Precedente de observancia obligatoria: transferencia de área sujeta a futura compensación. Procede inscribir la transferencia de área sujeta a futura compensación, siempre que se inscriba además la carga consistente en que se trata de un predio que no tiene las características de un lote normativo. Dicha carga sólo podrá levantarse si se acumula el área que complete las medidas de lote normativo, o se presente certificado de parámetros urbanísticos que acredite su calidad de lote normativo.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°. -1013-2019-SUNARP-TR-L
Lima, 16 de abril de 2019
APELANTE: MARÍA DEL SOCORRO DÍAZ FEIJOO VIUDA DE ANGULO
TÍTULO: N° 2862045 del 18/12/2018
RECURSO: H.T.D. N° 09-01-2019 002924 del 16/1/2019
REGISTRO: Predios de Lima
ACTO(s): Compraventa de cuotas ideales
SUMILLA
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 45 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Las áreas sujetas a futura compensación mencionadas en el artículo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios constituyen área útil.
TRANSFERENCIA DE ÁREA SUJETA A FUTURA COMPENSACIÓN
Procede inscribir la transferencia de área sujeta a futura compensación, siempre que se inscriba además la carga consistente en que se trata de un predio que no tiene las características de un lote normativo. Dicha carga sólo podrá levantarse si se acumula el área que complete las medidas de lote normativo, o se presente certificado de parámetros urbanísticos que acredite su calidad de lote normativo.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa de la totalidad de las cuotas ideales de un área de 383.57 m2 correspondientes al área de compensación de la manzana D-5 de la urbanización Santa Anita, Quinta Etapa, ubicado en el distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, que otorga la Compañía Haaker Velaochaga Sociedad Anónima – Contratistas Generales a favor de Ricardo Li Suarez y otros.
Para tal efecto, se adjuntó el parte notarial de la escritura pública del 16/1/1986 otorgada ante notario de Lima Gustavo Correa Miller, expedido el 13/12/2018 por notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Bernita Vergara Soria observó el título en los siguientes términos:
Acto: Compraventa de acciones y derechos
1. Revisada la escritura pública de fecha 16/01/1686, clausula primera, señala la ficha 145097 que continúa en la partida 49074733 del Registro de Predios, sin embargo no se desprende cuál es el inmueble materia de transferencia por lo que a efectos de una adecuada calificación registral sírvase indicar el antecedente registral. Asimismo en la solicitud (hoja verde) indica la partida 44963264 del Registro de Predios, revisada la misma se aprecia que el vendedor no tiene dominio inscrito a su favor y el área discrepa con lo señalado en la escritura pública. Sírvase aclarar con las formalidades de ley.
2. Sírvase tener en cuenta que no procede la inscripción de actos de disposición referidos a los lotes que corresponden a áreas de compensación de la habilitación urbana, en tanto dicha situación corresponde una restricción a la libre transferibilidad de los mismos.
3. Dentro de los alcances de la calificación del registrador, en aras de brindar la seguridad jurídica de las inscripciones, se encuentra la de verificar la autenticidad de documentos, debiendo entenderse por esta la verificación de sellos y firmas de notario, la competencia del funcionario y que el documento auténtico no haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado…(…) en consecuencia se oficia al Notario a fin que se pronuncie respecto a dicha autenticidad del instrumento.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
– Nuestra parte asume legítimo interés en señalar que si es posible realizar la inscripción solicitada en razón que esta habilitación contempla un área de compensación con el objeto de saldar posibles áreas no previstas; sin embargo no existe restricción alguna que el propietario pueda disponer de ellas, toda vez que las mismas están bajo su dominio y que a la fecha no existe requerimiento de autoridad municipal alguna que lo prive de este derecho; y en todo caso ya habría operado la caducidad sobre cualquier acto extraño o de terceros.
– Es responsabilidad del registrador señalar la partida que corresponda al predio sin embargo como lo ha indicado en la esquela de observación el predio tiene su dominio inscrito en la partida 44963264 del Registro de Predios de Lima.
