El Fondo Editorial PUCP liberó su colección «Lo esencial del derecho». Ahí destaca el libro Introducción al derecho urbanístico (2017, PUCP), escrito por Iván Ortiz Sánchez. Compartimos este fragmento del texto que explica, de manera ágil y sencilla la zonificación.
1. Aspectos conceptuales
Podemos definir a la zonificación como el instrumento técnico-normativo del plan de desarrollo urbano [1] que identifica el uso del suelo urbano y divide una ciudad o un área metropolitana en zonas o barrios de uso con un plan de acondicionamiento territorial, a fin de promover un desarrollo urbano sostenible.
La zonificación es, además, el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y ocupación del suelo en el ámbito de intervención del plan de desarrollo metropolitano, el plan de desarrollo urbano y el esquema de ordenamiento urbano. Dichas normas se aprueban en función de los objetivos de desarrollo sostenible y de la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines sociales y económicos (artículo 30 del RATDU).
También se encarga de regular el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación que se le puede dar. Se concreta en planes de zonificación urbana, reglamento de zonificación, parámetros urbanísticos y arquitectónicos para cada zona y el índice de usos para la ubicación de actividades urbanas (artículo 31 del RATDU).
Los planes de desarrollo urbano son esenciales en el urbanismo pues proyectan la idea de ciudad y desarrollo sostenible que proponen. De la misma forma, la zonificación es el instrumento más importante del plan, ya que propone los usos del suelo urbano y regula el ejercicio del derecho de propiedad predial, concretizando los objetivos y estrategias de desarrollo en el territorio.
Las características esenciales que integran el contenido de la zonificación son las siguientes:
- Es un elemento esencial de los planes urbanos, plan de desarrollo municipal, plan de desarrollo urbano y esquema de ordenamiento urbano que va a definir y gestionar los usos del suelo.
- Tiene una naturaleza normativa pues es una norma que va a regular los usos del suelo con alcance general en la jurisdicción de la municipalidad provincial, mediante la aprobación de una ordenanza. [2]
- Es un instrumento técnico que implica la participación de profesionales en urbanismo, arquitectura, ingeniería, entre otras profesiones o carreras. Requiere la elaboración de planos y estudios técnicos.
- Es un instrumento político que define los uso del suelo pues va a suponer: (i) su aprobación vía participación política en un acuerdo del Concejo Municipal; (ii) incorporar una consulta y participación vecinal para su regulación; y (iii) se encuentra ineludiblemente afecto a influencias políticas durante su desarrollo.
- Divide o identifica el territorio en zonas o en áreas a fin de regular el uso del suelo.
- Es un instrumento de regulación del derecho de propiedad, enfocado en el ejercicio y uso.
- Localiza en una zona determinada cuáles serán las actividades concretas que se van a realizar.
- Tiene como fin principal buscar el desarrollo integral y sostenible de una comunidad determinada —que busque integrar el interés privado (particular) con el interés público (general)— en armonía con el medio ambiente y la ecología.
2. Antecedentes históricos de la zonificación
El concepto general de zonificación surge en Alemania, cuando fue enunciado en el manual de Reinhard Baumeister (1876), quien establece la primera formulación teórica como «zonificación funcional». Es en Frankfurt, Alemania (1891), donde se realiza por primera vez la zonificación vía ordenanza. Se subdividió la ciudad en zonas dispuestas en fajas concéntricas y se asignó a cada una de ellas normas diferenciadoras para la actividad constructiva.
Posteriormente, se traslada a Nueva York (1916), aplicándose la zonificación en los Estados Unidos, pues en 1924 se estableció una norma que exigía una audiencia antes de aprobar la ordenanza del concejo. Hacia 1926, 564 ciudades y condados habían aprobado sus ordenanzas de zonificación.
En ese mismo año, la Corte Suprema de los Estados Unidos ratificó la constitucionalidad de la zonificación en el caso Village of Euclid vs. Ambler Realty, a partir del cual recibió el nombre de «zonificación euclidiana». La Corte basó su decisión en el hecho de que la zonificación, a su criterio, era una carga racional para sopesar los intereses del gobierno local en prevenir la congestión y segregar los usos con plan de acondicionamiento territorial, los cuales son válidos en la medida que mantuvo cierto valor para su desarrollo. Asimismo, la Corte sostuvo que se trataba de esfuerzos sistemáticos para mejorar las condiciones de vida de la comunidad (Francia, 2013).
