El juez supremo Ramiro Bustamante señaló en el programa Hablando con propiedad de LP Derecho que, a pesar de haber transcurrido una década desde la emisión de la ley de desalojo express, hasta la fecha no se aplica de forma correcta esta norma para resolver los problemas de los inquilinos morosos. Los jueces trataban este tipo de desalojo como cualquier otro. Esto alargaba el proceso:
Ya tenemos más de 10 años de vigencia de esa norma y, lamentablemente, tenemos que hacer un mea culpa: ni los jueces ni los abogados supimos aplicar correctamente esta modificación del artículo 594 del Código Procesal Civil.
En el 2023, el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial emitió un protocolo para gestionar los procesos de desalojo express. Este protocolo se enmarca en la Ley 30201, conocida como la ley de desalojo express.
La ley modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil (CPC). Su finalidad es acelerar los procesos de desalojo en casos de inquilinos morosos, afirmó el juez supremo Ramiro Bustamante.
Lamentablemente, hay abusos por parte de muchos arrendatarios que pagaban dos meses de arriendo y luego dejaban de pagar. El propietario les iniciaba un juicio, el cual duraba en promedio tres años, y estas personas se benefician indebidamente de esta situación.
La modificación del artículo 594 del CPC exige que los contratos de arrendamiento incluyan una cláusula de «allanamiento a futuro». Esta cláusula implica que quien alquila acepta devolver el inmueble al arrendador si se incumplen las obligaciones del contrato: falta de pago o cuando el contrato termina.
Artículo 594 .(…) En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado (…)
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Ramiro Bustamante: no más audiencias en el desalojo express
Según el juez Ramiro Bustamante, si el dueño del inmueble presenta una demanda de desalojo express, debe cumplir con los requisitos:
- 1 contrato con cláusula de allanamiento a futuro
- firmas legalizadas
En este caso, el proceso no debería llevarse a una audiencia:
Otros jueces, aunque le daban el carácter de un proceso de desalojo especial (express), citaban audiencia y expedían sentencia, lo que hacía que no hubiera ninguna diferencia con otros procesos.
El juez supremo explicó cómo desarrollar de forma correcta los procesos de desalojo express:
Si presento una demanda de desalojo express con cláusula de allanamiento a futuro, adjuntando mi contrato de arrendamiento con firmas legalizadas y dicha cláusula, ya sea porque el inquilino ha dejado de pagar dos meses y 15 días de renta o porque el contrato ha vencido, el juez deberá admitir la demanda. En la misma resolución de admisión, el juez notificará a la parte demandada (inquilino) , otorgándole un plazo de seis días para acreditar, con prueba de actuación inmediata, que ha pagado la deuda o que su contrato ha sido renovado, bajo apercibimiento de lanzamiento ( advertencia de desalojo).