– En referencia a la transmisibilidad del terreno en compensación, cabe señalar que mis condóminos María Luisa Torres Ali Guillén, ya han registrado sus acciones y derechos, de igual forma Germán Luciano Torres Ali Guillén en las partidas números 44831163 y 44831155 del Registro de Predios de Lima.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 145097 que continúa en la partida electrónica N° 49074733 del Registro de Predios de Lima
En la ficha y partida citadas se registró el terreno situado en el Valle de Ate de la provincia de Lima y departamento de Lima, constituido por parte del lote 3 del sector A de la Zona Baja de los fundos Inquisidor y Pulido, a favor de Haaker Velaochaga Sociedad Anónima – Contratistas Generales.
En el asiento 2-b de la ficha citada se registró la acumulación del predio submateria con el inscrito en la ficha N° 78930, formando así una sola unidad inmobiliaria con un área total de 59,480.00 m2.
En el asiento 3-b de la ficha citada consta que sobre la integridad del predio submateria se implantó la urbanización Santa Anita, Tercera Zona – Segundo Sector, aprobada por la Resolución N° 804-77-DGIU-/OPL del 17/11/1977 expedida por el Consejo Provincial de Lima, obrante en el título archivado N° 2538 del 19/01/1978.
Cabe mencionar que dicha urbanización comprende las manzanas A-5 (9 lotes), B-5 (11 lotes), C-5 (15 lotes), D-5 (8 lotes), E-5 (9 lotes), F-5 (21 lotes), G-5 (22 lotes), H-5 (28 lotes), I-5 (21 lotes) y J-5 (18 lotes).
En dicho asiento registral consta que forma parte de la referida urbanización el lote 5 de la manzana D-5, que cuenta con un área de 139.50 m2, que se independizó en la ficha N° 148852. Asimismo, se aprecia que comprende un área de compensación de 978.60 m2.
Posteriormente, se aprecia que del área de compensación se han independizado 234.73 m2 y 320.50 m2 en las fichas N° 373923 y 334393, respectivamente.
Ficha N° 148852 que continúa en la partida electrónica N° 44963264 del Registro de Predios de Lima
En la ficha y partida citadas se independizó el lote 5 de la manzana D-5 de la urbanización Santa Anita, Tercera Zona – Segundo Sector, ubicada en el distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, que cuenta con un área de 139.50 m2.
En el asiento 1-c de la ficha citada se registró el dominio del predio submateria a favor de Israel Angulo Santillán y su esposa María Socorro Díaz Feijoo.
En el asiento C00001 de la partida citada se registró el traslado de dominio por sucesión de la cuota ideal que sobre el predio submateria le correspondían al causante Ysrael Angulo Santillán a favor de María del Socorro Díaz Feijoo en calidad de cónyuge supérstite y de sus hijos Carlos Francisco Angulo Díaz, Jorge Eduardo Angulo Díaz y Roxana del Carmen Angulo Díaz.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
¿Las áreas sujetas a futura compensación constituyen área útil?
¿Procede la transferencia de área sujeta a futura compensación?
VI. ANÁLISIS
1. Morón Urbina[1] manifiesta que los recursos administrativos son “la manifestación unilateral y recepticia del administrado por la cual dentro de un procedimiento iniciado contesta una decisión de la Administración que le causa agravio, exigiéndole revisar tal pronunciamiento, a fin de alcanzar su revocación o modificatoria”.
La doctrina y legislación comparada consignan como elementos fundamentales de todo recurso administrativo:
a) La voluntad de recurrir y exteriorización documental.
b) Indicación de la decisión contestada.
c) Fundamentación de la controversia. Lo cual de ordinario se cumple, ReX incorporando al escrito las razones de la discrepancia.
d) Constitución del domicilio.
La doctrina también es uniforme cuando se refieren al sujeto activo o recurrente “con esa denominación los autores identifican al administrado que interpone el recurso, cuestionando y argumentando con legítimo interés un acto administrativo que le ocasiona agravio y, consecuentemente, es quien promueve el procedimiento recursal”[2].
2. Consecuente con la doctrina, el artículo 218 del T.U.O. de la Ley N° 27444-Ley del Procedimiento Administrativo General, aprobado por D.S. N° 006- 2017-JUS[3], vigente a la fecha de presentación del título venido en grado de apelación, señalaba: “El recurso de apelación se interpondrá cuando la impugnación se sustente en diferente interpretación de las pruebas producidas o cuando se trate de cuestiones de puro derecho, debiendo dirigirse a la misma autoridad que expidió el acto que se impugna para que eleve lo actuado al superior jerárquico”.