Finalmente, la Carta de Atenas (1933) difunde la zonificación como un instrumento para la gestión urbana a nivel internacional. En el Perú, con el Reglamento Nacional de Construcciones (1970) llega la zonificación propiamente dicha, y se define como «la parte del plan regulador que trata de la organización integral de una ciudad, mediante la cual se propone la más adecuada utilización de la tierra».
3. Marco normativo de la zonificación
El marco normativo vigente que regula y desarrolla la zonificación y los procedimientos de aprobación es el siguiente:
- El artículo 70 de la Constitución, reconoce el derecho de propiedad, pero con límites en el bien común y en la ley.
- El artículo 195, numeral 6 de la Constitución, establece que las municipalidades provinciales tienen competencia para aprobar el plan de desarrollo urbano, el urbanismo y la zonificación.
- El artículo 957 del Código Civil de 1984, la propiedad predial establece un límite de la propiedad, en su atributo de uso, mediante la zonificación.
- El artículo 89 de la Ley Orgánica de Municipalidades, establece que las tierras urbanas quedan sujetas a la zonificación.
- El Reglamento Nacional de Edificaciones (norma G-040), define el plano de zonificación como «documento gráfico que indica un conjunto de normas técnicas, urbanísticas y edificatorias establecidas en el plan de desarrollo urbano por las que se regula el uso del suelo para localizar actividades humanas en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la población».
- El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible, Decreto Supremo 022-2016-VIVIENDA.
- Las ordenanzas municipales que regulan la zonificación urbana en cada jurisdicción del país y son aprobadas por cada municipalidad provincial competente.
- La zonificación urbana, el instrumento técnico-normativo que regula el uso del suelo y el ejercicio del derecho de propiedad predial, estableciendo las actividades y usos con plan de acondicionamiento territorial en zonas de la ciudad de acuerdo a los planes. Se aprueba mediante ordenanza municipal provincial.
- La habilitación urbana, que constituye un procedimiento administrativo que genera como efectos la transformación del uso del suelo de un predio, cambiando un terreno eriazo o agrícola en urbano.
- La licencia de edificación, el procedimiento administrativo que tiene el fin de autorizar una edificación u obra siempre que existan usos con plan de acondicionamiento territorial del suelo de acuerdo a la zonificación y al plan establecido.
Tomando en cuenta este marco normativo, podemos decir que la zonificación es el instrumento técnico legal de gestión urbana del plan de desarrollo urbano o de desarrollo metropolitano, según sea el caso.
4. Relación entre la zonificación y el derecho de propiedad
La zonificación regula los usos y el ejercicio del derecho de propiedad predial en las ciudades o áreas metropolitanas. En ese sentido, es importante plantearse una serie de interrogantes desde el punto de vista constitucional. [3]
Opinión del autor
El artículo 70 de la Constitución Política peruana reconoce el derecho de propiedad y establece que es posible expropiar por razones de necesidad pública y seguridad nacional previo pago de justiprecio. Además, establece como límites al derecho de propiedad el bien común y los límites que establece la ley.
Por lo tanto, sí es posible una limitación del derecho de propiedad de acuerdo al bien común. Entre las manifestaciones del bien común tenemos el desarrollo urbano, el urbanismo y la zonificación; señalados expresamente como una competencia de las municipalidades para el desarrollo de sus jurisdicciones, en el artículo 195, numeral 6, de la Constitución vigente.
En consecuencia, la zonificación constituye una limitación legítima y constitucional al ejercicio del derecho de propiedad predial basada en el bien común, así como también resultan límites válidos el desarrollo urbano sostenible de las ciudades y áreas metropolitanas.
La zonificación, por último, no constituye una expropiación pues no afecta la libre autonomía de la voluntad para transferir un bien.
5. Críticas a la zonificación y a la planificación
Como señala Pasquel (2005), existen diversas críticas a estas medidas. Por un lado está la crítica teórica, que señala que la zonificación y la planificación tienen fines u objetivos contradictorios.
Por otro lado, la crítica práctica, explica que hay una falta de información de los planificadores y que además, la decisión política está expuesta a intereses particulares, presión de ciertos grupos, falta de continuidad, corrupción y a la consulta vecinal.
Finalmente, la crítica económica señala los altos costos de producción que afectan el derecho a la vivienda.
