambio en la rogatoria en virtud de cual se inscribió la resolución correspondiente”.
Que, de igual modo mediante título N° 32635 de 25 de febrero de 1999 se presentó al Registro de Propiedad Inmueble la solicitud de inscripción sobre la ficha 368401 del divorcio de doña Diana Elvira Victoria Sáenz Graner y don Julio César Guillén Saravia en la que consta el escrito presentado a la Corte Superior solicitando se oficie a Registros Públicos se inscriba la separación de bienes acordado en la Corte Distrital del Condado de Harris, Texas, USA, habiendo emitido respuesta a dicho recurso la Sala de Familia mediante Resolución de fecha 27 de mayo de 1998 a través de la cual señala que la sentencia de fecha 15 de junio de 1997 expedida por la 6° Sala de Familia de Lima reconoce la sentencia emitida en el extranjero en el extremo que disuelve el vínculo matrimonial pero señala que dicha Corte Distrital del Condado de Harris no tiene competencia sobre inmuebles situados en la República del Perú por ser de competencia exclusiva de los Tribunales Peruanos de acuerdo con lo establecido en el Art. 2058 del Código Civil, declarando no ha lugar lo solicitado.
Que, en virtud de lo antes expuesto, y ante la denegatoria de inscripción, la rogatoria se
circunscribió a solicitar sólo la inscripción de la sentencia de divorcio en la ficha 368401,
extendiéndose el asiento correspondiente.
Que, de la revisión de la normativa vigente, y de conformidad con lo establecido en el Art. 2058 del Código Civil “Los tribunales peruanos tienen competencia para conocer de los juicios originados por el ejercicio de acciones de contenido patrimonial aún contra personas
domiciliadas en país extranjero, en los casos siguientes: 1.- Cuando se ventilen acciones relativas a derechos reales sobre bienes situados en la República. Tratándose de predios dicha competencia es exclusiva…”, comentando el primer caso de competencia jurisdiccional exclusiva de los tribunales peruanos sobre los predios ubicados dentro del territorio nacional, María del Carmen y Javier Tovar Gil (Derecho Internacional Privado. Fundación M.J. Bustamante de la Fuente. Lima, 1987. pp. 210-211) señalan que “Dicho dispositivo considera competencia exclusiva del Juez peruano las acciones relativas a derechos reales sobre predios situados en el Perú… el legislador peruano considera que su vinculación con los inmuebles sitos en el país es de tal importancia que excluye la posibilidad de que en materia de derechos reales sobre predios se pueda aplicar una ley extranjera” de allí que no resulte aplicable que otro juez competente de acuerdo a su propio orden jurídico pueda emitir una resolución ejecutable en la República, en este sentido, la exclusividad en la jurisdicción garantiza no sólo la no intervención de la autoridad judicial extranjera en acciones reales sobre predios ubicados en el Perú sino la eliminación de la aplicación a las mismas de una ley distinta a la peruana.
Que, además el Art. 2082 del Código Civil señala que “Las causas del divorcio y de la
separación de cuerpos se someten a la ley del domicilio conyugal… la misma ley es aplicable a los efectos civiles del divorcio y de la separación, excepto lo relativo a los bienes de los cónyuges, que siguen la ley del régimen patrimonial del matrimonio”; comentando el artículo citado Delia Revoredo (Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios. Parte III. Tomo IV. Lima, 1988 pp. 981) señala que los efectos del divorcio tendrá lugar en el país donde domiciliaban los cónyuges al momento de interponer la demanda, y agrega que “esta ley decidirá pues… todo lo concerniente a las consecuencias civiles del divorcio… salvo las relativas a los bienes de los cónyuges, que a tenor del Art. 2082 deben regularse por la ley del régimen económico matrimonial en virtud de las consideraciones expuestas al comentar el Art. 2070”.
Que, en concordancia con las consideraciones expuestas, las disposiciones relativas en el
extremo referente a la adjudicación de los inmuebles al fenecimiento de la sociedad conyugal dispuesta en la resolución expedida por la Corte Distrital del Condado de Harris, Texas, USA no resultan aplicables en el territorio peruano toda vez que dicha Corte no tiene competencia para pronunciarse sobre la propiedad de inmuebles situados en el territorio peruano por ser de competencia exclusiva de los tribunales nacionales.
Que, además la sentencia expedida por la Corte Distrital del Condado de Harris, Texas, USA
dispone la inscripción de los Aires del inmueble inscrito en la ficha 365804 a favor de Julio
César Guillén Saravia.
