Sumilla: El recurso deviene en infundado puesto que la Sala de mérito ha logrado determinar, adecuadamente, que el título que ostenta la demandada no es uno de carácter preparatorio sino uno definitivo y que, además, la demandante ha actuado con mala fe, por lo cual no es posible otorgar la oponibilidad del título de la demandante en virtud a la inscripción registral.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N.° 3272-2018, Junín
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
Lima, quince de agosto de dos mil diecinueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número tres mil doscientos setenta y dos del año dos mil dieciocho, los acompañados, efectuado el debate y la votación correspondiente, emite la presente sentencia.
I. ASUNTO
Se trata del recurso de casación, de fecha veintiséis de junio de dos mil dieciocho, interpuesto por la Asociación Civil Centro Comercial Mery Francesqui, obrante a fojas mil ciento veintiséis, contra la sentencia de vista, de fecha catorce de mayo de dos mil dieciocho, obrante a fojas mil noventa y cinco, que revocó la sentencia apelada, de fecha trece de setiembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas novecientos ochenta y ocho, que declaró fundada la demanda, y reformándola, declaró:
1. Fundada en parte la demanda, en consecuencia, declárese el mejor derecho de propiedad de la actora sobre las porciones adquiridas de parte de los anteriores copropietarios, Ángel Javier Martín Arranz Francesqui y María Teresa Martín Arranz Francesqui, o sea sobre el cincuenta por ciento del bien; y,
2. Fundada en parte, la pretensión accesoria sobre entrega del bien, debiendo la demandada cumplir con hacer la entrega correspondiente al cincuenta por ciento del bien materia de litis, pudiendo proceder a la división y partición del bien en la ejecución de sentencia, ya sea judicial o extrajudicialmente; en los seguidos en contra de Josefa Casaña Viuda de Orchán, sobre mejor derecho de propiedad.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Previamente a la absolución del recurso de casación sub examine es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso. En tal sentido, se advierte que mediante escrito de fecha veintitrés de setiembre de dos mil trece, obrante a fojas cuarenta y uno, Norma Alarcón Torres, en representación de la Asociación Civil Centro Comercial Mery Francesqui, interpuso demanda de mejor derecho de propiedad y entrega de bien inmueble, dirigida en contra de Josefa Casaña viuda de Orchán, a fin que se declare fundada la demanda, y por ende, su mejor derecho respecto al título que ostenta la demandada en relación al bien inmueble ubicado en el jirón Lima N.° 374 y 376, de una extensión superficial de 512.37 metros cuadrados, del distrito y provincia de Huancayo, departamento de Junín, inscrito en la Partida Electrónica N.° 02017206 del Registro de Predio de la Zona Registral VII-Oficina de Huancayo, y una vez declarada fundada la
pretensión principal, se ordene a la demandada restituir o hacer la entrega del bien inmueble materia de litis. Señalando los siguientes fundamentos:
– Que adquirió el bien sub litis mediante Escritura Pública de compraventa, de fecha doce de junio de dos mil cinco, que actualmente se encuentra inscrita en la Partida Electrónica N.° 02017206 y adquirió su derecho con base en la fe pública registral, a título oneroso y teniendo en cuenta que a la fecha de adquisición no existía impedimento alguno que restringiera el derecho de disposición de sus vendedores, Ángel Martín Arranz Francesqui, María Teresa Martín Arranz Francesqui, Javier Ángel Martín Arranz Francesqui y Lourdes Beatriz Martín Arranz Francesqui.
– Precisa que en un proceso de desalojo, tramitado en el Expediente N.° 4845-2006, la demandada presentó un contrato preparatorio de compraventa de fecha primero de octubre de dos mil cuatro, siendo que el documento que ostenta fue emitido solo por Ángel Martín Arranz y Lourdes Beatriz Martín Arranz Francesqui, mientras que su título fue celebrado con todos los copropietarios del bien inmueble.
2. Sentencia de primera instancia
Tramitada la demanda según su naturaleza, mediante sentencia de fecha treinta de mayo de dos mil dieciséis, obrante a fojas setecientos ochenta y siete, declaró fundada la demanda, la misma que fue anulada mediante sentencia de fecha diecisiete de febrero de dos mil diecisiete, obrante a fojas novecientos sesenta y nueve, por lo cual, se expidió una segunda sentencia, de fecha trece de setiembre de dos mil diecisiete, obrante a fojas novecientos ochenta y ocho, la misma que declaró fundada la demanda de mejor de derecho de propiedad y dispuso que la demandada cumpla con entregar el inmueble sub litis a la demandante. Como fundamentos de su decisión sostuvo los siguientes argumentos:
– El contrato que ostenta la demandada tiene naturaleza de contrato preparatorio pues el pago parcial conforme al propio contrato tenía la calidad de arras de retracto.
– El promitente vendedor se retractó del contrato preparatorio, por lo que los pagos efectuados por estos deben hacerse valer en vía de acción, más aún si la demandada no se encontraba obligada a efectuar el pago del precio del bien si no se ejecutaba primero la prestación por parte del promitente vendedor y mientras estaba vigente aun el plazo para poder retractarse.
– La demandante sí ostenta un contrato definitivo materializado por la Escritura Pública de fecha doce de junio de dos mil cinco, en tanto la demandada tiene un contrato privado preparatorio sin fecha cierta del primero de octubre de dos mil cuatro, por lo que el título de la demandante es preferible a tenor del artículo 1135, del Código Civil, pues, además, está inscrito.
