Fundamentos destacados. 7. Resulta, por tanto, que el artículo 1625 del Código Civil sanciona con nulidad el incumplimiento de los siguientes requisitos del contrato de donación de inmuebles:
• En cuanto a la forma o continente:
– Escritura pública.
• En cuanto al contenido:
a) Indicación individual del inmueble o inmuebles donados.
b) Indicación del valor real del inmueble o inmuebles donados.
c) Indicación de las cargas que ha de satisfacer el donatario.
Se dice que son tres las reglas para establecer la formalidad solemne en el caso de los inmuebles: seguridad jurídica, posibilidad de arrepentimiento, y cautela respecto a la posibilidad de que se trate de una donación inoficiosa. El requisito de la valorización responde a razones que tienen directa relación con la necesidad de evitar que en el futuro, si esta donación deviene en inoficiosa, se dejen de aplicar al caso las consecuencias previstas en el artículo 1629 del Código Civil.
La formalidad de la escritura pública, con la indicación en esta del acuerdo de voluntades, así como de la indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y las cargas, en su caso, tiene como función influir en la conciencia del donante acerca de la importancia del acto que realiza y sobre la consecuencia del empobrecimiento que este acto importa en su patrimonio.
8. Resulta pertinente señalar, que con relación a los defectos subsanables e insubsanables, asumimos la posición de Roca Sastre citado por Lacruz Berdejo7 que considera a los primeros como “aquellos defectos de que adolece un título que, sin constituir meras faltas reglamentarias y siendo comprobables por el Registrador, provengan de la forma del mismo título o del acto que contiene, o las origine el Registro, siempre que sin provocar la nulidad del mismo acto ni su intrascendencia real inmobiliaria, puedan subsanarse por medio de una nueva redacción documental, reformándola u otra medida o formalidad suspendiendo tan sólo la práctica de la inscripción solicitada; y como insubsanables aquellas que, en las mismas condiciones y siempre que, provocando la nulidad del referido acto o su intrascendencia real inmobiliaria, no pueden subsanarse de ningún modo ni enmendarse sin un nuevo otorgamiento sustancial, impidiendo en absoluto la práctica de la inscripción solicitada”.
El mismo autor cita a Sanz Fernández, quien “entiende que para determinar cuándo los defectos son susceptibles o no de subsanación es preciso tener en cuenta tres consideraciones: 1. La calificación se hace sobre un determinado título y sobre un estado del registro. 2. Los conceptos análogos al de subsanación, en Derecho sustantivo, son los de ratificación, convalidación o confirmación, empleados por el Código Civil. Los defectos que producen la nulidad absoluta no son susceptibles de convalidación ni de ratificación, y serán, por tanto, insubsanables; los que producen la mera anulabilidad son susceptibles de confirmación y son, por tanto, subsanables. 3. Cuando se trate de obstáculo registral, por analogía si es definitivo y absoluto, será insubsanable, y si puede llegar a eliminarse, subsanable”.
En tal sentido, conforme a nuestra norma reglamentaria, uno de los supuestos de defectos insubsanables que acarrea la tacha sustantiva del título es aquél “que afecta la validez del contenido del título”, de acuerdo al literal a) del artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos.
Cabe añadir, que el artículo 219° del Código Civil señala que el acto jurídico es nulo, entre otros supuestos: “7. Cuando la ley lo declara nulo.”
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolución N° 2025 -2021-SUNARP-TR
Lima,07 de octubre de 2021
APELANTE: PANTALEÓN GUTIÉRREZ VERA.
TÍTULO: Nº 1698595 del 30/06/2021.
RECURSO: H.T.D. Nº 030877 del 11/08/2021.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO (s): Donación y compraventa.
SUMILLA : Obligatoriedad contractual
Para efectos del registro, lo que rige es lo expresado en el contrato cuya inscripción se solicita. En el procedimiento registral no existe una etapa probatoria en la que pudiera demostrarse que lo expresado en el contrato no responde a la voluntad de las partes, sino que éstas tuvieron la intención de celebrar un acto distinto o en distintos términos a los expresados en el contrato.
VALOR EN LA DONACIÓN DE INMUEBLES
De conformidad con el artículo 1625 del Código Civil, el valor real del inmueble es un elemento de validez de la donación cuya inobservancia acarrea la nulidad de dicho acto jurídico. En consecuencia, la falta de valorización del predio objeto de donación resulta ser un defecto insubsanable que afecta la validez del acto jurídico.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la donación efectuada por el Sindicato de Trabajadores Municipales de Lima (SITRAMUN –Lima), a favor de Teresa Torpoco Manrique, así como la compraventa que otorgó esta última a favor de la sociedad conyugal conformada por Carlos Miguel Carril Flores y Domitila Aidé Álvarez Saavedra, respecto del inmueble constituido por el lote N° 9, Manzana E de la Urbanización La Capilla, que forma parte del inmueble inscrito en la ficha N° 257334 que continúa en la partida N° 45096440 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se presenta la siguiente documentación:
– Parte notarial de la escritura pública de donación del 19/02/1997, otorgada ante notario de Lima Manuel Reátegui Tomatis.
– Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 18/02/1997, otorgada ante el ex notario de Lima Gustavo Correa Miller.
– Plano coordenadas UTM (abril -2010) suscrito por Karim Shinsato Okuma en su condición de Sub Gerente de Obras Privadas, Habilitaciones Urbanas y Catastro de la Municipalidad de La Molina
– Plano de ubicación y localización (Lámina U-01) suscrito por Ingeniero Percy Enrique Álvarez Villar y visado por la Municipalidad de La Molina, el 12/05/2010.
– Plano perimétrico (Lámina P-01) suscrito por Ingeniero Percy Enrique Álvarez Villar y visado por la Municipalidad de La Molina, el 12/05/2010.
– Memoria descriptiva del plano perimétrico y de ubicación suscrito por Ingeniero Percy Enrique Álvarez Villar y visado por la Municipalidad de La Molina, el 12/05/2010.
Con el escrito de apelación del 11/08/2021, se adjunta –entre otros- los siguientes documentos:
– Copias legalizadas de autoavaluo (HR y PU), correspondiente al año 1997 y al 2021.
– Copias legalizadas de recibos de pago de impuesto predial.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Jessy Isabel Martínez Calderón denegó la inscripción del título, formulando tacha sustantiva en los términos siguientes:
La solicitud de inscripción (Formulario verde), indica: donación y compraventa, sin embargo, revisada la escritura pública del 19/02/1997, ésta corresponde a la donación e independización del LOTE 09 DE LA MANZANA E que otorga el SINDICATO DE TRABAJADORES MUNICIPALES DE LIMA (SITRAMUN -LIMA), a favor de TERESA TORPOCO MANRIQUE, SOLTERA. De La escritura se advierte que NO CONTIENE VALORIZACION DEL INMUEBLE MATERIA DE DONACIÓN, tal omisión resulta ser un defecto insubsanable que afecta la validez del acto de conformidad con el Art. 1625 del Código Civil. (De conformidad con el artículo 1625 del Código Civil, el valor real del inmueble es un elemento de validez de la donación cuya inobservancia acarrea la nulidad de dicho acto jurídico).
En consecuencia, de conformidad con el inciso a) del artículo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se establece que: “Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título”, se procede a la TACHA SUSTANTIVA del presente título.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:
– En la cláusula cuarta de la escritura pública del 19/02/1997, se consigna que SITRAMUN, después del sorteo correspondiente, realiza la adjudicación de 436 lotes de terrenos a los adjudicatarios de acuerdo a los planos de trazado y lotización, información que consta en el antecedente registral.
– Como se indica en la escritura pública el sindicato adjudica a sus adjudicatarios 436 lotes, mas no indica que el sindicato otorga en calidad de donación dichos lotes.
– Así, si bien la adjudicación constituye un acto traslativo de dominio atípico usado con mucha frecuencia, no se han regulado sus elementos constitutivos, como sí se ha previsto para la donación, compraventa o la permuta.
– Al respecto, el Tribunal Registral ha señalado en la Resolución N° 513-2020-SUNARP-A del 13/11/2020, lo siguiente: “La adjudicación otorgada a favor de los asociados como consecuencia de su aportación no constituye una donación ni una compraventa, por lo tanto, no es exigible la consignación de valorización del bien”.
– La adjudicación es muy usual entre persona jurídicas cuyo objeto es adquirir un predio de mayor extensión para luego transferirlo a los socios o asociados, con la única condición de que se encuentren al día en el pago de sus aportes.
– Por lo expuesto, se puede concluir que estamos frente a una adjudicación y no frente a una donación.
– No existe justificación para que se requiera que los instrumentos de adjudicación contengan un precio o la valorización del bien, debido a que, estos son elementos constitutivos de la compraventa y donación, respectivamente.
– La valorización del predio materia de transferencia consta en los comprobantes expedidos por la Municipalidad de la Molina.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 257334 que continúa en la partida electrónica Nº 45096440 del Registro de Predios de Lima
En la ficha y partida citada se registró el terreno ubicado al final de la urbanización La Capilla, denominado Pampa El Arenal, distrito de la Molina, provincia y departamento de Lima.
