Fundamentos destacados: 3. El artículo 2010 del Código Civil concordante con el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos[1] regula que la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.
A este principio de titulación auténtica se refiere Antonio Manzano Solano[2], expresando que «No basta, sin embargo cualquier título o documento, sino que además, ha de ser documento público y auténtico. Esta sería la segunda nota básica del procedimiento registral en nuestro sistema: principio de documentación pública frente al principio de documentación privada. Es insuficiente, pues, que los documentos que contengan derechos inscribibles estén solamente suscritos por los interesados; precisa que en su creación haya intervenido una persona dotada por el Estado de facultades legales para conferirles carácter de públicos y auténticos».
4. Doctrinariamente se distingue entre título material y título formal. El primero está referido a la causa o razón justificativa de la adquisición del derecho o de su modificación o extinción. El segundo, al documento en el cual consta la causa del pacto o contrato que se desea inscribir.
En cuanto al título formal, debe tenerse en cuenta que el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos, ha previsto que las inscripciones que se realizan en mérito a instrumentos públicos, sólo tendrán acogida registral cuando se traten de traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario. Asimismo, el artículo 10 del citado reglamento, ha previsto que cuando por disposición expresa se permita que la inscripción se efectúe en mérito de documentos privados, deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que establezca formalidad distinta.
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos
Superintendencia Nacional de Registros Públicos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1998-2014-SUNARP-TR-L
Lima, 23 de octubre de 2014.
APELANTE: DOMINGO ARNALDO SILVA CANCINO.
TÍTULO: N° 614304 del 17/6/2014.
RECURSO: H.T.D. NO 80096 del 11/9/2014.
RECURSO: Predios de Lima.
REGISTRO: Arrendamiento.
TITULACIÓN AUTENTICA
«La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.»
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de dos contratos de arrendamiento celebrados por María Cecilia Acevedo Claeyssen en favor de Ricardo Rey Lopera Coronel y de Avril Filomeno Nuñez, respecto del predio ubicado en Calle Manco Cápac N° 473 Miraflores, primer piso, inscrito en la partida registral N° 47048451 del Registro de Predios de Lima.
A dicho efecto se adjunta:
– Reproducción certificada por notario de Lima Luis Urrutia Castro el 16/6/2014 del contrato de arrendamiento celebrado entre María Cecilia Acevedo Claeyssen y Ricardo Rey Lopera Coronel, respecto del predio ubicado en Calle Manco Cápac N° 473 Miraflores, primer piso.
– Reproducción certificada por notario de Lima Luis Urrutia Castro el 16/6/2014 del contrato de arrendamiento celebrado entre María Cecilia Acevedo Claeyssen y Avril Filomeno Nuñez, respecto del predio ubicado en Calle Manco Cápac N° 473 Miraflores, primer piso.
– Copias simples de dos cartas notariales del 23/6/2014 y 9/6/2014 por las que se requiere la desocupación del inmueble submateria.
– Copia simple de una invitación a conciliar del 11/7/2014.
– Copia del D.N.I. de Domingo Arnaldo Silva Cancino.
– Copias simples de asientos de inscripción correspondientes al Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Carmen Alicia Valdivia Silva, observó el título en los términos siguientes:
«De acuerdo a lo establecido por el principio de legalidad contemplado en el Art. 2011 del Código Civil en concordancia con el numeral V, artículos 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción, comprendiendo dicha calificación la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto del que contenida en aquel, constituye causa directa e inmediata de la inscripción, se observa el presente título por lo siguiente: Vistos los documentos presentados estos constituyen copias legalizadas de contrato de arrendamiento las cuales no dan mérito alguno a calificación. En consecuencia, cumpla con presentar escritura pública respecto del contrato de arrendamiento que se solicita inscribir. Es necesario señalar que de acuerdo al principio de prioridad preferente consagrado por el artículo IX del Título Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece que los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha de presentación del título, la escritura pública deberá ser de fecha anterior a la fecha de presentación de este título.
Base legal.- Arts. 2010 y 2011 del Código Civil; y Arts. 31, 32 y 40 del T. U. O. del Reglamento General de los Registros Públicos.»
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante sustenta su recurso en los siguientes argumentos:
– La Registradora no motiva su observación, lo único que indica es que las copias legalizadas de los contratos no dan mérito para ser calificadas. Conforme indica el artículo 6 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, para que una resolución esté motivada debidamente, debe ser expresa, mediante una relación concreta y directa de hechos y la exposición de razones jurídicas y normativas que justifiquen el acto adoptado. La Registradora ha expuesto de manera parca que los documentos presentados no son calificables, lo cual no es aceptable como motivación conforme al numeral 6.3 de la Ley precitada. Los actos y documentos rogados por nuestra parte sí tienen la condición de calificables dado que se trata de documentos privados cuya copia ha sido legalizada por notario.
– Lo que se pretende es que con la inscripción de los documentos presentados se advierta en el Registro la existencia de contratos de arrendamiento vigentes y dar publicidad a dichos negocios jurídicos, ya que se ha registrado en la partida del predio un testamento nombrando como única heredera a María Lucila Dibos Cauvi de Acevedo, quien pretende desalojar a los inquilinos a pesar que los contratos de arrendamiento se celebraron en fecha anterior a la inscripción del testamento.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble materia de rogatoria se ubica con frente a la Calle Manco Cápac N° 473, distrito de Miraflores, se encuentra registrado a fojas 25 del tomo 666 que continúa en la partida electrónica N° 47048451 del Registro de Predios de Lima.
Conforme al asiento C00002 rectificado en el asiento C00003 de la citada partida registral, la titularidad de dominio del inmueble corresponde a María Lucila Dibos Cauvi, al haberlo adquirido del causante Enrique Acevedo, en mérito del título N° 388214 del 21/4/2014.
[Continúa…]
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