Sumario: 1. Introducción, 2. Caso, 3. Desarrollo, 4. Conclusiones.
1. Introducción
En el presente artículo hablaré sobre el mejor derecho de propiedad. Cabe decir que el término “mejor” no es el más adecuado, pues un bien solo puede pertenecer a una persona o conjunto de personas en forma exclusiva y excluyente. Por tanto, no se puede sostener jurídicamente que existen dos derechos de propiedad simultáneos frente a un mismo inmueble y que uno de ellos es mejor que el otro. Antes bien, cuando existe convergencia entre títulos de propiedad excluyentes entre sí de diferentes sujetos de derecho que se ciernen sobre un mismo bien, solo uno de ellos prevalece, pero no por ser mejor que el otro, sino porque este último carece de eficacia jurídica.
2. Caso
Desarrollaré un ejemplo a modo de ilustración. El 15 de setiembre de 1987, Miguel adquiere 20 hectáreas de Pedro y Carmen. Para ello suscribe un contrato privado de compraventa, en el que se establecieron los linderos. Además, paga el precio del bien con los beneficios sociales que le correspondían por haber trabajado para los vendedores. Asimismo, puesto que se precisó que ya se encontraba en posesión de dicha parcela, solicitó una constancia de posesión el mismo año de la compra.
Miguel ya cuenta con declaraciones juradas de autovalúo, paga el impuesto predial, los servicios básicos están a su nombre. Sin embargo, los vendedores se niegan a otorgar su escritura pública. Por eso, en 2006 el comprador inició un proceso judicial de otorgamiento de escritura pública en el que tuvo decisión favorable. Debido a ello se fraccionó la minuta y se otorgó a favor de Miguel.
Pero esta propiedad era parte de una de mayor extensión que se encontraba registrada en la Sunarp. En 2012 fue transferida en su totalidad por los vendedores a sus familiares. Se inscribió dicha transferencia. Con ello, el nuevo adquiriente recurrió al Poder Judicial a interponer una demanda de mejor derecho de propiedad respecto de las 20 hectáreas de Miguel. Por lo que claramente observamos una doble venta: se encuentran opuestos un título privado y un título inscrito.
3. Desarrollo
Al respecto, algunos autores prefieren denominar a la pretensión de “mejor derecho de propiedad” como “pretensión declarativa de dominio”; lo cual parece ser más congruente y acorde con su naturaleza jurídica, en tanto forma parte de la pretensión reivindicatoria en sentido lato. De igual modo, se enfatiza que el derecho de propiedad es el derecho real más importante, por cuanto faculta a su titular efectuar el conjunto de comportamiento más amplio posible sobre un bien: usarlo, disfrutarlo, destruirlo (eventualmente), disponerlo y reivindicarlo, tal como lo prevé el artículo 923 del Código Civil; mientras que el artículo 927 señala que la acción reivindicatoria es imprescriptible[1].
Por ello, la propiedad es el derecho real por el cual un bien se encuentra sometido a la voluntad y a la acción de una persona; pero no es absoluto, debe ser ejercido en consonancia con el interés común y dentro de los límites que fija la ley. Se dice que es exclusivo porque el propietario puede impedir a terceros el uso, goce o disposición del bien; es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él; constituye un derecho subjetivo, esto es, una facultad o posibilidad de obrar para satisfacer un interés propio de su titular. Nadie puede ser privado de su propiedad, sino por causas de necesidad o utilidad públicas y previo pago de un justiprecio y, de ser el caso, de la indemnización por los daños y perjuicios que se pudieran haber causado.
Cabe precisar, sobre el mejor derecho de propiedad, que no se puede realizar un análisis superficial a las pruebas documentarias formales, como el registro de la propiedad. Esto porque la vigencia del principio de buena fe registral ya no protege en todos los casos a la circulación de la riqueza; pues quien adquiere un derecho sobre un inmueble está expuesto a perderla entre otros supuestos por la primacía de la posesión, la cual muchas veces no es ejercida por el transferente sobre la inscripción registral.
Esto se debe a que la fe pública registral protege solo a quien actúa de buena fe. Esta se convierte en una exigencia para el comprador a fin de poder apelar a dicho principio. Pero ¿cómo se evalúa la buena fe registral? Consideramos que en semejante caso en que hay un “tercero”, de una doble venta, el comprador deberá desplegar una conducta diligente y prudente anterior a la celebración del acto jurídico hasta su inscripción.
