¿Qué pasa con la construcción en terreno ajeno?

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Sumario.- 1. La accesión industrial: la accesión mobiliaria y la accesión inmobiliaria, 2. Superficies solo cedit: lo construido en un terreno ajeno se presume del dueño de este, 3. La construcción en terreno ajeno de buena fe, 4. La construcción en terreno ajeno de mala fe, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.


1. La accesión industrial: la accesión mobiliaria y la accesión inmobiliaria

De acuerdo con el artículo 941 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.

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De acuerdo con el artículo 943 del CC:

Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.

La accesión industrial resulta de la unión o confusión de objetos pertenecientes a diferentes propietarios o de la aplicación de trabajo propio al material de otra persona. Se subdivide en accesión mobiliaria y accesión inmobiliaria, dependiendo de la naturaleza mueble o inmueble de las cosas que se han incorporado o a las que se aplica el trabajo. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 132)

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La accesión inmobiliaria ocurre cuando: se realizan trabajos de siembra o plantaciones en el terreno propio con materiales ajenos, se realizan trabajos de siembra o plantaciones en terreno ajeno con materiales propios, se realizan trabajos de siembra o plantaciones en terreno ajeno con materiales ajenos y cuando se edifica en terreno ajeno.

Muy brevemente, en el análisis de estas situaciones debe tenerse en cuenta el “principio de especialidad”. (Ibidem, p. 133)

El artículo bajo comentario hace alusión a la accesión inmobiliaria por tanto desarrollaremos esta exclusivamente y concretamente hablando abordaremos a las edificaciones o construcciones hechas en terreno ajeno.

2. Superficies solo cedit: lo construido en un terreno ajeno se presume del dueño de este

Autorizada doctrina brasileña advierte que el principio capital se establece a través de una presunción: cualquier construcción o plantación existente en un terreno se presume hecha por el propietario y a su cargo.

De ahí el corolario según el cual: se presume del dueño del terreno cualquier construcción o plantación en ella existente. Sin embargo, al no ser una praesumptio iuris et de iure, admite la prueba en contrario y, por lo tanto, es necesario desarrollar las hipótesis en las que se derrota la presunción. (Da Silva Pereira, 2014, p. 129)

3. La construcción en terreno ajeno de buena fe

El artículo 941 (edificación de buena fe) le ofrece al propietario una doble posibilidad o hace lo suyo lo edificado o, por el contrario, obliga al invasor a pagarle el terreno. En una y otra hipótesis existe una obligación de pago.

En efecto, si el dueño del suelo hace suyo lo edificado debe pagar su valor a un precio promedio entre lo que costó y su valor actual. Y si dicho dueño no hace uso de su opción será entonces el invasor quien deberá pagarle el valor comercial actualizado del terreno. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 245)

El fundamento de esta regla es irrebatible. En efecto, no solo resulta coherente con enunciados de orden jurídico, como es el principio de la accesoriedad y de las partes integrantes, sino que también responde a razones económicas y de equidad.

Con la incorporación de lo edificado se acrecienta el valor del conjunto y conviene por lo tanto mantenerlo en vez de destruirlo. Y de equidad, desde como señala Salvat “no se comprendería que la ley autorizase esta reivindicación (se refiere a la reivindicación de los materiales hecha por su dueño) cuando pagándolo al propietario de ellos su valor, este quedaba en condiciones de reemplazarlos con otros artículos de igual o mejor calidad. (Ídem)

Por tanto, entendemos por construcción en terreno ajeno de buena fe, a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de buena fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal) convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.

Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad:

    1. De hacer suyo lo levantado, construido, edificado pagando un monto promedio entre el costo y el valor actual de la obra.
    2. Obligar al invasor a que le pague el valor comercial actual del terreno.

4. La construcción en terreno ajeno de mala fe

En el caso del artículo 943 (edificación de mala fe) nuestro legislador toma partida por la fórmula italiana de la responsabilidad objetiva, por considerar que el constructor de mala fe, pierde derecho a toda clase de indemnización, debiendo en cambio ser sancionado por su mal comportamiento. (Vásquez Torres, 2003, p. 97)

En otras palabras, quien hubiese edificado de mala fe en terreno ajeno puede verse obligado a restaurar todo al estado anterior, es decir, retirar la planta o demoler el edificio; o dejar que permanezca, en beneficio del propietario y sin indemnización, ya que no sería razonable ni jurídico que el plantador o el constructor, procediendo de mala fe, encuentren protección del ordenamiento jurídico y obtengan una compensación por su comportamiento irregular. (Da Silva Pereira, 2014, p. 130)

En suma, entendemos por edificación o construcción en terreno ajeno de mala fe, a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de mala fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal) convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.

Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad:

    1. De hacer suyo lo levantado, construido o edificado sin pagar su valor.
    2. Exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente.

5. Conclusiones

Entendemos por edificación en terreno ajeno de buena fe a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de buena fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal), convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.

Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad: 1. de hacer suyo lo levantado, construido, edificado pagando un monto promedio entre el costo y el valor actual de la obra. 2. obligar al invasor a que le pague el valor comercial actual del terreno.

Entendemos por edificación en terreno ajeno de mala fe a aquel modo de adquirir la propiedad originario e industrial (ya que en este último caso interviene la acción humana de un tercero) que tiene lugar cuando un tercero de mala fe levanta, construye o edifica un inmueble (accesorio) en un suelo ajeno (principal), convirtiéndose ambos bienes en uno solo y adquiriendo este un mayor valor del que tenía antes de la accesión.

Teniendo el dueño del suelo una doble posibilidad: 1. De hacer suyo lo levantado, construido o edificado sin pagar su valor. 2. Exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente.

6. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.

DA SILVA PEREIRA, Cario Mário (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.

SOARES, António; CRISPIM, Júlio; FERNANDES, Liberal y ALVES, Tómas (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II. Lima: San Marcos.

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