Sumario.- 1. La accesión industrial: la accesión mobiliaria y la accesión inmobiliaria, 2. Superficies solo cedit: lo construido en un terreno ajeno se presume del dueño de este, 3. La construcción en terreno ajeno de buena fe, 4. La construcción en terreno ajeno de mala fe, 5. Propietario del terreno no puede adquirir por accesión la edificación donde funciona colegio estatal por ser de uso público [Casación 1957-2017, Arequipa]. 6. No procede accesión si no se ha determinado titularidad del bien y se encuentra en proceso de prescripción adquisitiva [Casación 4228-2014, Callao]. 7. Conclusiones, 8. Bibliografía.
1. La accesión industrial: la accesión mobiliaria y la accesión inmobiliaria
La accesión industrial resulta de la unión o confusión de objetos pertenecientes a diferentes propietarios o de la aplicación de trabajo propio al material de otra persona. Se subdivide en accesión mobiliaria y accesión inmobiliaria, dependiendo de la naturaleza mueble o inmueble de las cosas que se han incorporado o a las que se aplica el trabajo. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 132)
La accesión inmobiliaria ocurre cuando: se realizan trabajos de siembra o plantaciones en el terreno propio con materiales ajenos, se realizan trabajos de siembra o plantaciones en terreno ajeno con materiales propios, se realizan trabajos de siembra o plantaciones en terreno ajeno con materiales ajenos y cuando se edifica en terreno ajeno. Muy brevemente, en el análisis de estas situaciones debe tenerse en cuenta el “principio de especialidad”. (Ibidem, p. 133)
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El artículo bajo comentario hace alusión a la accesión inmobiliaria por tanto desarrollaremos a las edificaciones o construcciones hechas en terreno ajeno.
2. Superficies solo cedit: lo construido en un terreno ajeno se presume del dueño de este
Autorizada doctrina brasileña advierte que el principio capital se establece a través de una presunción: cualquier construcción o plantación existente en un terreno se presume hecha por el propietario y a su cargo. De ahí el corolario según el cual: se presume del dueño del terreno cualquier construcción o plantación en ella existente. Sin embargo, al no ser una praesumptio iuris et de iure, admite la prueba en contrario y, por lo tanto, es necesario desarrollar las hipótesis en las que se derrota la presunción. (Da Silva, 2014, p. 129)
En suma, el propietario del suelo hace suyo lo edificado, por el principio de accesión, pagando el valor del bien que se adhiere al suyo dependiendo si quien lo construyó lo hizo de buena o de mala fe.
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3. La construcción en terreno ajeno de buena fe
De acuerdo con el artículo 941 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.
El artículo 941 (edificación de buena fe) le ofrece al propietario una doble posibilidad o hace lo suyo lo edificado o, por el contrario, obliga al invasor a pagarle el terreno. En una y otra hipótesis existe una obligación de pago. En efecto, si el dueño del suelo hace suyo lo edificado debe pagar su valor a un precio promedio entre lo que costó y su valor actual. Y si dicho dueño no hace uso de su opción será entonces el invasor quien deberá pagarle el valor comercial actualizado del terreno. (Arias Schreiber, 2011, p. 245)
El fundamento de esta regla es irrebatible. En efecto, no solo resulta coherente con enunciados de orden jurídico, como es el principio de la accesoriedad y de las partes integrantes, sino que también responde a razones económicas y de equidad. Con la incorporación de lo edificado se acrecienta el valor del conjunto y conviene por lo tanto mantenerlo en vez de destruirlo. Y de equidad, desde como señala Salvat “no se comprendería que la ley autorizase esta reivindicación (se refiere a la reivindicación de los materiales hecha por su dueño) cuando pagándolo al propietario de ellos su valor, este quedaba en condiciones de reemplazarlos con otros artículos de igual o mejor calidad. (Ídem)
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Por tanto, entendemos por construcción en terreno ajeno de buena fe, a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de buena fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal) convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.
Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad:
-
- De hacer suyo lo levantado, construido, edificado pagando un monto promedio entre el costo y el valor actual de la obra.
- Obligar al invasor a que le pague el valor comercial actual del terreno.
4. La construcción en terreno ajeno de mala fe
De acuerdo con el artículo 943 del CC:
Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.
En el caso del artículo 943 (edificación de mala fe) nuestro legislador toma partida por la fórmula italiana de la responsabilidad objetiva, por considerar que el constructor de mala fe, pierde derecho a toda clase de indemnización, debiendo en cambio ser sancionado por su mal comportamiento. (Vásquez, 2003, p. 97)
En otras palabras, quien hubiese edificado de mala fe en terreno ajeno puede verse obligado a restaurar todo al estado anterior, es decir, retirar la planta o demoler el edificio; o dejar que permanezca, en beneficio del propietario y sin indemnización, ya que no sería razonable ni jurídico que el plantador o el constructor, procediendo de mala fe, encuentren protección del ordenamiento jurídico y obtengan una compensación por su comportamiento irregular. (Da Silva, 2014, p. 130)
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En suma, entendemos por edificación o construcción en terreno ajeno de mala fe, a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de mala fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal) convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.
Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad:
-
- De hacer suyo lo levantado, construido o edificado sin pagar su valor.
- Exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente.
5. Propietario del terreno no puede adquirir por accesión la edificación donde funciona colegio estatal por ser de uso público [Casación 1957-2017, Arequipa].
Fundamento destacados: 3.7.- Bajo dicho contexto jurídico, las edificaciones de dominio público realizadas en terreno ajeno no pueden ser adquiridas por los particulares propietarios del terreno, mediante accesión. Esto es, cualquiera que haya sido el origen de la edificación del bien inmueble de dominio público en terreno ajeno (suelo), el propietario del terreno (dominio privado) no puede adquirir por accesión el bien de dominio público que se une o adhiere materialmente a él, en tanto, este último resulta inalienable, por lo que no puede ser adquirido por los particulares, al prevalecer la inmunidad de los bienes de dominio público destinados al uso o servicio público (inalienabilidad), lo cual se encuentra armonizado con un ejercicio del derecho de propiedad acorde con el bien común, esto es, con lo mejor para la comunidad.
6. No procede accesión si no se ha determinado titularidad del bien y se encuentra en proceso de prescripción adquisitiva [Casación 4228-2014, Callao].
6.- Que, siendo así, resulta jurídicamente imposible amparar la presente demanda y exigir el pago del valor comercial por construcción en terreno ajeno al demandado, si no se ha establecido en autos, que el accionante sea propietario exclusivo del predio en controversia, al encontrarse en trámite un procedimiento de Prescripción Adquisitiva de Dominio.
7. Conclusiones
Entendemos por edificación en terreno ajeno de buena fe a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de buena fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal), convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.
Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad: 1. de hacer suyo lo levantado, construido, edificado pagando un monto promedio entre el costo y el valor actual de la obra. 2. obligar al invasor a que le pague el valor comercial actual del terreno.
Entendemos por edificación en terreno ajeno de mala fe a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de mala fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal), convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.
Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad: 1. De hacer suyo lo levantado, construido o edificado sin pagar su valor. 2. Exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente.
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8. Bibliografía
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.
Da Silva, C. (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.
Soares, A.; Crispim, J.; Fernandes, L. y Alves, T. (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.
Vásquez, A. (2003). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II. Lima: San Marcos.
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