Proteja su derecho ante Registros Públicos

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Sumario: 1. Esquela de observación y su contexto jurídico, 2. Subsanando o levantando observaciones, 3. Audiencia registral, 4. Inscripción.


¿Imagínese subsanar las observaciones formuladas a sus títulos sin la necesidad de gastar tiempo y recursos en adendas aclaratorias, suscribir documentos o protocolizarlos ante notario?, ¿se puede lograr la inscripción sin celebrar otros actos jurídicos que suelen requerir las esquelas emitidas por registradores? Es posible. En seguida, un resumen de consideraciones y estrategias para lograrlo.

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1. Esquela de observación y su contexto jurídico

Es el resultado de la primera revisión oficial de su título. El registrador desarrolla los argumentos legales que impiden su inscripción, pero que pueden subsanarse. Sugiere aclarar o rectificar sus documentos ya que encuentra poca claridad en el acto materia de rogación, por lo que será necesario ingresar escrito detallando el pedido.

Por supuesto, así se representa un escenario neutral y quizás sencillo. Son situaciones que inclusive ocurren con títulos válidos y perfectos, pero que por un error en su calificación se les ha observado indebidamente. Mientras que en el peor supuesto se encuentran aquellos que sí requerirán nuevos partes notariales, documentos técnicos, certificaciones, etc. Serán tachados si no se cumple con el mandato. Esto se debe a su poca diligencia en la formación del acto. La ley es infranqueable (dura lex, sed lex) y no admite contravención frente a tamañas displicencias.

2. Subsanando o levantando observaciones

Inicie el análisis del caso. Cuestiónese: ¿en qué registro se examinará mi derecho y cuáles son las normas que se le aplican? Registros Públicos contiene un marco normativo amplio tanto de dispositivos legales universales como muy especializados. A modo de ilustración, el Reglamento General de los Registros Públicos representa a la norma matriz, es una guía en líneas amplias de los principios, etapas, y conceptos del procedimiento registral, mientras que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios normará las especificaciones[1] sobre inmuebles como su inmatriculación, independizaciones o contratos que evidencien surgimiento de derechos. Por supuesto, no omita a las normas extra registrales que forman parte de nuestro ordenamiento (Código Civil, Ley General de Sociedades, entre otras).

Continúe. Contraste si realmente la observación advertida respeta nuestra normativa. De no ser el caso, use sus dotes argumentativos y jurídicos para replantear el asunto y alertar dicha discrepancia. Refuerce su posición mediante jurisprudencia registral[2]. No olvide que el contexto de su caso probablemente ya se ha presentado en otro antes y el propio Tribunal Registral ha sentado una posición al respecto. Qué mejor que usar el pronunciamiento de la máxima autoridad en sede registral. Para finalizar, si desea utilice doctrina, pero de la más autorizada, nuestro derecho registral peruano ha surgido acoplando las instituciones del derecho hipotecario español. Deberá presentar un escrito con estos detalles y no olvide que de haber iniciado el trámite mediante una notaría habrá de coordinar con aquella para el reingreso. Ahora espere el plazo[3] fijado por ley para el nuevo pronunciamiento registral.

3. Audiencia registral

Es facultativa[4], pero también extremadamente útil en dos circunstancias: i) cuando han reiterado la observación pese a su reingreso y ii) cuando nuestro título adolece de errores materiales.  Le explico:

Para el primer supuesto. Pese a su dedicación en elaborar un escrito conciso, se conserva la resistencia en impedir la inscripción. Para resultados distintos no haga siempre lo mismo, olvídese de ingresar un nuevo escrito rebatiendo al registrador. Confronte la situación mediante una conversación directa con su opositor. Los funcionarios públicos no se encuentran exentos de confusiones. Un diálogo mesurado es la solución en ocasiones.

Para el segundo supuesto. Son frecuentes errores de redacción que no advirtió al presentar su pedido. Equivocaciones tan simples en fechas, nombres, cifras, o palabras en los contratos, formularios, o certificados que contiene su título serán percatadas por el registrador. Sin embargo, se definen como errores materiales, cuya existencia no vician el acto. Es decir, no convierte la incorporación de sus documentos al Registro en imposible jurídico. Empero, el hecho deberá comentarlo en la audiencia, pruebe que no representa conflicto de intereses y que la interpretación es funcional respecto a este tipo de pormenores.

Luego de esta entrevista con el registrador, ingrese un escrito con la recapitulación de lo detallado en la audiencia y espere la pronta respuesta.

Lea también: ¿Planos en copias simples tienen mérito para la calificación registral? [Resolución 3184-2021-Sunarp-TR]

4. Inscripción

Ha logrado su objetivo: su derecho ahora se encuentra inscrito y es oponible. Se agradece que haya llegado a este punto de la lectura, el fin ha sido presentar un sumario práctico de lo que ocurre con los títulos observados en Registros Públicos, donde diariamente los particulares intentan salvaguardar sus derechos y a veces el fin es frustrado por falta de asesoría.


[1] Existen normas especiales para los diversos actos (testamentos, garantía mobiliaria, etc.) que intenten inscribirse. Por ejemplo, si se trata de un fideicomiso la norma registral será la Directiva 007-2008-SUNARP-SN; mientras que la extra registral será la Resolución Conasev 068-2009-EF-94.01.1, ambas deben ser analizadas en conjunto. El panorama es diverso y dependerá de su sagacidad para encontrar la aplicable.

[2] Existe el SIP-Sunarp, el sistema integrado de precedentes. Podrá consultar los precedentes de observancia obligatoria y pronunciamientos vinculantes emitidos por el Tribunal Registral para todos los registros. Enlace aquí.

[3] Para los reingresos el plazo es de cinco (5) días hábiles (art. 37 del Reglamento General); sin embargo, en caso de demora en respuesta se puede interponer reclamo y le responderán con el plazo tentativo de calificación.

[4] No es necesaria la representación de abogado para solicitarla o acudir a ella. Además, los tiempos actuales las han convertido en encuentros virtuales.

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