6. Garantías para evitar el uso excesivo del cambio de zonificación
Las garantías evitan el uso abusivo del cambio de zonificación. Considero que aquellas que se deben tomar en cuenta en los procesos de aprobación y modificación de la zonificación son la participación vecinal permitida que controle los posibles cambios [4] y la prohibición de modificar la zonificación en razón de una de intensidad o grado menor, solo se puede realizar lo contrario. Por ejemplo, prohibido un cambio para una zona de intensidad media a intensidad baja. [5]
También existen garantías que tienen como presupuesto el que se haya otorgado una licencia de funcionamiento al administrado. Estas garantías, de acuerdo al Tribunal Constitucional, son las siguientes (Francia, 2013):
- Los cambios de zonificación no serán oponibles al titular de la licencia durante los primeros cinco años de obtenida, salvo que exista un alto nivel de riesgo o afectación a la salud debidamente sustentado. [6]
- Cuando exista un perjuicio económico indemnizable, el cual ha de pagarse de manera integral, en dinero en efectivo y es exigible a partir de la emisión de la resolución de revocación de dicha licencia. [7]
- Ningún cambio de zonificación se puede realizar dentro del plazo de dos años de aprobado el plan de desarrollo metropolitano, el plan de desarrollo urbano o el esquema de ordenamiento urbano, salvo que se acrediten como justificadamente necesarios y de interés distrital, provincial o metropolitano. [8]
7. Conjunto de elementos relacionados con la zonificación
Los siguientes elementos guardan una estrecha relación con la zonificación, tanto en términos teóricos como prácticos:
i) Área de lote mínimo: cada zonificación, de forma diferenciada, va a establecer el mínimo de área que pueden tener los predios en una zona determinada. Por ejemplo, si el predio es industrial, tendrá un lote mínimo mayor; si está considerado como una zona residencial baja, por lo general, el área del lote será menor. El área de lote mínimo viene a ser la menor superficie que puede tener un lote, la cual le permitirá aprovechar las ventajas reglamentarias de acuerdo a su zonificación. La importancia de este concepto radica en el caso de que se realice la subdivisión de un terreno.
ii) Densidad neta: referido al mínimo o el promedio de población por hectárea que debe haber en un área de lote mínimo. Existe una relación entre el número de habitantes y la superficie total comprendida en una demarcación territorial.
iii) Área libre del lote: es la superficie no construida. Alude a la zona en la que no debe ni debería construirse. Va a variar de acuerdo a la zonificación en concreto. Se expresa en porcentajes.
iv) Coeficiente de edificación: es el resultado de dividir el área máxima que se puede techar entre el área total del lote. No se considerará como área cubierta a las áreas destinadas al estacionamiento de vehículos.
v) Altura de edificación: es el número de metros o pisos que puede alcanzar la edificación a partir del nivel de vereda pública.
vi) Frente mínimo: es el área mínima que debe tener el frente de un lote.
Todos estos elementos y la zonificación van a generar efectos en el valor del terreno o predio.
8. Tipos de zonificación
Los tipos de zonificación existentes son los siguientes:
i) Zonificación residencial (símbolo «R»): son áreas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda, pudiendo tolerar otros usos con planes de acondicionamiento territorial, como señala el artículo 32.1, numeral 1, del RATDU.
Se divide en tres tipos, según el artículo 32 del RATDU: zona residencial alta (RDA), zona residencial media (RDM) y zona residencial baja (RDB).
Una de las características principales de la zonificación residencial, los otros tipos de zonificación comparten ello en menor medida, es la de permitir los usos homogéneos y con planes de acondicionamiento territorial, es decir, dicha zonificación no solo va a poder ser usada con fines de vivienda, sino que también va a permitir la coexistencia con otros usos del suelo.
ii) Vivienda – Taller (símbolo «I1-R»): son áreas urbanas destinadas al uso de vivienda mixta, vivienda e industrial elemental y complementaria, así como servicios públicos complementarios y comercio local. Las actividades económicas que se desarrollen tendrán niveles de operación permisibles con el uso residencial, como expone el artículo 32.1, numeral 2, del RATDU.
iii) Zonificación comercial (símbolo «C»): son las áreas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de compraventa de productos y servicios, artículo 32.1, numeral 4, del RATDU.
