Fundamento destacado: 8. Bajo tales premisas, advertimos que estamos ante un contrato de compraventa con estipulación resolutoria expresa (cláusula cuarta) en el que además ambas partes han designado domicilio especial (cláusula décima cuarta) para los efectos de las comunicaciones derivadas del presente contrato.
En el contrato de compraventa, según la minuta inserta en la escritura pública de fecha 25.10.1996, la compradora señala su domicilio en Las Esmeraldas N° 428, Balconcillo, La Victoria, Lima; domicilio éste que tiene el carácter de especial (para los efectos de las comunicaciones derivadas del contrato) conforme a lo establecido en la cláusula décima cuarta del contrato y el art. 34 del Código Civil; y por tanto, las comunicaciones que enviase la vendedora a la compradora tendrían que ser realizadas en este domicilio, como en efecto ha ocurrido con la carta notarial de fecha 05.12.2007 y diligenciada el 11.12.2007 que se inserta a la escritura pública de fecha 02.01.2008 que contiene la resolución contractual objeto de la rogatoria.
Sin embargo, dado que al otorgar la escritura pública de fecha 25.10.1996, la compradora comparece ante notario indicando como su domicilio la Av. Paseo de la República N° 1936-1944 Lince, la Registradora considera que la carta notarial debió ser dirigida a este domicilio y no al de la minuta.
Sobre el particular, como hemos precisado (supra: 3) el domicilio especial (art. 34 CC) no necesariamente coincide con el domicilio general o real (art. 33); y por tanto, si no existe comunicación indubitable remitida por la compradora a la vendedora donde haya manifestado su decisión de sustituir el domicilio especial consignado en la minuta por otro domicilio, no puede considerarse que hubo cambio de domicilio; máxime si como se ha precisado la comunicación de cambio de domicilio requiere ser indubitable (art. 40 C.C.), es decir, fehaciente por sí misma, no pudiendo presumirse ni suponerse la variación de domicilio.
En tal contexto, teniendo en cuenta que la carta notarial fue diligenciada en el domicilio especial designado por la compradora en el contrato (minuta) y habiendo sido recepcionada el 11.12.2007 por un familiar de la destinatario, según fluye de la certificación notarial, se cumple con el presupuesto de resolución unilateral contemplado en el art. 1430 del Código Civil, tanto más, si en dicha misiva se indicó que la compradora sólo pagó 11 de las 180 cuotas, es decir, incumplió el pago de 137 armadas vencidas; lo cual configura el supuesto de resolución previsto en la cláusula cuarta del negocio jurídico submateria-, máxime si no corresponde acreditarse en sede registral el incumplimiento de la compradora, siendo suficiente que el acreedor afirme la ocurrencia de tal supuesto, pues la veracidad de esta aseveración es de su exclusiva responsabilidad.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -676-2008-SUNARP-TR-L
Lima, 27 de junio del 2008
APELANTE: CAJA DE PENSIONES MILITAR POLICIAL.
TÍTULO: N° 21500 del 10 de enero de 2008.
RECURSO: N° 15064 del 12 de marzo de 2008.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO(S): Resolución unilateral de contrato.
SUMILLA
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
La cláusula resolutoria expresa constituye un mecanismo extrajudicial de resolución del contrato, pues para que el contrato quede resuelto basta que se haya incumplido con la prestación señalada en la cláusula expresa pactada por los contratantes. Sin embargo, para que surta efectos se necesita que el contratante interesado haga uso de la misma, comunicándolo a la parte infiel.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción de la resolución unilateral de compraventa a plazos, así como la cancelación de hipoteca legal, referente a los siguientes inmuebles:
Departamento 1003 de la Av. Paseo de la República 193G – 1944, Lince; y estacionamiento N° 03 de la Av. Paseo de la República 1936-1944, cuyo dominio corre registrado a nombre de Esther Yolanda Paredes Ríos, en el asiento 3.c); y la hipoteca legal en el asiento 2.d) de las fichas 285134 (partida electrónica N° 40684255) y 285084 (partida electrónica N°40687041) del Registro de Predios de Lima, respectivamente.
A tal efecto se presentó: testimonio de la escritura pública de fecha 02.01.2008 otorgada ante el notario de Lima Jaime A. Murguia Cavero; así como fotocopia legalizada de los recibos de pago de impuesto predial.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, María Angélica Hau Balta, observó el título en los siguientes términos:
Se ha verificado la escritura pública del 25.10.1996 (contenida en el título archivado N° 17785 del 03/02/1997), por el cual se formaliza la transferencia que es materia de resolución, y se aprecia que la carta notarial inserta a sido dirigida a la dirección que figura en la minuta, y no a la dirección consignada en la introducción de la citada escritura conforme se pacta en la cláusula décimo cuarta, observándose además que ésta no ha sido recibida por el destinatario. Por lo que no es posible determinar que exista una comunicación fehaciente a la deudora.
(…).
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La Caja de Pensiones Militar Policial, representada por su apoderada y abogada Angela Magaly Calvo Gutiérrez, interpone recurso de apelación cuyos fundamentos se resumen en los siguientes términos:
- La Registradora hace referencia al art. 40 del Código Civil alegando una variación del domicilio de la compradora cuando ello no existe, si bien la compradora en la escritura pública consignó un domicilio distinto al de la minuta; para los efectos del contrato el domicilio válido es el de la minuta conforme a la cláusula décima cuarta que establece: “Las partes (…) señalan como sus domicilios los que aparecen en la introducción del presente, donde se tendrán por bien hechas las comunicaciones y notificaciones que origine el presente contrato. La variación de los domicilios tendrá valor cuando sea comunicada por escrito a la otra parte. El nuevo domicilio deberá ser señalado necesariamente en la ciudad de Lima”.
- Entonces, mientras no exista comunicación por escrito de la compradora indicando la variación de su domicilio a nuestra parte (vendedora), no puede interpretarse como la existencia de un cambio de domicilio.
- Además, una persona puede tener más de un domicilio, de modo que mal puede interpretarse que por haberse consignado un domicilio en la introducción de la escritura pública, distinto al que aparece en la minuta inserta, ello importe un cambio de domicilio.
[Continúa…]
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