En el asiento 2-c de la ficha citada corre inscrita la adjudicación otorgada por la Municipalidad de Lima Metropolitana a favor del Sindicato de Trabajadores Municipales de Lima SITRAMUN-LIMA, de conformidad a la documentación obrante en el título archivado Nº 11589 del 31/1/1990.
En el asiento D 00003 de la citada partida corre inscrita la cláusula de causal de caducidad y rescisión de adjudicación otorgada por la municipalidad de Lima Metropolitana, de conformidad a la documentación obrante en el título archivado Nº 7072 del 14/1/1999.
En el asiento C00104 de la citada partida corre inscrita la reversión de dominio a favor de la Municipalidad Metropolitana de Lima, de conformidad a la documentación obrante en el título archivado Nº 97822 del 16/6/1999. En dicho asiento registral se dejó constancia que la inscripción se extendió en cumplimiento de la Resolución del Tribunal Registral Nº 018-2000-ORLC/TR del 28/1/2000.
En el asiento D00005 de la citada partida consta la anotación de demanda sobre nulidad de la Resolución del Tribunal Registral Nº 018-2000-ORLC/TR del 28/1/2000 y cancelación del asiento C00104 de la presente partida, conforme a la documentación obrante en el título archivado Nº 351210 del 29/10/2004.
En el asiento C00127 de la citada partida corre inscrita la cancelación de reversión de dominio, en mérito a la Resolución Nº 57 del 5/5/2006 expedida por la Segunda Sala Especializada en lo Contencioso Administrativo despachada por los vocales Betancour Bossio, Caballero Arce y Serpa Vergara, que declara fundada la demanda y en consecuencia nula la Resolución del Tribunal Registral Nº 018-2000-ORLC/TR del 28/1/2000, ordenándose la cancelación de la inscripción de la reversión de dominio registrada en el asiento C00104, por lo dispuesto, el propietario del predio inscrito en esta partida es el Sindicato de Trabajadores de la Municipalidad de Lima (SITRAMUN- LIMA); en mérito a la documentación obrante en el título archivado Nº 97729 del 10/2/2009.
En el asiento B 00002 de la citada partida corre inscrita la habilitación urbana de oficio de la urbanización “Los Girasoles de la Molina” ubicada al final de la urbanización La Capilla zona Pampa El Arenal distrito de la Molina, conforme a la documentación obrante en el título archivado Nº 193565 del 29/2/2016.
En el asiento B00003 de la citada partida corre inscrita la rectificación de la habilitación urbana de oficio registrada en el asiento B00002, referido a la numeración de los lotes 1 y 2 de la manzana C y sus correspondientes linderos, conforme a la documentación obrante en el título archivado Nº 682191 del 30/3/2017.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
– ¿Puede considerarse que el acto celebrado no es una donación cuando expresamente las partes la han denominado así, además de denominarse las partes como donante y donataria?
– Si la falta de valorización del predio objeto de donación es un defecto insubsanable que afecta la validez del título.
VI. ANÁLISIS
1. En el presente caso, se presenta para su inscripción (1) una escritura pública en la que tanto en el encabezado como en el cuerpo se señala que se trata de una donación efectuada por el Sindicato de Trabajadores Municipales de Lima (SITRAMUN –Lima), a favor de Teresa Torpoco Manrique, así como (2) la compraventa que otorgó esta última a favor
de la sociedad conyugal conformada por Carlos Miguel Carril Flores y Domitila Aidé Álvarez Saavedra, respecto del inmueble constituido por el lote N° 9, Manzana E de la Urbanización La Capilla, que forma parte del inmueble inscrito en la ficha N° 257334 que continúa en la partida N° 45096440 del Registro de Predios de Lima.
La primera instancia denegó la inscripción señalando que en la escritura pública de donación no se ha consignado el valor real del inmueble transferido, inobservancia que acarrea la nulidad del acto jurídico, conforme lo establece el artículo 1625 del Código Civil.
El apelante rebate la denegatoria manifestando que estamos frente a un contrato de adjudicación, razón por la cual, no se requiere indicar el valor real del inmueble transferido, como sí sucede en la donación; no obstante, precisa que, la valorización del predio materia de transferencia consta en los comprobantes expedidos por la Municipalidad de la Molina
En consecuencia, corresponde a esta instancia determinar en primer lugar si el primer acto cuya inscripción se solicita es una donación o una adjudicación.
2. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
A su vez, el artículo 321 del referido Reglamento señala, entre otros aspectos, que la calificación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto:
“a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos (…);
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones, legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”.
[Continúa…]
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[1] Artículo modificado por el Artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP-SA, publicada en el diario Oficial El Peruano el 26/03/2021.