Regula los tipos de comercio en el terreno, los cuales son: comercio especializado, comercio metropolitano, comercio zonal, comercio vecinal y comercio local, este último definido en los procedimientos de habilitación urbana.
iv) Zonificación industrial (símbolo «I»): son las áreas urbanas destinadas a la ubicación y funcionamiento de establecimientos de transformación de productos artículo 32.1, numeral 3, del RATDU. A su vez, se subdivide en cuatro tipos:
a) Zona de industria pesada: la que más puede afectar a las personas o al medio ambiente.
b) Zona de industria liviana.
c) Zona de industria, gran industria (o solo gran industria).
d) Zona de industria elemental y complementaria.
v) Zonificación pre-urbana (símbolo «PU»): son las zonas o extensiones inmediatas al área urbana, las cuales pueden ser habilitadas para granjas o huertas. Corresponden a las áreas de expansión urbana inmediatas, como dice en el artículo 32.1, numeral 5, del RATDU.
vi) Zonificación de recreación pública (símbolo «ZRP»): son áreas ubicadas en zonas urbanas o de expansión urbana destinadas fundamentalmente a la realización de actividades recreativas (plazas, parques, campos deportivos, etcétera).
vii) Usos especiales (símbolo «OU»): vinculados a las actividades estatales que la administración pública considere pertinentes. Según el artículo 32.1, numeral 7, del RATDU, son áreas urbanas destinadas al funcionamiento de instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente, tales como centros cívicos, terminales, dependencias del Estado, estadios, coliseos, seguridad y fuerzas armadas, entre otros.
viii) Servicios públicos complementarios: son las áreas urbanas destinadas a la habilitación y funcionamiento de instalaciones de educación (E) y salud (H), con centros de diferentes niveles. Según el artículo 32.1, numeral 8, del RATDU, estas zonas se regirán por los parámetros correspondientes a la zonificación residencial o comercial predominante en su entorno.
ix) Zonificación de reglamentación especial (símbolo «ZRE»): son aquellas áreas que se van a regular de una manera particular debido a la naturaleza especial que poseen por sus características físicas, ambientales, sociales, económicas, etcétera (por ejemplo, los pantanos de Villa o el centro histórico de Lima). Es un tipo especial de zonificación para aquellas áreas consideradas como de importante relevancia, las cuales se desarrollarán urbanísticamente mediante planes específicos.
x) Zona monumental (símbolo «ZM»): constituyen tipos específicos de ZRE en donde se localizan bienes inmuebles integrantes del plan de acondicionamiento territorial, Patrimonio Cultural de la Nación, los cuales están regulados por la Ley General del Plan de Acondicionamiento Territorial de Patrimonio Cultural de la Nación, ley 28296, según el artículo 32.1, numeral 10, del RATDU.
xi) Zona agrícola (símbolo «ZA»): espacio constituido por zonas rurales, especificado en el numeral 11 del artículo 32.1 del RATDU.
9. Conflictos normativos
Es importante señalar que el RATDU es una norma de carácter reglamentario, que no tiene rango de ley. Algunas normas del reglamento pueden entrar en conflicto con las ordenanzas municipales que aprueban una zonificación. Si se presenta un conflicto entre la aplicación de una norma del RATDU y una ordenanza municipal, estos son algunos criterios a tomar en cuenta:
- La necesidad de una regulación a nivel nacional.
- La necesidad de una regulación flexible por las realidades que presenta cada localidad, ciudad o área metropolitana.
- Considerar la competencia de las municipalidades provinciales en virtud del artículo 195 de la Constitución.
- Considerar que la LOM señala que el Poder Ejecutivo puede regular a través de leyes orgánicas [9] aspectos vinculados a ello. Dicha función municipal va a gozar de la protección como parte del bloque de constitucionalidad ya que la LOM, que forma parte de dicho bloque, le reconoce las mencionadas competencias (artículo 30, tercer párrafo).
- El artículo 79 de la LOM que establece como función específica exclusiva de las municipalidades provinciales aprobar el plan de desarrollo urbano y la zonificación.
- El artículo 89 de la LOM que señala que «las tierras que son susceptibles de convertirse en urbanas solamente pueden destinarse a los fines previstos en la zonificación aprobada por la municipalidad provincial, los planes reguladores y el Reglamento Nacional de Construcciones».
- El artículo 1 de la norma GH 010 del título II del Reglamento Nacional de Edificaciones establece que «(…) las normas técnicas se aplicarán en concordancia con las normas de desarrollo urbano de cada localidad emitidas en cumplimiento del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.»