Dicho tenor se mantiene en el nuevo T.U.O. de la Ley N° 27444 – Ley del Procedimiento Administrativo General, aprobado por D.S. N° 004-2019-JUS, publicado en el diario oficial El Peruano el 25/1/2019.
Conforme a ello, para interponer un recurso de apelación debe haber una disconformidad con la decisión del órgano administrativo de primera instancia.
3. El recurso de apelación en el procedimiento registral se encuentra regulado en el Título X del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, RGRP).
Los requisitos de procedencia del recurso de apelación están comprendidos en los artículos 142, 143 y 144 del mencionado Reglamento. El artículo 142 enumera los actos contra los que procede interponer el recurso. El artículo 143 establece las personas que se encuentran legitimadas para interponer el recurso, y el artículo 144 señala los plazos para la interposición del recurso.
El precitado artículo 142 del RGRP prescribe que procede interponer recurso de apelación contra:
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
d) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral.
Asimismo, en el último párrafo la norma señala que no procede interponer recurso de apelación contra las inscripciones.
De lo regulado en el citado reglamento, se desprende que el apelante debe estar en desacuerdo con la decisión emitida por el registrador Público, siendo su pretensión que el Tribunal Registral las revoque, por ello es que constituye un requisito de admisibilidad que el recurrente fundamente su impugnación, de lo contrario el recurso no podrá ser admitido.
4. En el recurso de apelación interpuesto, la recurrente cuestiona únicamente los extremos 1 y 2 de la observación, referidos a la identificación del predio submateria submateria y a la procedencia de la inscripción de transferencia de áreas sujetas a futura compensación, por lo que se puede concluir que los demás extremos de la observación no son materia de cuestionamiento ante la segunda instancia registral.
En consecuencia, el pronunciamiento de esta instancia registral versará únicamente respecto a los extremos 1 y 2 de la observación formulada por la registradora, aspectos cuestionados por la interesada en el recurso de apelación interpuesto, dejando subsistente el punto 3 de la denegatoria de inscripción.
5. Ahora bien, conforme a la definición contenida en el artículo único de definiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones y el artículo 3 de la nueva Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, Ley 29090, la habilitación urbana constituye el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
El proceso de habilitación urbana implica, por regla general, la lotización o subdivisión de un predio rústico de mayor extensión en porciones menores de lotes urbanos destinados a vivienda, comercio o industria, áreas destinadas para recreación pública como parques y plazas, áreas destinadas como aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios y otros fines y, finalmente, porciones destinadas para circulación constituidas por las vías públicas.
Entonces, se tiene que el diseño de la urbanización o lotización deberá encajar dentro de los límites del predio matriz de naturaleza rústica que será objeto de habilitación urbana, diseño que además deberá adecuarse a las habilitaciones urbanas colindantes a fin de que haya continuidad en la trama o diseño urbano. En otras palabras el diseño de la urbanización no deberá exceder, en principio, los límites del predio rústico que es objeto de habilitación y, además, deberá adecuarse al diseño de las urbanizaciones colindantes a fin de no afectar el desarrollo armónico de la ciudad.
6. Sin embargo, tal como ha expresado esta instancia en reiterados pronunciamientos[4], no siempre será posible que la lotización proyectada encaje perfectamente dentro de los límites del predio matriz y, además, que se adecue con el diseño de las urbanizaciones colindantes, ello debido principalmente a la irregularidad de las dimensiones de los predios rústicos objeto de habilitación urbana.
Para salvar estos obstáculos, en la práctica se ha implementado el sistema de compensación de áreas a través del cual los propietarios de los predios colindantes objeto de habilitación urbana se transfieren recíprocamente las porciones del predio excedentes en su habilitación urbana que son necesarias para que el propietario de la habilitación urbana colindante complete el diseño de su urbanización.
7. Dicho lo anterior, el proceso de habilitación urbana podrá comprender áreas de compensación, las mismas que a su vez podrán encontrarse identificadas en lotes determinados, los que de acuerdo al artículo 45[5] del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, serán objeto de suspensión en cuanto a su inscripción, circunstancia que implica que no podrá practicarse acto alguno sobre él, salvo el acuerdo de compensación o modificación de la habilitación urbana que varíe la condición de dicha área a fin de no considerarla como futura compensación.