En la Casación 30-2011, Lima, del 30 de julio de 2012, se llegó a la siguiente conclusión:
(…) los adquirientes (…) conocían la inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de conocerla pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirientes; máxime si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo (…)[2] (énfasis agregado).
4. Análisis
Gunther Gonzales indica que los criterios de razonabilidad para determinar la prioridad del mejor derecho de propiedad son: a) título más antiguo, b) título más antiguo con posesión y c) fortalezas y debilidades de los títulos[3].
De este modo, sobre el primer criterio, el título más antiguo lo tiene Miguel, por compraventa privada de 1987. Se entiende que los familiares de los vendedores conocían que dicho inmueble ya había sido vendido años atrás.
Respecto del segundo criterio, se verifica desde el contrato privado, en el que las partes ponen de manifiesto que el comprador se encontraba ya en posesión del inmueble desde 1987. Asimismo, se aprecia que se encuentra a su nombre una constancia de posesión, los servicios básicos, las declaraciones juradas de autovalúo, pagos de impuesto predial desde la compra hasta la actualidad. Es decir, cumplió con las obligaciones que todo propietario haría, asumiendo serlo despliega forjando la apariencia de tal.
Finalmente, sobre las fortalezas y debilidades de los títulos, el nuevo comprador ha adquirido el bien conociendo las condiciones legales del inmueble y no fiscalizó a título de qué; de tal modo, se aprecia un título débil frente al que ostenta el comprador, pues este consta de un contrato de compraventa con los propietarios originales de las cadenas, respecto del cual ha obtenido escritura pública. Por tanto, su título se antepone al del comprador.
Entonces, del caso planteado se advierte que los vendedores no tenían el dominio práctico del inmueble, o sea la posesión; aun así aceptó tal condición y no hizo mayor esfuerzo por revisar la posesión misma del bien que adquiere. Ello califica como una conducta distante de una ajustada a los parámetros de la buena fe; pues esta constituye una exigencia de un grado de diligencia a fin de proteger o asegurar el bien de su propiedad a adquirir.
En el presente caso estaba claro que los terceros que ocupaban el inmueble se sentían propietarios en mérito a que venían poseyendo tal con un largo tiempo. En otras palabras, a sabiendas, ¿a título de qué venían ocupando el bien inmueble? Frente a ello cabe destacar que no solo es necesario que el transferente tenga la apariencia de titularidad más allá de lo que se tenga registrado; es decir, no se configura el principio de buena fe registral, no hay una conducta diligente y posesión del adquiriente ya que un comprador diligente no solo no intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupa[4].
5. Conclusiones
El término “mejor” no es el más adecuado. Un bien solo puede pertenecer a una persona o conjunto de personas en forma exclusiva y excluyente. Cuando exista divergencia entre títulos de propiedad excluyentes entre sí de diferentes sujetos de derecho, solo uno de ellos prevalece porque el otro carece de eficacia jurídica.
La pretensión de “mejor derecho de propiedad” es bastante frecuente en nuestra jurisprudencia. Es decir, existe una confluencia de cuando menos dos titulares de derechos de propiedad de un mismo bien que se disputan el reconocimiento preferente de uno de ellos en desmedro del otro.
Gunther Gonzales indica que los criterios de razonabilidad para determinar la prioridad del mejor derecho de propiedad son: a) título más antiguo, b) título más antiguo con posesión y c) fortalezas y debilidades de los títulos.
Finalmente, la prioridad registral no siempre es suficiente, se debe recurrir a otros criterios. Entre ellos, el principio de buena fe, que es uno de los pilares del derecho patrimonial en general y del derecho registral en particular. Para lo cual se debe tener en cuenta los artículos 907, 1135, 1136, 1362 y 2014 del Código Civil peruano.
Bibliografía
[1] Musto, Néstor. Derechos reales. Buenos Aires: Astrea, 2000.
[2] Casación 30-2011.
[3] Gonzales Barrón, Gunther. Formas de resolver conflictos sobre propiedad. Segunda parte. Lima, 2017, p. 86.
[4] Casación 3187-2013, Cajamarca, fundamento décimo.