Si se presenta un conflicto entre una ordenanza y una ley, queda claro que prevalece la ley sobre la ordenanza por un criterio de jerarquía. Es importante precisar que no se debe confundir la función que cumple el RATDU con la que cumplen las ordenanzas metropolitanas anteriormente mencionadas, siendo que ambas regulan un procedimiento de cambio de zonificación diferente.
En cuanto a lo que regula el RATDU, este se aplica para las demás municipalidades provinciales a nivel nacional, que no sean Lima Metropolitana.
Respecto a los procedimientos que regulan las ordenanzas metropolitanas, el procedimiento de petición de cambio de zonificación es similar al procedimiento único que tiene el RATDU, con la única diferencia de que en Lima la vigencia del cambio será de dos años, como se especifica del artículo 7 al 16 de la ordenanza 1617 MML.
En cuanto al procedimiento de iniciativa de cambio de zonificación, es regulado en los artículos 17 al 23 de la ordenanza 1617 MML.
10. Procedimiento de cambio de zonificación
Las etapas que constituyen el procedimiento de cambio de zonificación regulado entre los artículos 50 y 53 del RATDU son de oficio y de parte. El procedimiento de parte tiene las siguientes características:
- Lo solicita el propietario a la municipalidad distrital.
- A los treinta días calendario la municipalidad distrital informará a los vecinos y al gobierno local, provincial y regional para que participen.
- La municipalidad distrital emite opinión dentro de esos treinta días a través de un acuerdo de concejo.
- Dicho acuerdo se envía, junto con toda la documentación adicional requerida a la municipalidad provincial.
- La municipalidad provincial en sesión de concejo municipal revisará el pedido y debatirá si aprueba o no la solicitud de cambio de zonificación.
- En caso se apruebe la solicitud, la misma se comunicará al administrado a través de una ordenanza municipal emitida por el concejo municipal.
Si la municipalidad distrital no emite opinión se considera que ha guardado silencio al respecto, con lo cual se podrá seguir el procedimiento en la municipalidad provincial competente. Este silencio no se entiende como un silencio administrativo positivo o negativo, ya que el silencio administrativo solo rige para los casos en actos administrativos.
En este caso, sin embargo, estamos hablando de procedimientos o procesos que tienen carácter normativo, debido a que la ordenanza municipal que se vaya o no a emitir tendrá naturaleza normativa.
Por otro lado, la evaluación que se hace para este procedimiento tiene una triple dimensión o naturaleza:
a) Técnica: se exige presentar documentos técnicos como planos, memorias descriptivas, fundamentos que expliquen por qué se quiere realizar el cambio de zonificación, entre otros.
b) Política: participación integral y conjunta de la municipalidad, a través del concejo municipal, los vecinos y el gobierno.
c) Normativa: aprobación de una norma para generar un cambio normativo, se generan efectos jurídicos y un cambio en la realidad, se generan otro tipo de efectos jurídicos.
En virtud del artículo 14 [10] de la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento, ley 28976, el cambio de zonificación no será oponible durante los cinco primeros años de entrada en vigencia del cambio de zonificación, al titular de la licencia de funcionamiento vigente, salvo segura o posible afectación a la salud pública.
10.1. Extensión del cambio de zonificación
La extensión del cambio de zonificación va a variar en razón del tipo de procedimiento que se adopte. El RATDU, en los artículos 50.1 y 53.3, establece que (i) cuando se traslade una vía local, es decir, una vía pequeña, con poco tránsito, los efectos del cambio de zonificación se aplicarán en la extensión será a ambos frentes de manzana y (ii) si no son vías locales, se aplicarán los efectos a un frente de manzana.
10.2 Requisitos para solicitar el cambio de zonificación
Los requisitos para solicitar el cambio de zonificación son los siguientes:
- Acreditar la propiedad a través de una copia literal de dominio.
- Conjunto de requisitos técnicos: plano de ubicación y plano perimétrico.
- Propuesta de cambio de zonificación, indicando cuál es el predio que va a ser susceptible del cambio.
- Catastro: plano de levantamiento de usos actuales del suelo y de alturas de edificación en el área donde se ubica el predio.
- Memoria descriptiva: documento técnico, elaborado por arquitecto técnico o ingeniero, que exprese cómo está realizando la propuesta de cambio de zonificación y su importancia.
- Presentar estudios urbanos viales y ambientales: solo en el caso de presentarse megaproyectos.
