La copropiedad, como institución jurídica nacida de la propia realidad social para regular una situación particular de carácter temporal donde existe una propiedad indivisa, suele ser una situación no deseada por los sujetos involucrados, pues los copropietarios normalmente buscan que se extinga para así poder disponer de los beneficios económicos que les redita la titularidad de sus cuotas ideales sobre el bien.
Para ello, la ley les facilita a los condóminos un mecanismo que ponga fin esta situación, a través de la división y partición del bien objeto de copropiedad. Este mecanismo puede actuarse vía judicial, consensual e incluso arbitral y es además, un derecho subjetivo de los copropietarios e inclusive de sus acreedores interesados.
Ahora bien, durante la indivisión, es posible que los copropietarios constituyan gravámenes sobre sus cuotas ideales pues tienen libre disposición sobre estas. ¿Qué sucede entonces con esos gravámenes con posterioridad a la división y partición del bien objeto de copropiedad? A esta pregunta intenta responder el Pleno bajo comentario.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA APROBADO EN EL XVII PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL REALIZADO EN SESIÓN ORDINARIA LOS DÍAS 20 Y 21 DE ABRIL DE 2006.
2. TRASLADO DE GRAVÁMENES EN LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN DE UN BIEN: “Los gravámenes que afectan la cuota ideal de uno de los copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas registrales resultantes de la división y partición de dicho bien”.
Criterio sustentado en las Resoluciones N° 133-2002-SUNARP-TR-L del 21 de noviembre de 2002 y N° 262-2006-SUNARP-TR-L del 28 de abril de 2006.
Comentario:
En nuestra opinión, el Tribunal Registral se equivoca, pues partiendo de una interpretación teórica discutible, perjudica a los copropietarios ajenos a la constitución de los gravámenes sobre cuotas ideales que no les corresponden. En otras palabras, los copropietarios que no afectaron sus cuotas ideales son perjudicados con la inscripción de dichos gravámenes en sus nuevas partidas registrales resultantes de la división y partición del bien objeto de copropiedad.
Sobre el particular, compartimos la opinión del efecto declarativo de la división y partición, amparada en el artículo 978º del Código Civil, pues como bien menciona el Dr. Feria Zevallos:
«Nos inclinamos por afirmar que el carácter declarativo de la partición prevalece sobre el efecto traslativo de la misma, pues si bien es cierto que la partición se encuentra definida en el artículo 983º del Código Civil, con arreglo a la teoría del efecto traslativo, creemos que lo que pretende este artículo es describir la naturaleza jurídica del instituto de la partición, pero yerra en ese propósito puesto que resulta por demás forzado pensar que en la partición los condóminos quieren enajenar o permutar, o que su intención es realizar un acto de cambio. En este sentido, nada adquiere el condómino de los demás, sino que su derecho trae causa del hecho generador de la copropiedad, por lo que la partición solo cumple un papel determinativo o concretizador de la propiedad de cada condómino»[1]
De este modo, si concordamos ambos artículos del Código Civil, debe darse prevalencia al artículo 978º, pues sostener la vigencia de ambas teorías en nuestro sistema podría llevar a equívocos como el materializado en el presente Pleno. Si bien el artículo 983º define a la división y partición como una permuta, analizando la finalidad misma del acto, su regulación en el derecho comparado y el sentido del artículo 978º del mismo Código, podemos concluir que su efecto debe ser declarativo y, por ende, los gravámenes que afectan la cuota ideal previamente deben ser trasladados únicamente a las partidas registrales del o los copropietarios que las hubiesen constituido. Decisión que sería no solo más lógica, sino también más justa.
[1] Feria Zevallos, Julio Eloy. “Los efectos jurídicos de la partición. Un Pleno Registral y la crónica de una antinomia”. Gaceta Civil & Procesal civil. Lima, N° 55, 2018, p. 324.