Que, al margen de que dicho extremo de la resolución no sea aplicable en el Perú, esta instancia considera que debe pronunciarse en relación a este último punto, en este sentido, los Aires a los cuales se hace referencia en la sentencia mencionada, no han sido independizados de la primera planta del inmueble matriz que vendría a ser el inscrito en la ficha 365804, por lo que existiendo más de un propietario respecto de unidades comprendidas dentro del mismo plano vertical, debe previamente adecuarse a la Ley N° 27157 y su Reglamento (D.S. N° 008-2000-MTC), debiendo constar los aires del aérea construida del primer piso, destinada a la futura edificación de una segunda planta con ingreso proyectado por la primera planta, toda vez que en el título archivado N° 4011 del 14 de noviembre de 1985 no aparece declarado ni se han adjuntado planos correspondientes a los mismos.
Que, en efecto, conforme al Art. 73 del Reglamento de Inscripciones, las desmembraciones de un inmueble inscrito darán lugar a inscribirlas en partidas independientes siempre que varíen de dueño al ser inscritas, o cuando el dueño con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legalizada, en que conste el área y linderos de la porción que se desea independizar, indicándose el tomo y folio en que corre inscrito el inmueble del que forma parte, el área y linderos que corresponderán a este inmueble después de efectuada la independización.
Que, lo expresado en el considerando anterior tiene su fundamento en el Sistema de Folio Real consagrado en los Artículos 13 del Reglamento de las Inscripciones y 1° de la Ampliación del mismo Reglamento, que señala que la inscripción de parte de un inmueble que permanece inscrito en la partida matriz, sin trascender al resto del bien, debe efectuarse en partida independiente, como expresan José Luis La Cruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho Rebullida en su obra “Derecho Inmobiliario Registral” (Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, página 59) al señalar que “como regla general, siempre que un derecho real deba concretarse a una parte de la Finca, sin trascender al resto, habrá de segregarse esa parte, y si no fuera posible hipotecariamente, tendría que denegarse la inscripción solicitada”, en consecuencia previa o coetáneamente a la inscripción rogada resulta indispensable independizar la unidad inmobiliaria materia de transferencia.
Que al respecto cabe precisar que no obstante haberse admitido la procedencia de la independización de aires, ésta no implica la posibilidad de independizar sin la inscripción previa del régimen de propiedad exclusiva y común, sino que la probabilidad de independizar la misma se restringe al ámbito de su sección de dominio exclusivo (construcción horizontal) para cada copropietario.
Que, el criterio interpretativo vertido, si bien resulta aplicable a la independización de azoteas, vale decir a aquellas superficies construidas como último piso, con acceso ya sea por la vía pública o a través de una zona común, pero que carecen de área techada y que pueden ser susceptibles de dominio exclusivo al igual que los sótanos, de conformidad con el artículo 40, literal h) de la Ley N° 27157 (Ley de Regularización Edificaciones…), no puede ser extendida a la mal llamada “independización de aires”, es decir, a aquel espacio aéreo ilimitado que no tiene existencia física ni delimitación, es decir aquel elemento gaseoso, móvil, renovable, en consecuencia: inapropiable, lo que los Romanos denominaban Res Communis Omnius, por lo que en una sana interpretación, la referencia a los Aires debe entenderse como independización de Azotea.
Que, en tal sentido, frente a estos supuestos resultaría exigible, que la independización de los Aires solicitada se encuentre cuando menos delimitada en su extensión precisando en todo caso el régimen jurídico aplicable.
Que, en el presente caso, consta que se adjudica en propiedad a uno de los ex cónyuges los aires del inmueble inscrito en la ficha N° 365804, sin embargo, es de ver que en la partida ni en los antecedentes registrales consta la posibilidad de acceso independiente a través de un cajón de escalera proyectado desde el primer piso, tampoco la delimitación del área ocupada en el primer nivel así como el porcentaje de participaciones que pueda haberse fijado en relación al aérea ocupada, consecuentemente deviene imprescindible que el recurrente previamente constituya reglamento interno e independice los aires mencionados.
Que, en consecuencia, de conformidad con las normas antes glosadas así como del primer
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, numeral IV del Título Preliminar y artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos, no resulta procedente amparar la presente solicitud de inscripción; y estando a lo acordado:
SE RESUELVE:
1.- CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público del Registro de
Propiedad Inmueble de Lima al Título referido en la parte expositiva por los distintos
fundamentos expuestos en la presente Resolución.
2.- DISPONER la rectificación del asiento 1-b de la ficha N° 365804 del Registro de la
Propiedad Inmueble, de conformidad con lo señalado en el tercer considerando de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
MARTHA SILVA DIAZ, GLORIA SALVATIERRA VALDIVIA, FERNANDO TARAZONA
ALVARADO.