Así, pues, de acuerdo al segundo párrafo del citado artículo 45, tal suspensión concluirá cuando sea inscrita la compensación de áreas, siendo que los lotes o áreas destinadas a ella se integrarán a la habilitación urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útil aprobada.
En dicho sentido, esta instancia[6] ha sostenido reiteradamente que cuando se produzca la compensación de áreas, los lotes incompletos pendientes de compensación automáticamente se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útil aprobada. La interpretación a contrario de dicho precepto es que si los lotes destinados a futura compensación no han sido considerados dentro del área útil de la habilitación urbana, además de la compensación se requerirá de un acto administrativo que integre los lotes compensados a la habilitación urbana en la etapa en la que ésta se encuentre.
8. Esta Sala consideró que debía apartarse del criterio interpretativo antes señalado, por lo que se solicitó la convocatoria a pleno del Tribunal Registral para que se debata acerca de la naturaleza de las áreas de compensación de una habilitación urbana y si son transferibles o no.
Así, en el CCVIII Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria lo días 10 y 11 de abril de 2019, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
TRANSFERENCIA DE ÁREA SUJETA A FUTURA COMPENSACIÓN
Procede inscribir la transferencia de área sujeta a futura compensación, siempre que se inscriba además la carga consistente en que se trata de un predio que no tiene las características de un lote normativo. Dicha carga sólo podrá levantarse si se acumula el área que complete las medidas de lote normativo, o se presente certificado de parámetros urbanísticos que acredite su calidad de lote normativo.
Asimismo, en la referida sesión se aprobó el siguiente acuerdo plenario:
INTERPRETACIÓN DEL ART. 45 DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Las áreas sujetas a futura compensación mencionadas en el art. 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios constituyen área útil.
El sustento del referido precedente de observancia obligatoria y acuerdo plenario se encuentra en los siguientes fundamentos:
– La interpretación que anteriormente ha tenido el Tribunal Registral no se condice con la doctrina ni con la normativa urbanística.
– No existe norma que limite la facultad de los propietarios de transferir las áreas de futura compensación.
– En doctrina se habla que las normas administrativas municipales imponen cargas, limitaciones y obligaciones pero no prohíben la transferencia de la propiedad predial.
– Los aportes reglamentarios y vías forman parte del proceso urbanístico y una obligación del propietario para transformar su predio rústico en terreno urbanizado. Una vez aportados estos predios, se convierten en intransferible por ser de dominio público; sin embargo, las áreas de compensación no son aportes.
– Las áreas de compensación son porciones de terreno que, por sus dimensiones o ubicación, no reúnen las características de lotes normativos. Por ese motivo, siendo área útil, no pueden ser considerados dentro del perímetro del área urbanizada.
– Algunos podrían asimilarlas a la situación de los lotes no recepcionados; sin embargo, ello no podría ser porque las áreas de compensación no son propiamente lotes y, por tanto, no tienen el mismo tratamiento.
Como se puede apreciar, esta instancia ha concluido que resulta procedente la inscripción de las transferencias de las áreas de compensación por constituir área útil de la habilitación urbana. Además, se estableció que en dichos casos también debe procederse a la inscripción de la carga consistente en que se trata de un predio que no tiene las características de un lote normativo.
[Continúa…]
[1] MORÓN URBINA, Juan Carlos. “Comentarios la Ley de Procedimiento Administrativo General”. Gaceta Jurídica. Segunda Edición- Agosto 2003. Lima. p. 446.
[2] Ibídem. p. 450.
[3] Publicado en el diario oficial El Peruano el 20/3/2017.
[4] Véase las Resoluciones N° 1536-2013-SUNARP-TR-L del 20/9/2013, N° 1919-2014-SUNARP-TR-L del 10/10/2014, entre otras.
[5] Artículo 45.- Compensación de áreas
Cuando la habilitación urbana comprenda áreas sujetas a futura compensación, ésta no constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras. El Registrador suspenderá la inscripción de los lotes comprendidos dentro del área destinada a futura compensación que se encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo.
[6] Tal como se puede apreciar en la Resolución N° 774-2016-SUNARP-TR-L del 15/4/2016.