11. Participación vecinal e instrumentos de tutela
La municipalidad distrital, por otro lado, debe consultar también a los vecinos respecto a dicha solicitud y tomar en cuenta a los predios vecinos para que no se presenten inconvenientes en caso se aplique el cambio de zonificación. Debe respetarse, por ende, ese mínimo de un frente de manzana, así como también el derecho a la participación de estas personas, derecho a la participación vecinal en este caso en concreto.
Si no se hace esa consulta a los vecinos, se estaría vulnerando este derecho de participación vecinal y su derecho a la propiedad. En este último caso, existen diversas vías de protección o tutela de derechos que pueden amparar a los vecinos:
a) Proceso constitucional de amparo, en caso se produzca una afectación a un derecho constitucional específico;
b) Acción de inconstitucionalidad en caso se presente un problema en el procedimiento o un problema de competencia; o
c) Referéndum, para discutir si se debe aprobar o no el plan de zonificación a nivel provincial.
Cabe mencionar que la consulta vecinal no vincula a las autoridades respecto de la aprobación o no del cambio de zonificación que se solicita. Sin embargo, sí constituye una obligación en cualquier proceso de aprobación de una zonificación o un plan de desarrollo urbano.
Según se señala en el artículo 53.2 RATDU [11] para el caso de los procedimientos ante las otras municipalidades provinciales y el artículo 35 ordenanza municipal 620 [12] aplicable solo para Lima Metropolitana, no se puede hacer un cambio de zonificación a un nivel menos de uso de suelo, al encontrarse prohibido expresamente. Esto salvo excepciones expresamente mencionadas en la ley. La razón parte de la premisa de que el suelo es un recurso escaso y, por lo tanto, se le debe dar una mayor intensidad a su uso en la medida de lo posible, y no una menor intensidad.
En pocas palabras, lo que se busca con esta medida es aprovechar más intensivamente el uso de los suelos escasos.
[1] El artículo 79 de la Ley Orgánica de Municipalidades establece que el plan de desarrollo urbano es el instrumento que aprueba la zonificación como competencia de las municipalidades provinciales.
[2] El Tribunal Constitucional del Perú, en el expediente 0046-2004-PI/TC sobre acción de
inconstitucionalidad, revisa la constitucionalidad interpuesta por la Municipalidad Metropolitana de Lima contra una ordenanza distrital de la Municipalidad de Santiago de
Surco que pretende modificar un plan urbano y la zonificación de Lima Metropolitana.
[3] Para este punto puede revisar las lecturas de Enrique Pasquel, «Lima la horrible: propiedad, zonificación y el mito del planeamiento urbano», y Laura Francia, «Efectos de la zonificación en el desarrollo de la ciudad. Análisis legislativo y jurisprudencial» (Ortiz, 2015).
[4] Tomado del artículo 50 al 53 del RATDU y ordenanzas municipales que incorporan las consultas vecinales en los procesos de aprobación, cambio y modificación de la zonificación.
[5] Según el artículo 53, numeral 2, del RATDU y el artículo 35 de la ordenanza 620 MML (aplicable a Lima Metropolitana).
[6] Ello de acuerdo al artículo 14 de la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento, ley 28976, y con el expediente 2735-2004-AA/TC del Tribunal Constitucional.
[7] Ello de conformidad con los artículos 203 y 205 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, ley 27444, y de acuerdo con la jurisprudencia del Indecopi.
[8] Ello de conformidad con el artículo 53 del RATDU.
[9] No obstante, esta precisión no implica que el Poder Ejecutivo no pueda regular estos aspectos
[10] «Cambio de zonificación: El cambio de zonificación no es oponible al titular de la licencia de funcionamiento dentro de los primeros cinco (5) años de producido dicho cambio. Únicamente en aquellos casos en los que exista un alto nivel de riesgo o afectación a la salud, la municipalidad, con opinión de la autoridad competente, podrá notificar la adecuación al cambio de la zonificación en un plazo menor.» (artículo 14 de la ley 28976).
[11] «El cambio de zonificación no procede si el uso vigente es de mayor nivel que el solicitado, salvo por razones de riesgo físico no mitigable.» (artículo 53.2 del RATDU).
[12] «Los procesos de reajuste integral de la zonificación de los usos del suelo de Lima Metropolitana y de cambios específicos de los esquemas o planos de zonificación distritales, no podrán establecer calificaciones menores al tipo de zona que actualmente tienen los predios, ni disminuciones al nivel de uso, de conformidad a los parámetros normativos establecidos en la presente ordenanza.» (artículo 35 de la ordenanza municipal 620).
