Fundamento Destacado: 5. Ahora bien, el Título de Crédito Hipotecario Negociable se encuentra regulado en los artículos 240 y siguientes de la Sección Sétima de la Ley N° 27287, Ley de Títulos Valores.
Constituye requisito para la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable que el inmueble sobre el que se va a constituir la hipoteca esté libre de cargas o gravámenes, según se señala en el artículo 240.2 de la mencionada ley. Además, conforme a lo contemplado en el artículo 240.3 de la Ley, el Título de Crédito Hipotecario Negociable se constituye por el valor total del inmueble; asimismo precisa dicho artículo sus características al señalar: «gravamen hipotecario que será el único, otorgando la preferencia y exclusividad a favor del tenedor del título, en respaldo del crédito que se señale en el mismo documento en el acto de su primer endoso».
La razón de dicha disposición está en la seguridad que ha querido dar el legislador a los adquirentes de dicho título, teniendo en cuenta su finalidad cual es la de garantizar el crédito a contraerse con la integridad del inmueble, finalidad que no se lograría si existen cargas o gravámenes preferentes.
Sobre el particular, CASTELLARES AGUILAR[1] señala que «Siempre buscando la seguridad plena para los operadores y el mercado el TCHN (Título de Crédito Hipotecario Negociable) no se expedirá Sino previa constatación que realice el Registrador, de la inexistencia de cargas, gravámenes o medidas que de cualquier modo puedan afectar la plena validez de la hipoteca representada por este título. Esto es, sólo es posible expedir este título, sobre bienes realengos; sin carga o gravamen registrado, en modo que el único gravamen hipotecario sea aquél constituido para ser representado por el TCHN, que será la hipoteca exclusiva, única y por el valor total del bien». (resaltado nuestro)
De lo señalado se desprende que constituye requisito para la constitución de dicho gravamen hipotecario el que el inmueble sea realengo, es decir, que no soporte ninguna carga o gravamen, por ser requisito para la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable el que la hipoteca que se constituya sea preferente y exclusiva a favor del tenedor del título.
6. Con relación al fundamento esgrimido por el recurrente, respecto a la aplicación del artículo 1113 del Código Civil, que permite gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas, debe señalarse, como afirma Suárez[2], al comentar dicho artículo que éste «acepta excepciones si es que estas están contenidas en normas de rango igual o mayor al de una ley. (…) esta posibilidad jurídica se sustenta en un tema de jerarquía normativa por cuanto al estar contenida la prohibición en una norma con rango de ley _ Código Civil -, cualquier norma de igual o mayor rango puede establecer excepciones a este principio general.»
Se concluye entonces que la normativa aplicable en la calificación de actos vinculados al Título de Crédito Hipotecario Negociable es la normativa especial prevista en la Ley de Títulos Valores, la cual prevalece respecto de la normativa general sobre hipoteca contenida en el Código Civil.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°.- 709 – 2012 – SUNARP-TR-L
Lima, once de mayo del dos mil doce.
APELANTE : LEONARDO PIMENTEL BUIZA.
TÍTULO : N° 47538 del 16/1/2012.
RECURSO : H.T.D N° 18021 DEL 09/3/2012.
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO (s) : HIPOTECA
SUMILLA
CONSTITUCiÓN DE HIPOTECA SOBRE PREDIO GRAVADO CON HIPOTECA UNILATERAL INCORPORADO EN UN TCHN
No resulta inscribible la constitución de una hipoteca sobre un predio, si de la revisión de los asientos registrales consta que recae sobre el bien una hipoteca unilateral incorporada en un Título de Crédito Hipotecario Negociable, al ser ésta hipoteca exclusiva, única y por el valor total del bien conforme a la Ley de Titulas Valores.
I. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN PRESENTADA
Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del reconocimiento de deuda y la constitución de garantía hipotecaria que otorgan de una parte la sociedad conyugal conformada por Amaldo José Villa Grande y Luis Inés Díaz Cisneros a favor de Marta Dina García Vega.
– Con la finalidad de sustentar la inscripción se adjunta el parte notarial de la escritura pública del 12/1/2012 denominado reconocimiento de deuda y constitución de garantía hipotecaria, autorizada por nota río de Lima, José Luis Montoya Vera. En esta escritura consta en la cláusula quinta y sexta la constitución de garantía hipotecaria, hasta por la suma de US $ 6,300,00 Seis Mil Trescientos y 00/100 dólares americanos, sobre el inmueble inscrito en la partida P01054532 del Registro de Predios de Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Rocío Zulema Peña Fuentes, observó el título en los siguientes términos:
«Subsiste la observación de fecha 17/01/2012 por cuanto:
1. Se solicita por el presente título la constitución de segunda y preferencial hipoteca sobre el predio inscrito en la partida P01054532 del Registro de Predios.
Revisada la partida, se advierte la constitución de hipoteca unilateral y la expedición de Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN), de conformidad con la Ley de Titulas Valores, Ley Nro. 27287, según consta de los asientos 003 y 004 de la Partida. Conforme al art. 240 y ss de la citada Ley de Titulas Valores, el único gravamen hipotecario es aquél para ser representado por el TCHN que es la hipoteca exclusiva, única y por el valor total del bien.
En ese sentido, previamente deberá cancelarse la hipoteca y levantar el asiento de expedición del TCHN.
Se formula la presente de conformidad con el Art. 32 Y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el Art. 2011 Y 2015 del Código Civil…»
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante sustenta su recurso en los siguientes fundamentos:
– Que el artículo 1113 del Código Civil señala en forma expresa que no se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas.
– Que las restricciones de los pactos (artículo 926 del Código Civil) producen oponibilidad frente a terceros y dan preferencia del derecho de persecución pero no prohíben estos actos ni su acceso a Registros remitiendo al artículo 1113.
– Sin perjuicio de ello, – señala el apelante – la norma señala pactos y debe entenderse que los pactos son contratos (acuerdos de voluntades integrada por 2 o más personas) y no actos unilaterales.
– El recurrente sostiene que el Código Civil no ha sido derogado, por lo que la hipoteca señala y reconoce que está en un segundo rango y el Código Civil regula en extenso sobre los rangos de las hipotecas.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
– En la partida P01054532 del Registro de Predios de Lima, consta inscrito el inmueble ubicado en el Asentamiento Humano Raúl Porras Barrenechea Mz. 11 Lote 17 en el distrito de Carabayllo, cuyo dominio corresponde a José Arnaldo Villa Grande y Luisa Inés Díaz Cisneros.
– En el asiento 0003 consta registrada la hipoteca unilateral constituida por la sociedad conyugal conformada por José Arnaldo Villa Grande y Luisa Inés Díaz Cisneros, hasta por la suma de US $ 75,840.00 dólares americanos, con la finalidad de que se expida el respectivo Título de Crédito Hipotecario Negociable a su orden.
– En el asiento 0004 corre inscrita la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable respecto del gravamen hipotecario inscrito en el asiento 0003.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
• Si procede extender una segunda hipoteca sobre un bien sobre el que recae una hipoteca unilateral incorporada en un Título de Crédito Hipotecario Negociable.
[Continúa…]
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