Fundamento destacado: 6. Sin embargo, como ya se ha indicado se han presentado copias simples del contrato de administración hotelera que no consta en escritura pública. La comunicación al presunto deudor propietario no contiene la puesta en conocimiento que se va a ejercer el derecho de retención hasta que éste cumpla con devolverle los montos adeudados y/o garantizar los montos invertidos y, que se va actuar al amparo de lo dispuesto por los artículos 1123 y siguientes del Código Civil ejerciendo el derecho de retención.
En consecuencia, el título no cumple con el principio de titulación auténtica, que exige la presentación de título que conste en instrumento público. Además, estando a la documentación presentada, no es posible determinar si el derecho de retención es ejercido legítimamente por la empresa solicitante de la inscripción.
El texto del artículo 43-A del Reglamento General de los Registros Públicos vigente a la fecha de ingreso y calificación del título por el registrador, pues a partir del 1 de diciembre tiene un nuevo texto, establecía que en caso que el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible, haya sido presentado en copia simple no autorizada por norma expresa, el registrador tachará el título dentro de los 3 primeros días de su presentación. Adicionalmente, se advierte que no existe ningún acto o derecho inscribible en el título distinto, que sí cumpla con las formalidades.
Por tanto, el título debió ser materia de tacha especial.
Se advierte, además, que el predio se encuentra en dominio fiduciario en favor de FIDUPERÚ S. A. SOCIEDAD FIDUCIARIA.
En consecuencia, la resolución judicial no es el único título que puede sustentar la inscripción del derecho de retención, por lo que debe revocarse la tacha sustantiva y, disponerse la tacha especial del título, por su presentación en copias simples.
Estando a lo acordado por unanimidad;
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No.-091-2021-SUNARP-TR-L
Lima, 15 de enero 2021
APELANTE: JAVIER ALEXIS ESPINOZA ROJAS
En representación de HOTELES ESTELAR DEL PERÚ S. A. C.
TÍTULO: N° 2227420 del 25/11/2020.
RECURSO: H.T.D. N° 32385 del 17/12/2020.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO (s): Derecho de retención.
SUMILLA:
TÍTULO QUE DA MÉRITO PARA LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE RETENCIÓN
En aplicación del principio de titulación auténtica y tracto sucesivo, el título que da mérito para la inscripción del derecho de retención será la escritura pública en la que contenga el acuerdo, convenio o contrato celebrado entre el propietario del bien y el acreedor- poseedor; o, la resolución judicial que disponga la inscripción del derecho de retención correspondiente.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la inscripción del derecho de retención solicitado por Hoteles Estelar del Perú S. A. C. respecto del inmueble inscrito en la partida electrónica N° 11120998 del Registro de Predios de Lima de propiedad Shopping Center S. A.
Para tal efecto se presentó copia del contrato de administración hotelera del 16 de diciembre de 2015. Copia de la primera adenda del contrato de administración hotelera del 9/2/2017. Copia de la segunda addenda del contrato de administración hotelera del 11/6/2018. Copia de la tercera addenda del contrato de administración hotelera del 17/8/2018, copia del contrato de mutuo 16/12/2015, copia de la actualización al cronograma de pagos del contrato de mutuo dinerario del 9/7/2018, copia del contrato de reconocimiento de crédito y línea no comprometida suscrito por Shoping Center S. A. y Hoteles Estelar del Perú S. A. el 6 de setiembre 2019 y, copias de los cargos de 3 cartas notariales del 2/6/2020 entregados el 3/6/2020.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Manuel Edmundo Mejía Zamalloa denegó la inscripción solicitada formulando tacha sustantiva en los términos siguientes:
“ACTO: DERECHO DE RETENCION.
Partida: 1120998.
De conformidad con los artículos 1123, 1127 y 1128 del Código Civil, para la inscripción del derecho de retención, este debe ser ordenado judicialmente, instancia que verificará los hechos que se alegan.
De conformidad con el inciso a del artículo 42 del Reg. Gral. de los RRPP.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- Considera que la interpretación del registrador es errada porque el derecho de retención se ejerce extrajudicialmente y no requiere de mandato judicial alguno para su ejercicio o inscripción, siendo una cuestión de hecho que se publicita para darle oponibilidad frente a terceros.
- El derecho de retención es un derecho real de garantía que consiste en la autorización al acreedor para mantener en su poder un bien ajeno, como una manera de presionar al pago de su crédito.
- Señala que en su caso concurren los tres elementos que se exigen para que se cumpla el supuesto del derecho real de garantía: – la empresa cuenta con un crédito frente al titular del inmueble inscrito, el cual no se encuentra suficientemente garantizado; – el referido inmueble se encuentra en su poder; – el crédito y el bien se encuentran estrechamente vinculados, puesto que se cuenta con un crédito que surge del mismo contrato por el cual se entregó la posesión del inmueble.
- No hay ninguna norma que señale que todo ello sea verificado por un juez, para el ejercicio del derecho de retención.
- Señala que el derecho se está ejerciendo extrajudicialmente de conformidad con el artículo 1127 inc. 1) del Código Civil, pues la empresa se rehúsa a la entrega del bien, mientras su titular y deudor suyo, no cumpla con realizar el pago de las obligaciones que mantiene pendiente de pago o a garantizarlas de manera suficiente. El único requisito es que basta la sola negativa de la entrega del bien y la invocación de la obligación pendiente de pago.
- El artículo 1128 del RIRP no exige intervención judicial para el caso de inmuebles inscritos como es el caso.
- Si se exigiera intervención judicial ¿Qué diferencia habría con una medida cautelar? ¿Cuál sería la finalidad del legislador al otorgar una medida de protección extrajudicial del crédito que debe materializarse judicialmente?
- Considera que se ha violado el orden constitucional, el debido proceso y a obtener decisiones adecuadamente motivadas.
[Continúa…]