3. Sentencia de vista
Apelada la mencionada sentencia de primera instancia, la Sala Superior, mediante sentencia de fecha catorce de mayo de dos mil dieciocho, obrante a fojas mil noventa y cinco, la revocó, y reformándola, declaró fundada en parte la demanda, en consecuencia, declaró el mejor derecho de propiedad de la demandante, pero solo sobre las acciones y derechos adquiridos de los copropietarios, Ángel Javier Martín Arranz Francesqui y María Teresa Martín Arranz Francesqui, o sea sobre el 50% de las acciones y derechos sobre el bien sub litis; y fundada en parte, también la pretensión accesoria sobre la entrega del bien, en el porcentaje antes indicado, bajo los siguientes fundamentos:
– Lo que aparentemente es un contrato preparatorio, en realidad es un contrato definitivo en atención a la prestación de las obligaciones que se desenvolvieron de manera efectiva e inmediata, pero solo en cuanto a la transferencia de acciones y derechos de Ángel Martín Arranz y María Teresa Martín Arranz Francesqui, mas no respecto de los otros copropietarios, de los cuales no tenía representación alguna.
– Si bien la demandante tiene título inscrito, también es verdad que conocía de la anterior transferencia del inmueble, afectada a la demandada por parte de los copropietarios, Ángel Martín Arranz Francesqui y María Teresa Martín Arranz Francesqui, lo que se desprende de las pruebas testimoniales actuadas en la audiencia de pruebas, más aún si en el propio contrato que ostenta la demandante, clausula segunda, se deja constancia que el inmueble sub materia se encuentra ocupado.
– No resulta posible obviar el análisis de la buena o mala fe de la adquiriente del bien, debiendo interpretarse sistemáticamente lo dispuesto en los artículos 2014 y 2022, del Código Civil, incluso así lo señala el artículo 1135, del citado Código, en que se ha basado el juez al emitir su sentencia, por lo cual, el título de la demandante, quien ha actuado de mala fe, no puede oponerse al de la demandada, por lo menos en las acciones y derechos transferidos de forma efectiva por Ángel Martín Arranz Francesqui y María Teresa Martín Arranz Francesqui, y que consta en documento de fecha cierta más antiguo, teniendo la demandada un mejor derecho en este extremo.
4. Recurso de casación
Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha treinta y uno de octubre de dos mil dieciocho, obrante a fojas ochenta y seis del cuadernillo de casación, ha estimado declarar procedente el recurso de casación por las causales de infracción normativa de derecho material y procesal. En ese sentido, la recurrente ha denunciado las siguientes causales:
1) Infracción normativa del artículo 139, incisos 3 y 5, de la Constitución Política del Estado y de los artículos 122 y 197, del Código Procesal Civil, manifiesta que del considerando tercero de la sentencia recurrida, se advierte que el Ad quem ha concluido que el pago inicial de adelanto en un contrato preparatorio de compromiso de contratar no puede ser considerado como arras, que la devolución del dinero por parte del promitente desnaturaliza las arras de retracción, y que entregar el bien objeto del contrato definitivo en la firma del compromiso de contratar y pactarse cláusulas de saneamiento por evicción convierte a tal compromiso en un contrato de compraventa definitivo, por lo que, alega que de las citadas conclusiones, se aprecia que son arribadas sin que previamente el Colegiado Superior explique su fundamento jurídico, puesto que no se sustenta en normas, doctrina o jurisprudencia, relacionadas con tales afirmaciones. Añade, que, en efecto, la Sala Superior argumenta sus conclusiones en el artículo 949, del Código Civil, sin embargo, indica que tal norma debió ser aplicada como consecuencia de que se haya explicado las razones por las que considera que es un imposible jurídico que se incluya en un contrato de compromiso de contratar arras de retracción y que su devolución sea un acto que desnaturalice el compromiso; asimismo, tampoco explica las razones jurídicas por las que concluye que consignar en el contrato de compromiso de contratar, más de los requisitos esenciales del contrato definitivo, desnaturaliza el primero. Del mismo modo, señala que la falta de fundamentación jurídica por parte del Ad quem, respecto a sus erradas conclusiones, evidencia una total arbitrariedad, pues sus razones no están dotadas de rigor o vigor suficiente que destierre aquella, ya que no debe olvidarse que la motivación es pues una prohibición de arbitrariedad. Igualmente, precisa que esta motivación aparente en la que incurrió en la sentencia de vista, en el fondo, ha generado una motivación defectuosa en la valoración de la prueba que afecta en sí el derecho de defensa. Agrega, que la recurrida debe ser declara nula, debido a que ha vulnerado el debido proceso al infringir el derecho de motivación de las resoluciones judiciales, el cual está protegido por el derecho al debido proceso. Finalmente, manifiesta que su derecho al debido proceso fue afectado por la sentencia de vista, ya que el Colegiado Superior no la motivó adecuadamente, pues aquella contiene una deficiente motivación aparente, al no detallarse expresa y claramente las razones por las que se consideró razonable y correcta la conclusión arribada por el A quo respecto a la identificación y determinación de los bienes sub litis, incumpliéndose de esta manera así una de las principales reglas del proceso.
[Continúa…]
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